內(nèi)地樓市低迷，香港樓市卻呈現(xiàn)始料未及的“瘋狂”。香港土地註冊處統(tǒng)計顯示，7月香港樓宇買賣合約數(shù)和合約金額環(huán)比和同比均大幅增長。近期香港多處樓盤銷售情況火爆，出現(xiàn)售價高達189萬港元/平方米的新“樓王”。香港特區(qū)政府對於前期“雙辣招”的微調(diào)使市場心理出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，熱錢涌入被視為香港樓市升溫的主要推動力。香港業(yè)內(nèi)人士表示，房地産市場過熱無疑會增加營商成本，導致經(jīng)濟整體活躍度進一步走低。香港樓市未來走勢取決於資金的流向，美聯(lián)儲QE何時退出成為決定性因素，香港特區(qū)政府是否會再度收緊樓市仍是未知數(shù)。

　　樓市急劇升溫

　　用“強勢回暖”來形容近期的香港樓市並不為過。根據(jù)香港土地註冊處的數(shù)據(jù)，7月送交註冊的所有種類樓宇買賣合約共9400份，環(huán)比上升27%，同比上升71.3%。7月的樓宇買賣合約總值633億港元，環(huán)比上升32%，同比上升128.9%，其中，住宅樓宇買賣合約7792份，總值571億港元，環(huán)比上升68.6%，同比上升172.1%。

　　“樓王”再現(xiàn)。香港山頂豪宅TWELVE PEAKS日前公開售價，其中最貴的一棟使用面積為433平方米的房屋售價高達8.19億港元，折合189.17萬港元/平方米，刷新香港豪宅開價紀錄。

　　事實上，上半年香港樓市升溫的勢頭並不明顯，甚至出現(xiàn)一定幅度的下滑。上半年送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約為34,189份，較去年下半年上升8.8%，較去年同期下跌12.5%。此外，上半年的樓宇買賣合約總值為2124.9億港元，較去年下半年上升1.8%，較去年同期下跌14.1%。

　　資金驅(qū)動是主因

　　中原地産研究部高級聯(lián)席董事黃良升分析，上半年，受香港特區(qū)政府打壓樓市的“辣招”影響，資金流入豪宅市場受到遏制，自住買家和投資者的入市態(tài)度審慎，加上缺乏新盤推售，上半年整體交投疲弱。

　　2012年10月，香港特區(qū)政府宣佈，非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房，將被額外徵收15%的買家印花稅，同時上調(diào)額外印花稅稅率5個百分點，適用時間3年。2013年2月，香港特區(qū)政府全面上調(diào)印花稅。這兩次舉措被稱作香港特區(qū)政府調(diào)控樓市的“雙辣招”。2013年，香港樓市量價齊跌。2013年送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約共70503份，較2012年下跌39%，較2011年下跌35.2%；2013年的樓宇買賣合約總值4,562.8億元，較2012年下跌30.2%，較2011年下跌22.4%。

　　今年5月，香港特區(qū)政府開始“減辣”。當月，香港財經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長陳家強宣佈兩項針對“雙辣招”的政策修訂，換樓客在入市6個月內(nèi)售出原有物業(yè)可免雙倍印花稅改為簽訂樓契後計算。此外，如買家未曾持有任何物業(yè)，首次以同一份文件購入1個住宅物業(yè)和1個車位，可免除雙向印花稅。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立衝認為，在“雙辣招”微調(diào)的利好消息帶動下，開發(fā)商推盤力度加大，買家入市積極性提高，香港樓市逐步活躍。不過，與政策利好相比，資金涌入香港並驅(qū)動樓市升溫更為明顯。分析人士指出，滬港通的推進和美聯(lián)儲加息的不確定性導致近期資金持續(xù)流入香港市場，樓市和股市均隨之上揚。

　　走勢如何存變數(shù)

　　在黃立衝看來，樓市過熱或許會影響本來就不甚樂觀的香港經(jīng)濟。

　　根據(jù)香港特區(qū)政府公佈的數(shù)據(jù)，一季度香港本地GDP同比增長2.5%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整後的環(huán)比增幅僅為0.2%。香港財政司司長曾俊華近日預計，香港二季度經(jīng)濟增速環(huán)比出現(xiàn)收縮，主要原因是赴港旅客消費額大減、私人機構(gòu)投資開支下跌、私人消費僅微增。

　　黃立衝認為，樓市過熱會進一步推高租金成本以及生活成本，給營商環(huán)境帶來負面影響，從而減少當?shù)亟?jīng)濟的活躍度。香港樓市何時“退熱”目前仍是未知數(shù)。香港特區(qū)政府“減辣”帶來的利好效應會在一段時期後逐漸消散，香港樓市的走勢與資金走向密切關(guān)聯(lián)。如果美聯(lián)儲加息，美元走強，資金可能在短期內(nèi)撤離香港，但這一切目前都存在不確定性。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前香港特區(qū)政府已意識到上述因素對香港的影響。如美聯(lián)儲提早加息，資金短期內(nèi)流出香港，香港樓市和股市將雙雙受到震蕩，香港經(jīng)濟難免受到衝擊，是否需通過政策干預收緊樓市以控制風險有待相關(guān)部門抉擇。（徐學成）