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今年以來樓市調(diào)控300余次 土地市場(chǎng)面臨“兩難”

2018-10-11 14:32:00
來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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  今年以來,我國主要城市房地産調(diào)控累積次數(shù)多達(dá)300多次。嚴(yán)厲調(diào)控下,土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)與流拍均創(chuàng)新高的獨(dú)特現(xiàn)象,特別是三四線城市,更是成為供應(yīng)與流拍的主戰(zhàn)場(chǎng)。

  《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日調(diào)研了解到,供應(yīng)大增緣于地方政府財(cái)政壓力,需加大土地融資力度,而流拍增加則主要由於房企資金鏈吃緊,對(duì)後市持謹(jǐn)慎態(tài)度。業(yè)內(nèi)人士指出,在地方財(cái)政依然嚴(yán)重依賴土地出讓金的情況下,既要防止流拍可能帶來的財(cái)政收入問題,又要防止增加供應(yīng)造成的“新庫存”。

  供地增加,流拍卻在蔓延 

  當(dāng)前,全國土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性特徵凸出,呈現(xiàn)供應(yīng)與流拍均創(chuàng)新高的獨(dú)特現(xiàn)象,成交總額增長與溢價(jià)率降低同時(shí)出現(xiàn)。

  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1至8月,全國房地産開發(fā)投資76519億元,同比增長10.1%;房地産開發(fā)企業(yè)土地購置面積16451萬平方米,同比增長15.6%,土地成交價(jià)款8177億元,增長23.7%。

  《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採訪發(fā)現(xiàn),當(dāng)前全國土地市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特點(diǎn)。

  一是三四線城市成為總成交面積和總成交額“雙增長”的重要支撐。中國土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)佈的二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示,在106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中,三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水準(zhǔn),處於高位運(yùn)作,19個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲,增速超過3%;29個(gè)三線城市住宅地價(jià)同比增速超過10%。

  中原地産研究數(shù)據(jù)顯示,前8個(gè)月50大城市累計(jì)賣地2.47萬億元,同比上漲28%。杭州突破2000億元,上海、重慶、蘇州賣地超過1000億元。數(shù)據(jù)顯示,從三四線城市看,多達(dá)64個(gè)三四線城市賣地突破百億,刷新歷史紀(jì)錄。

  二是溢價(jià)率普遍下滑,熱點(diǎn)城市不少地塊以底價(jià)或逼近底價(jià)成交。今年8月,廣州、上海出讓的多幅宅地均以底價(jià)成交。廈門在今年7月出讓的地塊中,多幅商住用地樓面價(jià)跌破2萬元,如翔安區(qū)13-16片區(qū)地塊樓面地價(jià)為1.8萬元/平方米,相比兩年前同區(qū)域的地王3.7萬元/平方米,跌去近一半。

  8月10日,太原市舉行了被坊間稱為“史詩級(jí)”的大規(guī)模土拍,拿出熱點(diǎn)區(qū)域的8幅黃金地塊進(jìn)行拍賣,總面積約82.71萬平方米,起拍價(jià)合計(jì)130.82億元。但結(jié)果讓人大跌眼鏡,8幅土地全部流拍。

  今年以來,福州土拍市場(chǎng)漸入寒冬,房企土拍參拍積極性大幅下滑,今年四次土拍共出讓23幅經(jīng)營性土地,有11幅土地因競(jìng)買人不足流拍,成交的土地也多數(shù)以底價(jià)成交,8月3日舉行的福州第四次土拍,4幅土地均以一輪成交。週邊縣市土拍市場(chǎng)熱度也大不如前,同區(qū)域樓面價(jià)大幅下滑,以福清為例,8月27日成交的23號(hào)地塊樓面價(jià)相比5月成交的16號(hào)地低了將近3000元/平方米。

  在曾有“樓市四小龍”之稱的安徽省合肥市,土地流拍也時(shí)有發(fā)生。今年8月底,合肥市一場(chǎng)土地拍賣會(huì)共有七宗地塊參與,其中包河區(qū)、巢湖市各有一宗流拍。今年以來的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,合肥市累計(jì)流拍的地塊已經(jīng)超過10宗以上,個(gè)別地塊甚至出現(xiàn)連續(xù)兩次流拍的情況。

  中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2018年前三季度,全國300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢價(jià)率為16.1%;其中住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢價(jià)率為18.3%,較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。

  中國指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,一方面,2017年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水準(zhǔn),基數(shù)偏高;另一方面,今年以來,受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響,品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎,拿地規(guī)模有所下降;同時(shí),企業(yè)拿地佈局下沉三四線,也是拿地金額下降的重要原因。

  中原地産首席分析師張大偉表示,地方政府加大土地供應(yīng)力度,開發(fā)商對(duì)熱點(diǎn)城市、熱門區(qū)域的地塊不再盲目參拍,不少以往的地王“鄰居”並沒有拍出地王價(jià)格,這是市場(chǎng)降溫的重要信號(hào)。

  三是供應(yīng)量與流拍數(shù)均創(chuàng)新高。WIND資訊統(tǒng)計(jì)顯示,2018年以來全國100大中城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量達(dá)3232宗,創(chuàng)2014年以來同期新高,同比去年增長26.20%。與此同時(shí),土地流拍卻在蔓延。

  中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,2018年1至8月,全國300城共推出各類用地18468宗,流拍890宗地塊,佔(zhàn)推出土地宗數(shù)的4.8%,較2017年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。從各城市流拍土地宗數(shù)來看,部分東部沿海城市成為土地流拍的主要區(qū)域,如寧波、泰州、濱州,分別流拍了38宗、41宗、53宗;從土地流拍宗數(shù)佔(zhàn)推出土地?cái)?shù)的比重來看,主要集中在部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的中西部城市,如西寧、銀川、太原。

  東吳證券研究報(bào)告認(rèn)為,從地域分佈看,河南省流拍數(shù)量居首位,2018年1至8月已超百塊,華東地區(qū)的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發(fā)區(qū),緊隨其後的是四川、貴州等省份??偟膩砜?,經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)或偏遠(yuǎn)地區(qū)市場(chǎng)熱度不夠,土地被流拍的概率更大。

  中信建投研報(bào)統(tǒng)計(jì)認(rèn)為,以土地宗數(shù)為口徑,今年以來流拍率約6%,流拍率高於近輪週期中最低迷的2014年,尤其是一線城市,流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的最高值。上??硕鸬禺b研究員吳嘉茗分析稱,全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍然維持高位,隨著一二線城市供地規(guī)模持續(xù)增加,未來土地流拍現(xiàn)象將增多。

  “有利可圖的地塊越來越少” 

  針對(duì)土地流拍頻發(fā)的現(xiàn)狀,業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響房企預(yù)期、融資環(huán)境收緊房企回避風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓條件更加苛刻,是導(dǎo)致當(dāng)前土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象增加的三大因素。

  持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響著房企預(yù)期。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2012年以來百城住宅用地成交樓面均價(jià)持續(xù)上漲,2017年達(dá)到歷史最高值,超過5000元/平方米。在嚴(yán)格限價(jià)背景下,偏高的地價(jià)壓縮了企業(yè)的盈利空間,降低了企業(yè)拿地積極性。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭等人士認(rèn)為,開發(fā)企業(yè)對(duì)後市判斷由過去的樂觀轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎,甚至悲觀。土地流拍也意味著開發(fā)商不看好未來市場(chǎng),不敢貿(mào)然加大房地産市場(chǎng)投資。

  當(dāng)前,由於融資環(huán)境收緊,房企主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。中信建投研報(bào)認(rèn)為,此輪流拍的動(dòng)因與上一輪不同,2014年是因?yàn)殇N售市場(chǎng)低迷,導(dǎo)致開發(fā)商拿地能力與意願(yuàn)均十分疲弱,然而這一輪,在需求端銷售市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下,流拍蔓延主要是房企基於利潤率以及去杠桿背景之下的主動(dòng)理性選擇。

  業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,當(dāng)前房地産企業(yè)債務(wù)重壓在身。據(jù)恒大研究院資料顯示,截至2018年6月底,除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款,房企有息負(fù)債餘額約19.2萬億元,其中規(guī)模最大的是房地産開發(fā)貸,為9.6萬億元。

  具體看,從2018年下半年到2021年,房企集中兌付的有息債務(wù)規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元,2022年及以後共0.9萬億元。從今年下半年到2021年,房企即將進(jìn)入償債高峰,房企現(xiàn)金流面臨考驗(yàn)。一位業(yè)內(nèi)人士説,截至9月10日,A股總市值為5.73萬億美元,也就是説,房企未來的債務(wù)總額將相當(dāng)於A股總市值的近一半。

  易居企業(yè)集團(tuán)副總裁于丹丹等業(yè)內(nèi)人士表示,面對(duì)國內(nèi)趨緊的融資環(huán)境、調(diào)控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等,企業(yè)資金進(jìn)一步承壓,拿地積極性減弱,土地流拍數(shù)量增加。

  與此同時(shí),部分地塊出讓條件嚴(yán)苛,也是流拍現(xiàn)象增加的一個(gè)重要原因。天津自今年4月以來住宅用地流拍地塊全部要求限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建,總規(guī)劃建築面積189萬平方米。北京今年1月至今住宅用地共流拍六宗,其中四宗地塊為限競(jìng)房,兩宗地塊為共有産權(quán)住房。

  對(duì)於今年土地流拍加劇的原因,中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,限地價(jià)、限房價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有産權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求,對(duì)於企業(yè)來説,這些限制條件給項(xiàng)目盈利和週轉(zhuǎn)帶來了壓力,對(duì)企業(yè)資金支援提出了更高的要求,企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。

  “房企在計(jì)算了成本、收益之後,覺得有利可圖的地塊越來越少,所以拿地的積極性越來越低?!闭龢s集團(tuán)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人説,“在銷售端,政府給開發(fā)商規(guī)定了價(jià)格,實(shí)行限價(jià);在供應(yīng)端,政府的起拍價(jià)定得比較高,給開發(fā)商留下的盈利空間非常低。”

  張大偉則認(rèn)為,許多地塊處於遠(yuǎn)郊區(qū),而且地塊有多重復(fù)雜的屬性,土地配建複雜,導(dǎo)致房地産企業(yè)拿地意願(yuàn)不強(qiáng)烈;房企資金壓力越來越大,非優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)企業(yè)吸引力下降;2018年樓市繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控,房企對(duì)未來房地産市場(chǎng)看法出現(xiàn)分化,大部分房企拿地積極性持續(xù)下調(diào)。

  土地市場(chǎng)現(xiàn)回歸理性信號(hào) 

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一方面,地價(jià)不斷下行將引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期,促使房價(jià)進(jìn)一步回歸理性;另一方面,土地供應(yīng)大增折射地方政府財(cái)政壓力不斷加大,尤其需要警惕三四城市因供應(yīng)增加帶來新的庫存。

  新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷表示,流拍土地增多,並非是樓市下行的預(yù)兆,更多是土地市場(chǎng)回歸理性的信號(hào)?!斑^去20多年,地價(jià)的不斷上漲傳導(dǎo)至新房房價(jià),進(jìn)而影響周邊二手房價(jià)格,構(gòu)成了中國房價(jià)不斷上漲的邏輯鏈條?!彼h。

  深圳綜合開發(fā)研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁説,從成本法的角度來説,地價(jià)下跌對(duì)房價(jià)的回調(diào)是一個(gè)有利的條件。同時(shí),還要看市場(chǎng)的因素,供需關(guān)係和調(diào)控也會(huì)影響房價(jià)的最終定價(jià)。

  此外,一些業(yè)內(nèi)人士指出,要關(guān)注地方財(cái)政壓力。相關(guān)研究表明,土地出讓收入作為政府性基金收入的重要組成部分,對(duì)地方財(cái)政制約作用顯著。

  東吳證券研究數(shù)據(jù)認(rèn)為,國有土地使用權(quán)土地出讓收入佔(zhàn)全國政府性基金收入的比重,2015年以來上升趨勢(shì)明顯,進(jìn)入2018年,此數(shù)值均在85%以上,近幾個(gè)月雖然略有下降,但仍處於高位。為了解決吃緊的地方財(cái)力,地方政府只能出讓土地彌補(bǔ)缺口,從而造成土地成為地方財(cái)政融資的重要資源。土地流拍或?qū)⒊蔀榈胤截?cái)力制約因素。

  中原地産數(shù)據(jù)顯示,今年前8個(gè)月50大城市累計(jì)賣地2.47萬億元,同比上漲28%,再創(chuàng)歷史新高。申萬宏源研究報(bào)告認(rèn)為,今年上半年土地出讓創(chuàng)新高與地方財(cái)政緊張存在一定關(guān)係。

  廣東省政府研究中心巡視員李惠武表示,當(dāng)前國家正在加快推進(jìn)社會(huì)治理能力現(xiàn)代化,就必須讓資源下沉基層,解決中央與地方財(cái)稅分配矛盾,讓地方事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配,最終破解“土地財(cái)政”。

  此外,需要提升供應(yīng),科學(xué)性防止“新庫存”。國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月末,全國商品房待售面積70870萬平方米,比7月末減少512萬平方米,連續(xù)6個(gè)月減少,去化週期處於歷史低位。

  受産業(yè)環(huán)境、人口凈流入規(guī)模、家庭收入等影響,三四線城市一直是房地産高庫存“重災(zāi)區(qū)”,為了增加財(cái)政收入,三四線城市已經(jīng)開啟新一輪加大供應(yīng)。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2018年上半年,各類用地推出量增加,其中住宅用地推出量同比增長超三成。2018年上半年,全國300個(gè)城市共推出各類用地10.8億平方米,同比增長34.2%,其中住宅用地推出5.0億平方米,同比增長30.4%;商辦用地推出1.2億平方米,同比增長15.6%。

  分線來看,各線城市住宅用地推地均加速,其中一二線城市推出量同比分別增長12.6%、29.5%,三四線城市共推出2.9億平方米,同比增長32.9%,增幅最大。

  受中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的三四線城市在7月共成交土地1384宗,成交土地面積5880平方米,環(huán)比增加20%,同比增加21%。此外,這些城市共完成土地出讓金1497億元,同比大漲41%。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)説,房地産去庫存供給側(cè)改革成果來之不易,要防止三四線城市迫於財(cái)政壓力大幅增加土地供應(yīng),造成“水多了加面,面多了加水”的死迴圈。

[責(zé)任編輯:李航]
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