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監(jiān)管層勸信託棄三四線:多地庫存消化週期超20個(gè)月

2014-08-29 07:51 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 字號:       轉(zhuǎn)發(fā) 列印

  原標(biāo)題:監(jiān)管層勸信託棄三四線:多地庫存消化週期超20個(gè)月

  多地庫存消化週期超20個(gè)月,房地産信託風(fēng)險(xiǎn)與日俱增

  監(jiān)管層“勸誡”信託暫棄三四線城市

  《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獨(dú)家獲悉,近日銀監(jiān)會口頭要求各信託公司謹(jǐn)慎對待三四線城市房地産項(xiàng)目,儘量不做民營企業(yè)位於非核心城市的房地産項(xiàng)目業(yè)務(wù)。

  監(jiān)管層的告誡源於市場的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)?!敖衲暾麄€(gè)地産行業(yè)包括金融在內(nèi)是哀鴻遍野?!遍L富匯銀總裁張保國28日在“2014中國地産金融日活動”上表示,一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)擺在所有人面前,行業(yè)在發(fā)生變化。7月相關(guān)數(shù)據(jù)表明,在地方密集採取放鬆調(diào)控之後,市場仍未發(fā)生太多改觀。

  中國房地産協(xié)會會長劉志峰也表示,在房地産週期性變化的背景下,部分三四線城市開發(fā)企業(yè)資金緊張,銷售量大幅下滑,回籠資金不暢,面臨較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

  “目前,房地産金融的流動性問題也沒有得到有效解決,一線和二線熱點(diǎn)城市的項(xiàng)目和知名度高的大企業(yè)相對容易獲得資金支援,部分市場銷售不暢,給企業(yè)資金回籠造成影響,一些城市庫存壓力增大,也面臨著一定的償債風(fēng)險(xiǎn)?!眲⒅痉灞硎?。

  值得注意的是,雖然在房地産市場下滑背景下,地方政府救市意願強(qiáng)烈,但這對於金融機(jī)構(gòu)來説,更加需要注意風(fēng)險(xiǎn),而監(jiān)管層更是提前“勸離”。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,2014年以來,房地産市場量價(jià)齊跌,購房者紛紛轉(zhuǎn)為觀望。鋻於當(dāng)前房價(jià)鬆動、房地産信託風(fēng)險(xiǎn)與日俱增的形勢,近來銀監(jiān)會已要求信託公司儘量不要再做民營企業(yè)位於非核心城市的房地産項(xiàng)目。具體到該人士所在公司的省份,銀監(jiān)局已經(jīng)委婉“勸誡”轄區(qū)信託公司,暫停涉入三四線城市的房地産項(xiàng)目,尤其是本省以外的三四線城市的房地産項(xiàng)目。

  在實(shí)際操作層面,該省銀監(jiān)局在依據(jù)銀監(jiān)會此前的99號文精神的基礎(chǔ)上,結(jié)合該省實(shí)際提出,今後信託公司在發(fā)行信託産品報(bào)備時(shí),單一房地産信託産品爭取一天給予回復(fù);集合房地産信託産品發(fā)行規(guī)模在5億元以下的10天內(nèi)給予回復(fù),5億元以上則要逐一審核,在回復(fù)上沒有具體時(shí)間表。

  “事實(shí)上,本應(yīng)放鬆加速的審批更加謹(jǐn)慎了?!痹撔庞毴耸勘硎尽K嘎?,每省都有自己的標(biāo)準(zhǔn),就自己所屬轄區(qū),此前標(biāo)準(zhǔn)是定在10億元的,但鋻於本省信託公司的具體形勢,發(fā)行規(guī)模收緊至5億元以下。

  對於房地産信託而言,不斷增長的餘額與到期規(guī)模,促使監(jiān)管層保持高度警惕。用益信託工作室最新房地産信託市場發(fā)展報(bào)告顯示,2014年二季度,房地産信託餘額為12616億元,與前幾個(gè)季度相比,餘額繼續(xù)穩(wěn)步增長,並再度創(chuàng)歷史新高;二季度房地産信託餘額佔(zhàn)比為10.72%,相比今年一季度末的10.40%繼續(xù)上升。與此同時(shí),今年下半年即將迎來信託兌付高峰期。最新數(shù)據(jù)顯示,2014年下半年到2015年集合資金房地産信託預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為3282 .95億元,其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年全年將有近2000多億元的到期規(guī)模。

  而對於限定在三四線城市,相關(guān)人士表示,凈流出的人口對比的是凈增長的庫存量,風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

  CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)監(jiān)測的三線城市7月成交表現(xiàn)不盡如人意,整體環(huán)比增少減多,與去年同期相比仍有較大差距。除徐州同比增幅29%,環(huán)比增幅38%外,其餘城市幾乎全線下滑,其中,清遠(yuǎn)降幅超過60%。

  但另一方面,庫存卻因受困于市場觀望情緒不斷攀升。存量方面,常州、連雲(yún)港、清遠(yuǎn)等地消化週期在20個(gè)月左右,其中清遠(yuǎn)同比增幅達(dá)167%,去化風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加,無錫存量達(dá)1000萬平方米,消化週期23個(gè)月,中山繼續(xù)維持高庫存量1334萬平方米,消化週期達(dá)24個(gè)月,成為監(jiān)測重點(diǎn)三四線城市中最高。其中,清遠(yuǎn)銷售同比下滑高達(dá)66%,但其消化週期卻同比上升167%。

  事實(shí)上,現(xiàn)階段具有風(fēng)險(xiǎn)的不僅僅是三四線城市,世襲領(lǐng)地悅廷項(xiàng)目總經(jīng)理王建華在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採訪時(shí)表示,房地産風(fēng)險(xiǎn)的確存在,對於高端産品,甚至一個(gè)區(qū)域最終只會有一個(gè)項(xiàng)目能存活。

  而華遠(yuǎn)地産董事長任志強(qiáng)也一改之前口徑。他認(rèn)為,若政府不採取行動,明年9月供求關(guān)係或?qū)夯?。目前房地産市場的存量可能難以消化,統(tǒng)計(jì)報(bào)表上庫存大概有5億多套?!斑@個(gè)數(shù)量很大,不可能全部消化,有些庫存可能再過10年亦消化不了,會逐漸累積?!比沃緩?qiáng)説。

  但前述信託人士直言,凡事應(yīng)有靈活度,切忌一棒子“打死”。“一二線城市也有爛項(xiàng)目,而三四線城市也不乏好項(xiàng)目。”比如,重慶某經(jīng)濟(jì)相對落後的縣市,因?yàn)槠浞康禺b項(xiàng)目臨江,開發(fā)商以及擔(dān)保質(zhì)押等都比較優(yōu)質(zhì)。公司經(jīng)過縝密的調(diào)研,最後還是毅然做了該項(xiàng)目。目前,從産品的銷售情況來看,已完成90%以上,效果還是比較好的。

[責(zé)任編輯: 楊麗]

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