上半年全國樓市低調(diào) 市場難現(xiàn)“高歌猛進(jìn)”

回顧2014年上半年全國樓市，已難現(xiàn)2013年樓市的“高歌猛進(jìn)”。據(jù)“2014年1－6月份全國房地産開發(fā)和銷售情況”顯示2014年1－6月份全國商品住宅銷售面積42487萬平方米，同比下降7.8%，相與去年全年的17.5%下滑25.3%，住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年增長26.6%相比，下滑35.8%。

　　與去年樓市的“高歌猛進(jìn)”迥然不同，2014年上半年中國房地産市場降價(jià)範(fàn)圍和幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，住宅銷售呈量價(jià)增速雙降態(tài)勢，但一線城市均價(jià)仍在上漲。尤嵐用這樣一個(gè)數(shù)據(jù)告訴記者：“北京住宅均價(jià)從2010年至2014年上半年增長了將近33%，即便在2014年樓市相對不好的情況下，上半年均價(jià)同比2013年還增長了19%，這對於房地産來説並非健康狀態(tài)。城市需要一定的措施給樓市降降溫，使之回到平穩(wěn)的運(yùn)作軌道上來?！?/p>

　　對於二、三線城市來説，2014年一整年將面臨較大的去庫存壓力。尤嵐女士説：“經(jīng)歷了2013年大中城市房價(jià)全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整，對於二、三線城市來説庫存量較大。自2011年以來，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢，具體表現(xiàn)為二、三線城市住房銷售下滑。如呼和浩特、福州、成都等庫存量較大，開始逐漸為限購‘鬆綁’，將面臨較大的去化壓力。”。

　　天津一線房企負(fù)債率高於75%

　　談到2014年上半年天津樓市，尤嵐女士對於天津房企的“高壓”負(fù)債率尤為關(guān)注。

　　根據(jù)中國房地産研究會、中國房地産業(yè)協(xié)會等聯(lián)合發(fā)佈的《2014中國房地産年鑒》總結(jié)發(fā)現(xiàn)，2013年，房地産上市公司資産負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為65.81%和79.67%，上升0.95%和16.96個(gè)%，均為近三年來最高點(diǎn)。尤蘭女士説：“目前，天津一線大型房企負(fù)債率多數(shù)在75%以上，處於較高的‘梯隊(duì)’，這對於整體樓市來説存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　“60%左右的負(fù)債率是房企相對正常的表現(xiàn)，70%則是負(fù)債率的警戒線，房企若長時(shí)期在高負(fù)債率的狀態(tài)下運(yùn)營勢必會帶來負(fù)面影響?！庇葝古糠治觯骸皬倪@一數(shù)據(jù)上來看，也證明了2014年房企資金鏈緊張的現(xiàn)狀。對於股權(quán)人來説，是不願(yuàn)意看到的。但是只要房企負(fù)債率的成本低於資産收益率，對於整個(gè)企業(yè)就不會出現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)問題，只是企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)快與慢。今年上半年大型房企資産收益率在11.09% ，而大多房企負(fù)債率的成本在8%─10%。對於房企來説，只是錢掙得慢了一些，但是房企也要提高警惕。”

　　尤嵐還分析道：“對於正在擴(kuò)張過程中的中小型房企來説，由於整體杠桿率高，突然遭遇資金斷流的風(fēng)險(xiǎn)比較大。對此，政府之所以對房企採取限制銀行房貸等政策，也是為了防止房企的迅速擴(kuò)張，謀求房地産市場的暴利行為。目前大部分房企普遍面臨著資金短缺的問題，這也就從側(cè)面迫使其以價(jià)換量，回籠資金，從而達(dá)到市場價(jià)格下降的目的。

　　未來地産調(diào)控仍堅(jiān)持“宏觀穩(wěn)、微觀活”原則

　　對於下半年樓市，尤嵐女士認(rèn)為，下半年房地産調(diào)控仍堅(jiān)持“宏觀穩(wěn)、微觀活”原則，中央層面將堅(jiān)持分類指導(dǎo)、雙向調(diào)控，繼續(xù)推廣長效機(jī)制建設(shè)。地方政府在不觸及中央抑制投資底線的前提下，對現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，但是具體細(xì)節(jié)仍然不是非常明朗。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展發(fā)展的進(jìn)程不斷推進(jìn)，天津市政府也在積極改變天津的産業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引更多的高端人才，從而改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)，給天津市的經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展帶來了更多的機(jī)會。

　　2014年是全行業(yè)資金較緊的一年，房企不僅面臨年度銷售業(yè)績的目標(biāo)，更面臨著資金週轉(zhuǎn)的難題，未來樓市發(fā)展方向仍不明確，房企戰(zhàn)略目標(biāo)該如何把控，這些都更加需要深入了解市場，審慎部署戰(zhàn)略。（新華房産調(diào)查記者 王福彪）