中新網(wǎng)12月19日電 12月18日，中指研究院在京發(fā)佈《2018中國(guó)商業(yè)地産市場(chǎng)年報(bào)》，其中指出，2018年中國(guó)商業(yè)地産整體表現(xiàn)回落，供應(yīng)過(guò)剩壓力仍存，與此同時(shí)，商業(yè)消費(fèi)又呈現(xiàn)出新的升級(jí)勢(shì)頭，在這一局面下，商業(yè)地産行業(yè)唯有走出一條高品質(zhì)發(fā)展之路，才能在滿足人們美好生活需要的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展。

　　2018年，經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)。截至目前，商辦市場(chǎng)投資、新開工、銷售面積均同比下降，整體表現(xiàn)回落，供應(yīng)過(guò)剩壓力仍存。2018年1-11月，在供給端，商業(yè)地産開發(fā)投資額18489億元，同比下降10.2%，商業(yè)地産的開發(fā)投資額佔(zhàn)整體房地産的比重繼續(xù)下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7個(gè)百分點(diǎn)至16.8%。新開工方面，2018年1-11月商業(yè)地産新開工面積23525萬(wàn)平方米，同比下降2.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積佔(zhàn)房地産新開工面積9.5%，2015年以來(lái)佔(zhàn)比持續(xù)下降。從需求端來(lái)看，商業(yè)地産銷售規(guī)模同比下降明顯。2018年1-11月，全國(guó)商業(yè)地産銷售面積為13724萬(wàn)平方米，同比下降6.8%。

　　其中，在商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)，2018年1-11月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積18037萬(wàn)平方米，銷售面積10118萬(wàn)平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國(guó)新增商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存去化速度放緩。在辦公樓市場(chǎng)，1-11月，全國(guó)辦公樓新開工面積5488萬(wàn)平方米，銷售面積3606萬(wàn)平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52，在新開工增長(zhǎng)、銷售放緩的情況下，辦公樓市場(chǎng)供過(guò)於求矛盾加劇。

　　在商辦土地市場(chǎng)，整體供應(yīng)過(guò)剩，三四線土地市場(chǎng)有所升溫。商辦用地供應(yīng)過(guò)剩，銷售規(guī)模增幅小于供給，樓面均價(jià)小幅下跌。2018年1-11月，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建築面積2.47億平方米，同比增長(zhǎng)11.7%，共成交1.89億平方米，同比增長(zhǎng)6.9%；2018年1-11月，全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2338元/平方米，同比下跌0.3%，平均溢價(jià)率為7.2%，較2017年1-11月下降6.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　一線城市商辦土地市場(chǎng)略有降溫，三四線城市獲關(guān)注。一線城市市場(chǎng)熱度下滑；二線城市城市化進(jìn)程加快，對(duì)於土地需求旺盛，同時(shí)企業(yè)融資難度增加，使得土地市場(chǎng)回歸理性，呈現(xiàn)出量漲價(jià)跌的局面；伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，在一定程度上提高了三四線城市商辦土地市場(chǎng)的熱度。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商辦土地市場(chǎng)的總體供給規(guī)模較大，仍然存在較大的庫(kù)存去化壓力。這都表明，商業(yè)地産基本告別高增長(zhǎng)階段，需要開啟新的篇章。

　　就消費(fèi)市場(chǎng)而言，隨著消費(fèi)空間持續(xù)釋放，將驅(qū)動(dòng)商業(yè)地産升級(jí)迭代。就當(dāng)前而言，消費(fèi)的量變呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)。一是總量大，2018年1-10月份，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額309834億元，預(yù)計(jì)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額有望超過(guò)35萬(wàn)億元。二是增速依然處?kù)陡呶唬衲昵?0個(gè)月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)9.2%，比同期GDP增速高出2個(gè)點(diǎn)以上，比同期固定資産投資(不含農(nóng)戶)增速5.7%則高出3.5個(gè)百分點(diǎn)。三是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)大，遠(yuǎn)高於投資和消費(fèi)。展望後市，由於消費(fèi)的意義突出以及時(shí)代發(fā)展的需要，消費(fèi)依然將扮演十分重要的角色。 進(jìn)一步從消費(fèi)的脈搏來(lái)看，主要是體現(xiàn)消費(fèi)升級(jí)的商品銷售增長(zhǎng)較快，對(duì)消費(fèi)總額的增長(zhǎng)起到了較大的拉動(dòng)作用。今年10月份，限額以上單位通訊器材、化粧品類商品同比增速分別比限額以上單位消費(fèi)品零售額高3.4和2.7個(gè)百分點(diǎn)。1-10月份，限額以上單位化粧品和通訊器材類商品均保持兩位數(shù)的較快增長(zhǎng)。總體來(lái)看，進(jìn)入新時(shí)代，人們對(duì)物質(zhì)文化的消費(fèi)需要逐漸轉(zhuǎn)化為對(duì)美好生活的嚮往，這指明瞭我國(guó)消費(fèi)升級(jí)的本質(zhì)方向和根本邏輯，決定著消費(fèi)量變和質(zhì)變的方向，從而孕育出五大消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，即人格型消費(fèi)、生態(tài)型消費(fèi)、社交型消費(fèi)、情感型消費(fèi)、體驗(yàn)型消費(fèi)。

　　商業(yè)消費(fèi)的趨勢(shì)演變，也將深刻影響商業(yè)地産的發(fā)展。購(gòu)物中心已經(jīng)從原來(lái)單一的普通購(gòu)物場(chǎng)所，加入更多的商業(yè)元素，轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┒鄻踊唐?，多種休閒娛樂項(xiàng)目、多種餐飲項(xiàng)目于一體的“吃喝玩樂”的綜合購(gòu)物場(chǎng)所。同時(shí)，購(gòu)物中心的消費(fèi)主體已從80後、90後逐漸向新生代95後、00後轉(zhuǎn)變，他們的興趣、喜好、價(jià)值觀對(duì)於購(gòu)物中心的未來(lái)走向及發(fā)展定位，有著極其重要的影響。在此背景下，購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)型升級(jí)及業(yè)態(tài)選擇將會(huì)成為影響其自身發(fā)展的關(guān)鍵因素?；缎乱淮M(fèi)者的志趣和愛好，可以看到，未來(lái)的購(gòu)物中心將以顧客體驗(yàn)為驅(qū)動(dòng)，向個(gè)性化，多元化以及方便快捷的方向轉(zhuǎn)變。

　　商業(yè)消費(fèi)的趨勢(shì)演變，還將深刻影響商業(yè)街的發(fā)展。面對(duì)零售商業(yè)的不斷創(chuàng)新以及消費(fèi)客群消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，商業(yè)街面臨的外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生巨變，進(jìn)一步提高商業(yè)街的綜合服務(wù)能力，打造個(gè)性化、差異化、主題化的商業(yè)街區(qū)，以及優(yōu)化商業(yè)街的人文環(huán)境，增強(qiáng)購(gòu)物體驗(yàn)，是未來(lái)商業(yè)街謀求發(fā)展的必經(jīng)之路。

　　整體而言，一方面，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，商業(yè)地産存量巨大，已經(jīng)基本告別了高速增長(zhǎng)的階段，其量?jī)r(jià)呈現(xiàn)出與以往不同的走勢(shì)；另一方面，隨著我國(guó)社會(huì)主要矛盾的轉(zhuǎn)變，居民消費(fèi)加快升級(jí)。面對(duì)這種局面，只有大力提升商業(yè)地産行業(yè)的發(fā)展品質(zhì)和效益，走出一條高品質(zhì)發(fā)展之路，才能更好滿足人民在經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)、生態(tài)等方面日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需要，更好推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的全面進(jìn)步。

　　從態(tài)勢(shì)上看，今時(shí)今日，商業(yè)地産的開發(fā)邏輯發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，由重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)，這突出體現(xiàn)在商業(yè)地産開發(fā)商的開發(fā)觀念、思維方式上，並見諸於其行為方式中。

　　就商業(yè)模式而言，面對(duì)大變局，一些具有雄心抱負(fù)的地産旗手們正在以各種方式探索適合商業(yè)地産成長(zhǎng)規(guī)律的高品質(zhì)發(fā)展路徑，並篤定前行。

　　一是從初心出發(fā)塑標(biāo)桿資源，構(gòu)築發(fā)展高地迎接挑戰(zhàn)。商業(yè)的宿命就是競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)地産開發(fā)商們只有牢記服務(wù)美好生活的這一初心，把握城市更新和消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代機(jī)遇，通過(guò)塑造商業(yè)標(biāo)桿構(gòu)築發(fā)展高地，才能挑戰(zhàn)既往，才能無(wú)懼于未來(lái)。

　　二是內(nèi)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一生産力，科技賦能孕育智慧商業(yè)地産。隨著資訊科技的發(fā)展，資訊化、智慧化作為經(jīng)濟(jì)杠桿，正在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)體培育新動(dòng)能。借助這些資訊科技杠桿，商業(yè)地産開發(fā)商正在構(gòu)築新的核心驅(qū)動(dòng)力，商業(yè)地産的運(yùn)營(yíng)效率更高、形態(tài)更優(yōu)、全鏈條變得更加智慧。

　　三是金融模式驅(qū)動(dòng)未來(lái)，強(qiáng)化金融功能構(gòu)築新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。沒有資金端的強(qiáng)大就不可能有真正的商業(yè)地産。在重運(yùn)營(yíng)時(shí)代，資本的回收期變得更長(zhǎng)，不可知不可預(yù)測(cè)的因素變得更多，高收益往往意味著高風(fēng)險(xiǎn)。只有建立強(qiáng)大領(lǐng)先的資金優(yōu)勢(shì)，確立更高的起點(diǎn)，商業(yè)地産開發(fā)商才敢於才樂於投資開發(fā)，從而塑造更加美好的商業(yè)地産格局，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的高品質(zhì)發(fā)展。