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美國(guó)為何沒(méi)有“天價(jià)學(xué)區(qū)房”

2017年02月27日 11:12:59  來(lái)源:《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》
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  在美國(guó),即便是人口最為密集的紐約市,“學(xué)區(qū)”雖是影響房地産市場(chǎng)供求的因素之一,但遠(yuǎn)非決定性因素,所謂“好學(xué)區(qū)”的房?jī)r(jià)更達(dá)不到“天價(jià)”程度。

  專家認(rèn)為,美國(guó)不存在“天價(jià)學(xué)區(qū)房”的主要原因是公立教育體系的設(shè)計(jì)、政府對(duì)教育資源的調(diào)節(jié)配置以及對(duì)房地産投機(jī)空間的有效壓縮,遏制房?jī)r(jià)炒作行為。

  在美國(guó)一般分私立學(xué)校與公立學(xué)校兩類,涵蓋範(fàn)圍從小學(xué)、初中至高中。私立學(xué)校收費(fèi)高昂,提供高端教育因此允許學(xué)生“跨片”入學(xué),不受所謂“學(xué)區(qū)”限制;公立學(xué)校一般規(guī)定學(xué)生就近入學(xué),無(wú)需繳納任何學(xué)費(fèi),不同地段匹配不同學(xué)校。據(jù)紐約彩虹置業(yè)創(chuàng)始人辛迪·殷介紹,一般學(xué)生進(jìn)入公立學(xué)校只需要三份文件:本人出生證明、家庭居住證明和本人醫(yī)療免疫記錄。

  紐約市根據(jù)地理位置,大體劃分為32個(gè)學(xué)區(qū),其中公立小學(xué)有大約715所。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,每個(gè)學(xué)區(qū)的公立小學(xué)入學(xué)率基本能夠達(dá)到90%左右。

  不過(guò),美國(guó)公立學(xué)校教學(xué)品質(zhì)存在差異,“好學(xué)區(qū)”內(nèi)的學(xué)校師資力量?jī)?yōu)質(zhì),財(cái)力雄厚,設(shè)有多項(xiàng)特長(zhǎng)班、語(yǔ)言和藝術(shù)課程,這也在一定程度上吸引不少家長(zhǎng)為了子女受到更好的教育而搬到“好學(xué)區(qū)”附近。

  以紐約為例,瑞禧地産創(chuàng)始人傑西卡·湯介紹説,皇后區(qū)有些地區(qū)僅需約30到40萬(wàn)美元即可購(gòu)得一套住宅,但同樣大小的房型在皇后區(qū)優(yōu)質(zhì)“學(xué)區(qū)”地段,可能需要80萬(wàn)美元以上。

  但需要指出的是,美國(guó)購(gòu)房者更看重的是“好學(xué)區(qū)”的綜合指標(biāo),包括該地段配套的醫(yī)療、服務(wù)環(huán)境和交通多方面因素,因此,所謂“好學(xué)區(qū)”房?jī)r(jià)偏高,並不單純是學(xué)校的因素。從因果關(guān)係看,在美國(guó)是一個(gè)“好社區(qū)”的存在促成了一個(gè)“好學(xué)區(qū)”的建成,而“好學(xué)區(qū)”又進(jìn)一步吸引了更多潛在購(gòu)房者來(lái)到“好社區(qū)”購(gòu)置房産。

  在“寸土寸金”的紐約曼哈頓,“好學(xué)區(qū)”房源價(jià)格與其他地區(qū)差別不算太大。辛迪·殷介紹,曼哈頓地區(qū)“學(xué)區(qū)房”房?jī)r(jià)大約僅高出同等地區(qū)其他房源價(jià)格20%至30%左右。她認(rèn)為,曼哈頓地區(qū)的“學(xué)區(qū)房”不算過(guò)“熱”,更談不上“天價(jià)”,正是由於曼哈頓地區(qū)教育資源充足。

  美國(guó)家庭購(gòu)買(mǎi)住宅後,需要給地區(qū)政府繳納地産稅,地産稅構(gòu)成了當(dāng)?shù)卣s70%的收入來(lái)源。地産稅除支援當(dāng)?shù)卣膊块T(mén)開(kāi)銷外,還有相當(dāng)一部分用於當(dāng)?shù)毓W(xué)校建設(shè)、系統(tǒng)運(yùn)作,包括教職員工的工資、福利以及學(xué)校其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。因此,美國(guó)部分社區(qū)公共教育資源豐富,主要是由於該地段業(yè)主所繳納地産稅高昂。

  此外,持有房産的家庭在繳納地稅之餘,還要向當(dāng)?shù)貙W(xué)校繳納學(xué)校稅,儘管數(shù)額佔(zhàn)比不大,但也在一定程度上進(jìn)一步支撐當(dāng)?shù)毓W(xué)校運(yùn)營(yíng)完善。

  同時(shí),美國(guó)在2007年次貸危機(jī)發(fā)生之後,政府對(duì)樓市中存在的“投機(jī)炒房”行為管控較為嚴(yán)格。在美國(guó),絕大多數(shù)人通過(guò)貸款買(mǎi)房,因此銀行可以通過(guò)貸款的審核申請(qǐng)、收緊放貸進(jìn)而控制房地産市場(chǎng)的投機(jī)行為。

  此外,美國(guó)政府對(duì)教育方面的撥款會(huì)“有意識(shí)”地向排名靠後的公立學(xué)校傾斜,不人為地打造“重點(diǎn)學(xué)校”,儘量縮小學(xué)校之間實(shí)力差距,保證教育資源均衡均等,加強(qiáng)政府資金統(tǒng)籌作用,從根本上抑制了“天價(jià)學(xué)區(qū)房”的産生。

  2001年美國(guó)時(shí)任總統(tǒng)布希提出了《不讓一個(gè)孩子掉隊(duì)法》法案,此後多次修訂,旨在逐步完善美國(guó)基礎(chǔ)教育公平。法案規(guī)定,全國(guó)所有接受聯(lián)邦教育基金的公立學(xué)校,其3至8年級(jí)學(xué)生每年必須接受閱讀和數(shù)學(xué)統(tǒng)考,旨在考量公立學(xué)校教育品質(zhì)。連續(xù)兩年在測(cè)試中不合格的學(xué)校,會(huì)被標(biāo)注為“急需改進(jìn)”,調(diào)整師資力量,並允許該校學(xué)生轉(zhuǎn)學(xué);連續(xù)四年在測(cè)試中不合格的學(xué)校會(huì)規(guī)模性更換學(xué)校教職員工,改善課程設(shè)置,加強(qiáng)學(xué)生補(bǔ)習(xí);連續(xù)六年在測(cè)試中不合格的學(xué)校會(huì)被勒令關(guān)門(mén)、轉(zhuǎn)為私有公司運(yùn)營(yíng)或者由州教育局直接接管。

  在美國(guó),無(wú)論是租房者還是購(gòu)房者,只要提供合理的居住證明,均可享受同等的教育資源,這在一定程度上有效地避免了家長(zhǎng)一味地通過(guò)購(gòu)房途徑獲取教育資源,繼而推升房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

  美國(guó)不少家長(zhǎng)會(huì)選擇在“好學(xué)區(qū)”租房,這成為其子女進(jìn)入熱門(mén)公立學(xué)校最直接的途徑。但對(duì)於有些熱門(mén)“供不應(yīng)求”的公立學(xué)校,即使擁有所處地區(qū)的房産,仍不意味著子女一定可以進(jìn)入心儀的學(xué)校。對(duì)於名額分配不足的學(xué)校,教育部將以“抽籤”的形式,被選中的學(xué)生方可入學(xué),沒(méi)有選中的學(xué)生將被隨機(jī)分配至其他教育品質(zhì)水準(zhǔn)相當(dāng)?shù)墓W(xué)校。

  美國(guó)入學(xué)政策也相對(duì)靈活。在學(xué)生申請(qǐng)入學(xué)時(shí),如果其兄弟姐妹曾選擇過(guò)該公立學(xué)校就學(xué),該生在申請(qǐng)中將會(huì)被優(yōu)先考慮。此外,如果家庭在該地區(qū)持有房産或居住多年,在其子女申請(qǐng)當(dāng)?shù)貙W(xué)校入學(xué)時(shí)也會(huì)比剛剛購(gòu)買(mǎi)或租賃該地區(qū)房産家庭的子女優(yōu)先考慮。

  同時(shí),美國(guó)大學(xué)在招生時(shí),也不單以SAT最終考試成績(jī)衡量,而是將學(xué)生平時(shí)表現(xiàn),平均學(xué)習(xí)成績(jī)(GPA),課外活動(dòng)參與情況,實(shí)習(xí)表現(xiàn),以及教師、實(shí)習(xí)推薦等多因素綜合考量。這使得相對(duì)較差學(xué)校中的“尖子生”在申請(qǐng)大學(xué)時(shí)可能比優(yōu)質(zhì)學(xué)校的“中等生”更佔(zhàn)優(yōu)勢(shì),因此從根本上遏制了學(xué)生一味地“扎堆”名?,F(xiàn)象。(孫夢(mèng)鷗)

[責(zé)任編輯:郭曉康]

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