全國(guó)公積金存款利率上調(diào)、杭州二手房房齡加公積金貸款年限總和放寬到50年、濟(jì)南放寬公積金貸款還款能力測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)……近日多個(gè)城市調(diào)整了公積金政策。在福建，3月1日起，福州市個(gè)人購(gòu)房貸款最高額度也將由60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元，廈門(mén)住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)為0.8。這些變化和購(gòu)房者的“錢(qián)袋子”有什麼關(guān)係？賬本幫你算清楚。

　　福州

　　兩成首付“靠譜”能省4萬(wàn)多

　　此前公積金貸款首付下調(diào)至20%時(shí)，福州公積金貸款額度並沒(méi)有相應(yīng)調(diào)整，這意味著購(gòu)房者要通過(guò)組合貸來(lái)填補(bǔ)公積金貸款缺口。

　　以總價(jià)100萬(wàn)元的房子為例，首付20萬(wàn)元，公積金最多貸款60萬(wàn)元，商業(yè)貸款20萬(wàn)元。按20年等額本息計(jì)算，月均還款4712.06元，支付利息330895.04元。

　　3月1日起，福州市個(gè)人購(gòu)房貸款最高額度也將由60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元。同樣總價(jià)100萬(wàn)元的房子，最高可貸款80萬(wàn)元，月均還款4537.57元，支付利息289015.86元。

　　也就是説，同一套房子，3月份申請(qǐng)公積金貸款，每月還款額比2月份少了174.49元，總利息省下了41879.18元。

　　拿下80萬(wàn) 家庭月收入必須超5802.75元

　　貸到80萬(wàn)元需要什麼樣的條件呢？

　　3月1日起執(zhí)行的福州公積金新政還放寬了公積金貸款對(duì)職工收入標(biāo)準(zhǔn)的要求，將純住房公積金貸款的職工家庭貸款月應(yīng)還款額與其本人及其配偶個(gè)人信用報(bào)告中反映的已有各項(xiàng)貸款月應(yīng)還款額之和，佔(zhàn)借款人家庭月收入之和的比例控制，從原來(lái)的50%以?xún)?nèi)調(diào)整到60%以?xún)?nèi)，即家庭的月各項(xiàng)貸款還款額之和點(diǎn)家庭月收入的60%。

　　還是以上述例子為例，購(gòu)房人只用公積金貸款80萬(wàn)元，每月還款4537.57元，這要求購(gòu)房者在沒(méi)有其他貸款項(xiàng)目的情況下，家庭月收入至少要7562.62元，而在此之前，購(gòu)房者的家庭月收入要達(dá)到9075.14元。

　　如果月收入達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，又不想降低貸款額度，購(gòu)房者可以延長(zhǎng)貸款年限。同樣只用公積金貸款80萬(wàn)元，選擇30年期，月均還款3481.65元，家庭月收入只需要5802.75元，不過(guò)延長(zhǎng)貸款年限，支付利息就增加到453394.2元。

　　別急著高興，家庭月收入是貸款額度的必要條件，卻不是充分條件。也就説，要貸到80萬(wàn)元貸款，家庭月收入必須高於5802.75元；但月收入高於5802.75元，卻並不一定能貸到80萬(wàn)元。

　　根據(jù)公式：住房公積金貸款額度=(夫妻雙方歷史繳存公積金金額貸款申請(qǐng)之日起至退休之日止繳存公積金)×2。以5802.75元為繳存基數(shù)，到退休還有30年，雙方公積金賬戶(hù)還有20000元，那麼貸款額度=(20000 5802.75*12%*12*30)*2=541357.6元。當(dāng)然，具體能貸到多少錢(qián)還要福州住房公積金管理中心根據(jù)每個(gè)家庭的情況進(jìn)行測(cè)算。

　　廈門(mén)

　　系數(shù)0.8並不是簡(jiǎn)單的打八折

　　就在各地紛紛為公積金政策“鬆綁”的時(shí)候，廈門(mén)卻將住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)調(diào)整為0.8。

　　流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)是指根據(jù)住房公積金滿(mǎn)足繳存職工資金使用需求能力的不同情況制定的公積金貸款額度調(diào)節(jié)參數(shù)，該參數(shù)運(yùn)用於住房公積金貸款額度計(jì)算公式：公積金貸款額度=〔(借款申請(qǐng)人住房公積金繳存基數(shù)×12×35%×貸款年限)借款申請(qǐng)人住房公積金賬戶(hù)餘額〕×流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)。

　　從公式看，個(gè)人貸款額度要被直接打折。以購(gòu)房者月繳存額為1500元，繳存比例12%(即繳存基數(shù)為6250元)，賬戶(hù)餘額1萬(wàn)元為例，3月1日前購(gòu)房的可申請(qǐng)到的20年個(gè)人住房公積金貸款額度為50萬(wàn)元(按公式計(jì)算得出53.5萬(wàn)元，個(gè)人最高限額50萬(wàn)元)，3月1日後則按照0.8的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)計(jì)算，貸款額度為53.5萬(wàn)元*0.8=42.8萬(wàn)元。從案例中可以看出，購(gòu)房者的貸款並不是簡(jiǎn)單的打了八折，而是8.56折。

　　以50萬(wàn)元公積金貸款計(jì)算，月均還款2835.98元，支付利息180634.91元；同樣貸款50萬(wàn)元，如果公積金只能貸到42.8萬(wàn)元，那麼就要加入7.2萬(wàn)元商業(yè)貸款，那麼月均還款為2898.8元，支付利息195711.42元，這意味著購(gòu)房者要多付15076.51元利息。

　　當(dāng)然，也有部分購(gòu)房者的額度並不受影響。如果上述例子中將貸款年限提高至25年，調(diào)整前貸款額度為50萬(wàn)元(按公式計(jì)算得出66.625萬(wàn)元，個(gè)人最高限額50萬(wàn)元)，調(diào)整後66.625萬(wàn)元*0.8=53.3萬(wàn)元，則貸款額度仍為50萬(wàn)元。

　　購(gòu)房者説，廈門(mén)這一做法是否與各地去庫(kù)存的大方向背道而馳？據(jù)介紹，在資金不足的情況下，調(diào)整一下系數(shù)，讓有限的資金可讓更多人申請(qǐng)到貸款，也就是説讓更多人可以買(mǎi)房。好吧，聽(tīng)起來(lái)也挺有道理的。(劉豐)