春節(jié)後天宮院板塊樓盤大批集中入市，競爭激烈，多個樓盤平價快銷。新京報記者 李冬 攝

　　上週日，住總?cè)f科橙以毛坯、均價21680元/平方米的“低價”入市，引發(fā)萬科“領(lǐng)降北京”的消息。資料圖片

　　因2013年銷售火爆而被寄予厚望的2014年樓市，開局已遭遇了各種“滑鐵盧”。

　　從年初信貸政策趨緊的信號，到春節(jié)後二三線城市局部市場的降價，再到北京市場多個剛需項(xiàng)目的平價開盤，此間各種看空、崩盤論調(diào)此起彼伏，讓樓市未來的走勢變得更加撲朔迷離。

　　現(xiàn)象

　　已有倆樓盤低價跑量

　　上週末，位於天宮院的住總?cè)f科橙以21000元/平方米的“去精裝”價格入市，與其前期宣傳26000元-28000元/平方米的價格形成較大差距；在創(chuàng)造了該區(qū)域第五個“日光碟”的同時，也超出了業(yè)內(nèi)外人士的預(yù)料。

　　“萬科近期的價格調(diào)整，應(yīng)該能讓大家感到寒冷的味道，不是説天暖了就一點(diǎn)風(fēng)險沒有?！敝袊康禺b經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳雲(yún)峰表示，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對新的市場環(huán)境下的經(jīng)營模式仔細(xì)研究。

　　就在業(yè)內(nèi)外尚未完全消化天宮院板塊以價換量的節(jié)奏之時，位於通州區(qū)的東亞印象臺湖日前曝出，其二期住宅的入市價格將從預(yù)期的26000元/平方米的毛坯房源，調(diào)整為22000元/平方米的精裝修産品入市。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，剔除每平方米2500元的精裝修費(fèi)用，其毛坯價格基本和一期開盤價格持平。昨天，東亞新華地産行銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，東亞新華地産確實(shí)在2014年進(jìn)行了全國性戰(zhàn)略調(diào)整，目標(biāo)是適當(dāng)拉低三四線城市的銷售價格，同時保證一二線城市的土地儲備?！熬唧w到印象臺湖這個項(xiàng)目，因?yàn)槟玫貢r間比較久，在保證合理利潤的範(fàn)圍內(nèi)將實(shí)現(xiàn)高週轉(zhuǎn)消化，快速回籠資金，為新的地塊做準(zhǔn)備。”據(jù)賈玉鵬透露，東亞新華地産已在包括北京在內(nèi)的多個一二線城市看好地塊，但他同時表示，東亞旗下在京的其他項(xiàng)目並不會參與到此次價格調(diào)整中。

　　隨後記者聯(lián)繫到同處於臺湖板塊的泰禾1號街區(qū)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，泰禾從來都是按照自己的定價和節(jié)奏去進(jìn)行推盤，不會受到外界影響。

　　走訪

　　主流市場行情仍微漲

　　在實(shí)地走訪了目前在售的多個項(xiàng)目後，記者發(fā)現(xiàn)，以價換量的現(xiàn)象尚未在北京樓市廣泛蔓延，而即將入市的項(xiàng)目多數(shù)都保持了價格“微漲”的水準(zhǔn)。

　　位於望京來廣營橋東的臻園，去年8月一期成交均價為42000元/平方米，新一期取證房源仍以精裝修交房，但價格達(dá)到47000元/平方米左右。

　　位於通州區(qū)的合生濱江帝景，目前在售的僅剩少量137平方米精裝大戶型，對外報價為28000元/平方米左右，與年前同樣戶型的房源相比，每平方米已微調(diào)1000元-2000元不等。而根據(jù)該項(xiàng)目在市住建委最新取得預(yù)售證顯示，最高獲批價格已達(dá)到29506元/平方米。

　　一位不願具名的業(yè)內(nèi)人士指出，由於此前受到“限高令”（去年底對單價4萬元以上樓盤不批預(yù)售證）的限制，中高端項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，改善型需求的不斷增多，也給了開發(fā)商穩(wěn)定的市場預(yù)期。春節(jié)後，一些中高端項(xiàng)目的開盤定價依然保持上漲勢頭。

　　分析

　　取證“容易”審價難

　　儘管今年以來，樓盤取證速度明顯加快，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公開資訊，3月前20天，已有12個項(xiàng)目獲得銷售許可證。但據(jù)記者多方了解，在實(shí)際的價格審批過程中，開發(fā)商仍然感受到“壓力山大”。

　　“這個價格確實(shí)比我們的預(yù)期低了不少，但關(guān)鍵是報高了不批啊，只能不停地被駁回，然後一降再降，降至達(dá)到‘標(biāo)準(zhǔn)’後才被放行。”一位剛剛拿到預(yù)售證的房企人士向記者透露，儘管主管部門發(fā)放預(yù)售證的速度比之前的節(jié)奏加快，但是價格博弈仍是一道難關(guān)。

　　事實(shí)上，“低空放行”的項(xiàng)目並不止這一家，從春節(jié)後取證的樓盤就可以看出，其價格普遍和之前的預(yù)期有差距。賈玉鵬介紹，市住建委對於住宅價格比去年略有放鬆，但依然採取持續(xù)控制的措施，要求審批價格對比周邊不能出現(xiàn)過多的漲幅。

　　“雖然有自住型商品房在市場做保障，但主管部門對於房價調(diào)控的目標(biāo)依然有所擔(dān)心。基本上是報4（萬元/平方米）不過4（萬元/平方米），報5（萬元/平方米）不過5（萬元/平方米），總要‘砍一刀’?！睋?jù)一位知情人士透露，考慮到北京樓市的特殊性，目前相關(guān)部門尚無法放棄行政手段?！霸谀瓿跞绻患右园芽兀结崞诳赡芨y辦。”該人士表示。

　　■ 典型樓盤

　　住總?cè)f科橙

　　漲幅變小，並非降價

　　3月16日，位於北京南六環(huán)的住總?cè)f科橙項(xiàng)目開盤，333套房源即告售罄。此前，市場普遍預(yù)期該項(xiàng)目包含精裝修的均價約為24000元/平方米，但最終以毛坯、均價21680元/平方米入市，引發(fā)萬科“領(lǐng)降北京”的消息。

　　“項(xiàng)目嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門指導(dǎo)意見進(jìn)行定價?！北本┤f科昨日對記者表示，項(xiàng)目的定價順應(yīng)了市場以及政策，天宮院板塊剛需項(xiàng)目集中，客戶有多個項(xiàng)目同時排號的習(xí)慣，並非是因?yàn)樗^的大幅降價而引發(fā)搶購；此外精裝修是公司提供的服務(wù)，並不是強(qiáng)制捆綁銷售。

　　“説降價很牽強(qiáng)，住總?cè)f科橙毛坯賣到近22000元/平方米，在整個區(qū)域內(nèi)並不是低價?！碧鞂m院某項(xiàng)目行銷負(fù)責(zé)人表示，3月初精裝修的金融街融匯四期約千套房源入市，均價22000元/平米左右。而此前天宮院2月底開盤的中國水電·雲(yún)立方、鑫苑鑫都匯都為毛坯房源，均價都在21000元-22000元/平方米的水準(zhǔn)，和住總?cè)f科橙持平?！叭f科還提供了拆分精裝修的選擇，可增加利潤?！?/p>

　　價格上漲的幅度變小，但並非降價。這是天宮院板塊多個樓盤負(fù)責(zé)人的共識。據(jù)悉，一方面春節(jié)後天宮院板塊樓盤大批集中入市，先後已有首開熙悅春天、中國水電·雲(yún)立方、鑫苑鑫都匯、金融街融匯、眾美城等入市分流客戶，競爭激烈；另一方面，大興區(qū)住建委批準(zhǔn)的預(yù)售價格也比業(yè)內(nèi)的預(yù)期更低，但和此前成交的任何項(xiàng)目相比，區(qū)域房價仍然是在上漲過程中。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，上述樓盤幾乎都是房企在2011年底和2012年拿地，樓面價為8000元-9000元/平方米，對比目前2萬元/平方米的售價看，利潤並不低。RET睿意德行銷服務(wù)部董事商十磊表示，住總?cè)f科橙的銷售價格低於市場預(yù)期，説明北京樓市的漲幅收窄，也説明瞭萬科緊貼市場的高週轉(zhuǎn)開發(fā)策略相當(dāng)成功。

　　聲 音

　　“萬科橙開盤，我們是嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門指導(dǎo)意見進(jìn)行定價銷售。這也是一種承擔(dān)社會責(zé)任的表現(xiàn)。否則，（每平方米）再加2000元，萬科橙照樣賣完。

　　判斷北京樓市，看地價是關(guān)鍵，分清兩類項(xiàng)目：一類是以萬科為代表的，前兩年拿的地地價水準(zhǔn)在15000元/平方米以內(nèi)的，入市不存在市場風(fēng)險。我對市場沒有擔(dān)心。政府指導(dǎo)價格也會區(qū)分不同區(qū)域。另一類是2013年的高價地項(xiàng)目，這些企業(yè)心裏比較緊張。政府不會在這類項(xiàng)目上限價，但房子有沒有買主是個問題。”

　　——萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶

　　印象臺湖二期住宅將從預(yù)期的26000元/平方米的毛坯房源，調(diào)整為22000元/平方米的精裝修産品入市。開發(fā)商稱，是希望在保證合理利潤的範(fàn)圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)高週轉(zhuǎn)消化。新京報記者 李冬 攝

　?。ㄉ辖覤10版）

　　■ 市場動向

　　即將入市樓盤未現(xiàn)價格鬆動

　　北京住總?cè)f科橙的低價入市是否真的會領(lǐng)降市場？本週，記者走訪了多個即將入市的樓盤，未發(fā)現(xiàn)有價格鬆動。在通州，相距不遠(yuǎn)的富力金禧花園、合生濱江帝景均在3月16日獲得最後一期的住宅預(yù)售證，預(yù)售價格與上期相比均有上漲。

　　富力金禧花園3月16日取得了預(yù)售證，是項(xiàng)目最後一棟樓，共237套房源，精裝修，擬售均價為28000元/平方米，預(yù)計(jì)本週末入市。據(jù)了解，該項(xiàng)目上一次開盤是2012年6月，成交均價在17000元-18000元/平方米，此次開盤的是金禧花園的最後一棟住宅樓。據(jù)北京富力相關(guān)人士透露，此次兩居均價為28500元/平方米，三居均價在27000元/平方米，目前蓄客情況較好。

　　距富力金禧花園不遠(yuǎn)的合生濱江帝景，目前在售的C8號樓，自去年9月28日開盤至今，僅存少量137平方米的三居房源，精裝修報價28500元/平方米，相比今年前兩個月26500元/平方米的報價，已有每平方米2000元左右的上浮。項(xiàng)目于3月16日取得C3、C6、C7三個樓座共490套房源的預(yù)售許可證。據(jù)悉，這也是濱江帝景最後3棟樓。其中，C3號樓有214套房，擬售價格為23354元/平方米；C6號樓60套房，擬售價格為29506元/平方米；C7號樓216套房，擬售價格為27609元/平方米。歷史數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目去年八九月份的開盤價是23000元/平方米。據(jù)接近該項(xiàng)目人士透露，目前合生濱江帝景的定價仍然處於合理範(fàn)圍內(nèi)，且存量有限，其主力戶型也是市場上較為稀缺的，因此後市沒有太大壓力。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，通州區(qū)內(nèi)拿出400萬元進(jìn)行改善置業(yè)的人畢竟是少數(shù)，加之通州整體房價處於較高點(diǎn)，富力金禧花園、合生濱江帝景、K2海棠灣等改善型項(xiàng)目的競爭較為激烈。

　　■ 分析

　　樓市調(diào)控?zé)o新政北京房價或維穩(wěn)

　　“從剛結(jié)束的兩會上釋放出的信號來看，北京樓市短期內(nèi)不會再出新的調(diào)控政策?！眮喓罊C(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅表示，中央對房地産行業(yè)將實(shí)行穩(wěn)定的長效調(diào)控，因此北京樓市也會維持穩(wěn)定，但由於低於市場價格30%的自住房對市場心理造成的衝擊，預(yù)計(jì)北京今年的房價漲幅會出現(xiàn)下滑。

　　“北京等一線城市的購房需求最堅(jiān)實(shí)，房價也最穩(wěn)定，但整體漲幅在減緩?！盌TZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞也表示，兩會後不會有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，他表示本屆政府工作報告裏面沒有提到“樓市調(diào)控”這四個字，這是八年來的首次。

　　何衍鈞分析，從現(xiàn)有的長三角降價案例看，除了樓市供應(yīng)大外，不少開發(fā)商其實(shí)是跨行業(yè)運(yùn)作，主業(yè)為服裝、皮鞋或礦業(yè)，當(dāng)主業(yè)資金緊張就會把樓盤降價快速收回資金，但其開發(fā)量有限，對市場影響很小。2013年樓市太過火爆，今年自然會“增長慢一點(diǎn)”，政府對樓市的目的是穩(wěn)定市場，而不是讓樓市出現(xiàn)“廣泛下調(diào)”。

　　據(jù)了解，除了兩會釋放出調(diào)控更加市場化的信號外，由於近期A股上市房企如天?；?、中茵股份的非公開增發(fā)方案獲得了證監(jiān)會審核通過，成為上市房企再融資的實(shí)質(zhì)性開閘，令少數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年或許三四線城市的樓市調(diào)控會出現(xiàn)“鬆綁”。

　　“北京的房價還會漲?！北睅煷蠓康禺b研究中心主任董藩3月17日在實(shí)名認(rèn)證的微博上表示，政府會重點(diǎn)防範(fàn)溫州、鄂爾多斯（注：樓市降價）情況蔓延，防房價下跌。而國金證券也認(rèn)為，兩會信號顯示未來政府可能會對這些地區(qū)出臺一些政策，是“超預(yù)期的行業(yè)利好”。

　　VS 房企視角

　　微漲快跑

　　記者從多家房企了解到，由於北京市住建委對區(qū)域房價的整體目標(biāo)控制並未放鬆，大幅漲價的樓盤申請預(yù)售證較困難，以及房企對後期市場供應(yīng)增加、競爭加劇的擔(dān)憂，不少項(xiàng)目都採取了“微漲快跑”的銷售策略。

　　郭毅表示，2013年底開盤的項(xiàng)目，排號人數(shù)和推出房源數(shù)量很多是4:1、3:1的情況，現(xiàn)在則是2:1或1.5:1，供需比趨於平衡。自住房的大量供應(yīng)使部分剛需人群出現(xiàn)觀望心態(tài)，部分庫存以中低價位剛需盤為主的開發(fā)商也因此看淡後市，並降低利潤預(yù)期。

　　據(jù)了解，從3月入市熱銷的項(xiàng)目看，無論是針對改善型的中高端住宅北京華僑城，或是別墅項(xiàng)目格林雲(yún)墅、西山藝境，或針對首次置業(yè)的剛需客群的住總?cè)f科橙、金融街融匯，一方面都經(jīng)歷了較長時間的蓄客期，有充足的客戶資源；另一方面，最終的銷售價格比以前釋放出的預(yù)計(jì)價格稍低。這也是這些項(xiàng)目熱銷的重要原因。

　　“北京還沒有出現(xiàn)降價樓盤，只是漲幅受限?！?月開盤的一家央企樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前銷售的項(xiàng)目一般是2012年或之前拿地，當(dāng)時土地價格還較合理，項(xiàng)目利潤率達(dá)標(biāo)就願意快速出貨，但很多2013年高點(diǎn)時拿地的項(xiàng)目則面臨較大的壓力，在信貸相對較緊的宏觀環(huán)境下，開發(fā)商更希望加快推盤節(jié)奏以保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

　　信心不減

　　對於近期市場的一系列波動，有多位房企人士表示，市場出現(xiàn)階段性微調(diào)是正?，F(xiàn)象，且目前看來並未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)的跡象，對北京市場仍然看好。

　　某央企開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，2014年一季度還沒結(jié)束，對於全年的市場走勢並不需要過度悲觀。

　　“我們對北京的市場是持續(xù)看好的，未來也會進(jìn)一步收縮三四線的項(xiàng)目存量，增加一二線城市的土地儲備，未來還有機(jī)會?！币晃徊活娋呙姆科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人如是説。

　　泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男也認(rèn)為，從政策層面來説，看不到對行業(yè)有什麼不利消息?！坝绕涫侨ツ甑缀徒衲瓿酰恋厥袌龅臒崆楦邼q，後續(xù)效應(yīng)還沒有完全釋放出來?！鄙蛄δ型瑫r指出，從技術(shù)層面上分析，2014年樓市的量價漲幅不會維持去年那麼高的水準(zhǔn)。記者 李捷 自曾暉