(記者 鄭鈞天)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局21日發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，在樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”到來(lái)之際，全國(guó)住宅銷售量和土地出讓面積均出現(xiàn)明顯下滑。

　　然而，隨著各地樓市“限購(gòu)令”陸續(xù)解禁，以及中國(guó)人民銀行放鬆住房信貸政策，專家普遍認(rèn)為，全國(guó)樓市成交已現(xiàn)築底回穩(wěn)之勢(shì)，四季度市場(chǎng)回升應(yīng)是大概率的。

　　房地産開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)堪憂

　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，全國(guó)房地産開發(fā)投資68751億元，同比名義增長(zhǎng)12.5%，與去年全年比下降7.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅新開工面積91754萬(wàn)平方米，下降13.5%；全國(guó)住宅銷售面積67669萬(wàn)平方米，同比下降10.3%；房地産開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積24014萬(wàn)平方米，同比下降4.6%。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱分析稱，前三季度房地産數(shù)據(jù)並不樂觀。雖然房地産開發(fā)投資增速仍保持在“兩位數(shù)”，但該數(shù)據(jù)的持續(xù)大幅放緩將影響明年的住宅新開工面積。

　　“特別值得關(guān)注的是，前三季度土地出讓面積不斷下降，這將對(duì)明年的房地産開發(fā)投資造成很大影響，進(jìn)而拖累宏觀經(jīng)濟(jì)增速?！?/p>

　　數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，1至9月份，房地産開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)11.5%，增速同比回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　中國(guó)房地産資訊集團(tuán)研究中心認(rèn)為，整體上，地産開發(fā)商在9月拿地並不積極，觀望情緒依舊。一方面，各房企的土地儲(chǔ)備比較充足，當(dāng)下其主要精力集中在去庫(kù)存、拼業(yè)績(jī)；另一方面，在市場(chǎng)日益趨冷的環(huán)境下，各房企在財(cái)務(wù)上更加謹(jǐn)慎，紛紛加速存貨週轉(zhuǎn)減少拿地，以增加流動(dòng)資金應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)。

　　庫(kù)存“飆升”，創(chuàng)近5年新高

　　統(tǒng)計(jì)顯示，9月末，全國(guó)商品房待售面積57148萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，雖然各地陸續(xù)鬆綁“限購(gòu)”，央行及銀監(jiān)會(huì)也已發(fā)文鬆綁“限貸”，但各種政策利好並未改變房地産市場(chǎng)的供求關(guān)係。

　　上海易居房地産研究院發(fā)佈的《9月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》指出，截至9月底，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市的新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)23.8%，庫(kù)存呈“飆升”的態(tài)勢(shì)，並創(chuàng)近5年新高。

　　數(shù)據(jù)顯示，31個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，其中南昌、溫州和九江等3個(gè)城市的庫(kù)存同比增幅甚至達(dá)到99.3%、60.3%和60.1%。

　　然而，報(bào)告同時(shí)顯示，9月份，35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量大於成交量。其中9月份成交量為1778萬(wàn)平方米，雖創(chuàng)今年新高，但相比近3000萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量來(lái)説，仍有許多未消化的供應(yīng)轉(zhuǎn)化為庫(kù)存。

　　此外，9月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為17.7個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)需要用17.7個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在8月份，該存銷比數(shù)值為17.5個(gè)月。易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，這意味著9月份去庫(kù)存的速度有所放緩。

　　上海中原地産研究諮詢部高級(jí)研究員孫黎則認(rèn)為，隨著房貸新政的逐步落實(shí)，房企去庫(kù)存的動(dòng)力將明顯增強(qiáng)，尤其是一些改善型樓盤的庫(kù)存壓力將率先釋放。四季度全國(guó)住宅庫(kù)存的去化週期將見頂，各地住宅的去庫(kù)存壓力將有所緩解。

　　房貸“鬆綁”，開發(fā)商“自救” 四季度回升可期

　　專家普遍認(rèn)為，央行發(fā)佈鬆綁限貸政策或成2014年樓市分水嶺。從剛剛過(guò)去的“十一黃金周”來(lái)看，樓市在部分區(qū)域已呈現(xiàn)出回暖之勢(shì)。

　　世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，10月6日至10月12日，上海商品住宅成交24.73萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲110.1%；價(jià)格方面，成交均價(jià)為26336元／平方米，環(huán)比下跌11%。

　　從開發(fā)商方面看，房企在限購(gòu)政策取消後，對(duì)於去庫(kù)存的信心逐漸增強(qiáng)。多家開發(fā)商表示，已從9月下旬開始密集推盤，欲把握“銀十”，在10月份衝刺銷售業(yè)績(jī)。

　　一家大型房企副總經(jīng)理告訴記者，目前，樓市成交已現(xiàn)築底之勢(shì)，其中固然有取消限購(gòu)及“限貸”鬆綁的影響，但開發(fā)商的“自救”扮演著更為關(guān)鍵的角色。由於多地庫(kù)存去化週期依然偏大，因此10月份，大多數(shù)城市的房企還會(huì)積極降價(jià)。

　　克而瑞研究中心發(fā)佈的《2014年前3季度中國(guó)房地産企業(yè)銷售TOP50排行榜》顯示，2014年前三季度，近6成房企的銷售均價(jià)較上半年出現(xiàn)下滑。銷售均價(jià)降幅在10%以內(nèi)的房企有26家，多數(shù)企業(yè)更是在第三季度採(cǎi)取了降價(jià)措施；降幅在10%以上的企業(yè)達(dá)到6家。

　　龍湖集團(tuán)品牌與行銷部總經(jīng)理袁春表示，在今年低迷的行情之下，房企銷售壓力較大，多數(shù)企業(yè)將加大降價(jià)促銷力度。“為了應(yīng)對(duì)去年以來(lái)的‘三高市場(chǎng)’——供應(yīng)量高、上市量高、價(jià)格高，再加上今年的上市量，去庫(kù)存成為企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急?！?/p>

　　東方證券房地産行業(yè)首席分析師竺勁表示，四季度將會(huì)是一個(gè)銷售黃金窗口期，積累了大半年的需求將成為四季度市場(chǎng)回升的主力軍。竺勁表示，“在短時(shí)間內(nèi)，由於預(yù)期的改善以及按揭貸款的進(jìn)一步發(fā)放，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)處?kù)遁^好狀態(tài)。”

　　丁祖昱預(yù)計(jì)，今年四季度的樓市成交量應(yīng)至少與去年同期持平。