溫泉灣小區(qū)6號(hào)樓的單身公寓，交房一年多仍是毛坯房，開發(fā)商至今未兌現(xiàn)為房屋精裝修的承諾。

溫泉灣小區(qū)6號(hào)樓，“售後返租”的單身公寓即在此樓的4-7層。

　　福建新聞網(wǎng)龍巖3月13日電 題：無視禁令推“售後返租” 租金停付投資夢破滅

　　作者 張金川 賴美戀

　　臨近3 15國際消費(fèi)者權(quán)益日，維權(quán)行動(dòng)層出不窮，房地産糾紛尤其引人關(guān)注。近日，福建龍巖溫泉灣小區(qū)的二十余名業(yè)主就被開發(fā)商“售後返租”的行銷手段所累，不僅“返租”承諾不能兌現(xiàn)，而且房産證也不知何時(shí)能到手。

　　一場維權(quán)行動(dòng)正在悄然展開。

　　“售後返租” 承諾很美

　　售後返租，是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議，並以承租期間的租金衝抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。

　　2011年2月，來自福建龍巖的李女士看到溫泉灣小區(qū)鋪天蓋地的“售後返租”廣告後，買下了該小區(qū)60余平方米的單身公寓。

　　據(jù)悉，開發(fā)商推出“購房返租”的是溫泉灣小區(qū)6號(hào)樓的第4-7樓層，這些樓層原本打算裝修成酒店式公寓，以鐵山鎮(zhèn)周邊的溫泉為賣點(diǎn)，吸引顧客入住。因此，除了《商品房買賣合同》，李女士還同時(shí)簽署了一份《房屋租賃合同》。

　　合同規(guī)定租賃期限為交付房屋之日起至2022年12月31日(即十年)。租賃期內(nèi)租金分三個(gè)階段計(jì)算，第1-3年每月租金按該商品房總價(jià)的4.5‰計(jì)算，第4-6年按5‰計(jì)算，第7-10年按5.5‰計(jì)算，並規(guī)定按季度交付租金，並應(yīng)于每個(gè)合同季度第一個(gè)月的前十日內(nèi)以轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付。

　　李女士的單身公寓于2012年12月31日交房，並於2013年1月開始返租。

　　“每月房貸2900多元，返租給開發(fā)商後月租1500多元，房貸壓力一下子減輕了一半?！崩钆空h，她當(dāng)初就是被“售後返租”的高收益所吸引而決定在此投資買房的。

　　與李女士稍有不同的是，業(yè)主吳女士的房子面積較小，按揭10年，每月只需還貸1800多元，如果每月有1150元的租金收入，再加上自己的公積金，基本可以實(shí)現(xiàn)“0月供”。

　　租金停付 美夢破滅

　　去年1月中旬，李女士收到了“遲來”的第一季度租金。然而按照合同規(guī)定，承租方未足額交納房租超過10日，應(yīng)按日向業(yè)主支付以應(yīng)付房租金百分之三計(jì)算的違約金。

　　“租金從沒有準(zhǔn)備支付過，本想著租金有拿到手就好了，違約金就不計(jì)較了?！笨闪罾钆繘]想到的是，到了第三個(gè)季度，承租方乾脆就停付房租了。

　　“付了兩個(gè)季度的租金後就沒消息了?！背凶夥?jīng)]有如約支付租金開始引起了業(yè)主們的恐慌。據(jù)李女士所述，承租方已經(jīng)拖欠了她三個(gè)季度的租金。

　　吳女士説她的情況比李女士的好點(diǎn)：“去年四個(gè)季度的租金全收到了，現(xiàn)在就只差今年第一季度的?！笨沙凶夥酵Ｖ怪Ц蹲饨鹨沧寘桥繜啦灰?。

　　本想著是個(gè)高收益的投資方式，如今，“如意算盤”落空了不説，交房一年多了，房産證還沒辦下來，房子成了燙手山芋。

　　“沒有房産證和土地證，那房子就和我們沒有實(shí)際的産權(quán)關(guān)係，我們無權(quán)對房子進(jìn)行任何活動(dòng)。”吳女士説，合同規(guī)定開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用後90天內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，開發(fā)商已違約，“房子本就地處偏遠(yuǎn)，不好轉(zhuǎn)賣，就算有人願(yuàn)意買，沒有房産證，我們也賣不了?！?/p>

　　據(jù)龍巖市法院相關(guān)工作人員介紹，房産證是證明房屋産權(quán)的惟一合法證明，如果沒有辦理房産證，則購買的房屋不受法律保護(hù)，不能依法繼承、轉(zhuǎn)賣、抵押。在房地産交易中，交鑰匙不是“交房”，如果逾期辦證是由開發(fā)商的原因造成的，則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　除了租金和房産證問題，溫泉灣小區(qū)的業(yè)主也對裝修費(fèi)一事感到憤慨。原來，當(dāng)時(shí)這些“購房返租”的業(yè)主們均是以高於房價(jià)一千多元的價(jià)格買下這些房子，原因是開發(fā)商承諾要對房屋進(jìn)行精裝修，“這些房屋至今還是毛坯房?！?/p>

　　“如果開發(fā)商違約不再返租、不給裝修的話，我們有權(quán)要求他們賠償我們購房時(shí)已支付的裝修費(fèi)用。”在業(yè)主們聚在一起商量對策的時(shí)候，吳女士提出了返還裝修費(fèi)的要求，這得到了眾多業(yè)主的支援。

　　“我們就是上了開發(fā)商的當(dāng)，如果不是售後返租的模式吸引了我，我又怎麼會(huì)在這麼偏僻的地方買房！”部分情緒激動(dòng)的業(yè)主甚至揚(yáng)言要退房。

　　開發(fā)商承認(rèn)違約

　　“我們就是想討個(gè)説法?！眳桥空h，她與其他二十余名業(yè)主曾相約到售樓處討説法，卻發(fā)現(xiàn)本來有財(cái)務(wù)在辦公的售樓處已是大門緊閉。

　　溫泉灣小區(qū)業(yè)主們的情況曾再次在當(dāng)?shù)孛襟w曝光，開發(fā)商第一次承諾在1月15日左右付清房租，後又轉(zhuǎn)口表示3月底付清房租?？蓳?jù)吳女士介紹，他們至今連開發(fā)商的面都沒見著，沒有一個(gè)人出來解決他們的問題。

　　隨後，記者聯(lián)繫了開發(fā)商龍巖華億房地産開發(fā)有限公司的法人代表林裕民，他承認(rèn)因“形勢不好”而沒能及時(shí)支付房租，並再次強(qiáng)調(diào)會(huì)在3月底付清房租。就記者提出的其他問題，他拒絕回答。

　　截至記者發(fā)稿時(shí)，二十多名業(yè)主已組織在一起，希望能找到開發(fā)商解決問題，如若不然，將訴諸法律展開維權(quán)行動(dòng)。

　　投資購房需謹(jǐn)慎 “售後返租”早已明令禁止

　　其實(shí)，早在2001年，建設(shè)部就出臺(tái)《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))，其中第四十二條規(guī)定：銷售商品房有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款：……(四)採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的。

　　2006年1月1日起實(shí)施的《福建省商品房預(yù)售管理暫行辦法》(閩建房2005函88號(hào))第17條也規(guī)定：房地産企業(yè)和商品承銷機(jī)構(gòu)不得返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房。

　　據(jù)業(yè)主們介紹，他們的購房合同和租賃合同均簽署于2011年，開發(fā)商直至2012年12月31日才交房，明顯已屬於上述條例所説的“未竣工商品房”。

　　雖然政策已經(jīng)明確禁止“售後返租”，但由於該種模式有利於開發(fā)商快速回籠資金，並且轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，仍有不少開發(fā)商無視禁令。

　　專家提醒消費(fèi)者，“售後返租”模式的後期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，在一定經(jīng)營期內(nèi)一旦經(jīng)營失敗開發(fā)商將無力承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主顆粒無收。(完)