有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，在信貸收緊、利率優(yōu)惠取消、自住房大量入市等多方衝擊下，北京樓市供需格局已悄然生變，房企“讓利跑量”心理佔(zhàn)上風(fēng)

    ■本報(bào)記者 王麗新

    “今年4月份北京將難再現(xiàn)以往的樓市‘小陽(yáng)春’，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量將依舊低迷?！眰I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉向記者表示，從近兩周成交量下跌的趨勢(shì)來(lái)看，北京樓市觀望的氛圍、交易的低迷有進(jìn)一步加劇的態(tài)勢(shì)。

    事實(shí)上，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度首周（2014年第14周3月31日—4月6日），北京住宅市場(chǎng)（包括新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為2594套，環(huán)比上周下跌29.3%，同比下跌22%。其中，新房網(wǎng)簽量?jī)H為771套，環(huán)比下跌46.4%，是春節(jié)假期後交易量最少的一週；二手房成交量為1815套，環(huán)比下跌18.6%。

    此外，中原地産研究部數(shù)據(jù)顯示，4月份首周，北京二手房成交均價(jià)為每平米3.12萬(wàn)元，相比3月份成交均價(jià)每平米3.14萬(wàn)元再次下調(diào)了0.6%。

    更為值得注意的是，高熱持續(xù)不退的土地市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)降溫跡象。據(jù)中原地産研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利等16家標(biāo)桿房企2014年第一季度拿地總額為1165.24億元，同比上漲29%，但環(huán)比降幅高達(dá)37%。

    房企圈地?zé)岫绒D(zhuǎn)冷

    從中原地産的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2013年第一季度，萬(wàn)科等16家房企拿地耗資903.5億元，第二季度、第三季度和第四季度分別為1162.42億元、1708.74億元和1855.73億元，拿地總額一路高歌。直至2014年第一季度，高熱一年多的土地市場(chǎng)首度顯現(xiàn)降溫跡象，上述16家房企拿地總額為1165.24億元，同比驟降37%。

    無(wú)獨(dú)有偶，上海易居房地産研究院近日發(fā)佈的《2014年3月份典型城市土地成交報(bào)告》顯示，今年3月份，10個(gè)典型城市土地成交建築面積1150.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降46.8%，同比下降34.5%；土地出讓金收入480.3億元，環(huán)比下降38%，同比增長(zhǎng)22.8%。

    對(duì)此，胡景暉認(rèn)為，在信貸政策收緊、貸款審核更嚴(yán)格、利率優(yōu)惠取消，加之北京自住房大量入市的多方衝擊下，改善人群和剛需人群購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力不足，而且觀望情緒越發(fā)濃厚。

    中原地産首席分析師張大偉也向記者表示，從目前的市場(chǎng)跡象來(lái)看，市場(chǎng)預(yù)判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，樓市供需格局已經(jīng)悄然生變，房企“讓利跑量”心理漸佔(zhàn)上風(fēng)。

    值得一提的是，上海易居房地産研究院的研究報(bào)告還顯示，今年3月份，10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4175元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)16.4%，同比增長(zhǎng)87.5%。而中原地産的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，萬(wàn)科等16家標(biāo)桿房企2013年購(gòu)地支出接近5630億元，創(chuàng)下新紀(jì)錄。

    對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，在這種情況下，房企負(fù)債明顯提高，加之2014年房地産行業(yè)資金鏈普遍偏緊的預(yù)判，房企拿地動(dòng)作更為慎重的同時(shí)，將更注重剛需新盤(pán)的銷售現(xiàn)金回流速度，加快週轉(zhuǎn)以保證現(xiàn)金流安全。

    鋻於此，即使土地價(jià)格上漲侵蝕了房企利潤(rùn)率，市場(chǎng)不景氣，房企也會(huì)讓出一部分利潤(rùn)而增加推盤(pán)量，而失掉的利潤(rùn)或?qū)母叨隧?xiàng)目、成本管控等方面找回來(lái)。

    剛需項(xiàng)目“讓利跑量”

    “我們的項(xiàng)目一直在蓄客，不過(guò)蓄客情況並不理想，無(wú)法達(dá)到以往推出房源量120%以上的客戶到訪量，甚至連70%都不到，所以近期可能要做一些價(jià)格調(diào)整?！蹦硺潜P(pán)銷售負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露。

    實(shí)際上，從春節(jié)到現(xiàn)在，房企推盤(pán)量一直沒(méi)有集中大規(guī)模釋放。對(duì)此，上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，4月份房企推盤(pán)節(jié)奏將加快。

    不過(guò)，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利等在京剛需項(xiàng)目選擇了“平價(jià)跑量”的銷售策略。其中，萬(wàn)科幸福匯、首城匯景灣分別以14000元/平方米、13100元/平方米的價(jià)格入市，比之前開(kāi)盤(pán)價(jià)格分別微漲了4%和2%，而保利首開(kāi)熙悅春天22500元/平方米的銷售均價(jià)，與上一期基本持平，但是三個(gè)項(xiàng)目卻均出現(xiàn)了所售房源數(shù)量大於蓄客數(shù)量的現(xiàn)象，均未取得開(kāi)盤(pán)“日光”。

    對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，截至3月30日，北京一季度商品住宅成交僅成交了16238套，創(chuàng)下了自2006年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來(lái)的歷史最低值。高姍預(yù)計(jì)，隨著上市項(xiàng)目量增多、供應(yīng)規(guī)模增大，選擇平價(jià)跑量的剛需項(xiàng)目將越來(lái)越多。

    值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者從市場(chǎng)調(diào)查中也獲悉，雖然剛需盤(pán)評(píng)價(jià)跑量跡象明顯，但中高端項(xiàng)目則“小跑衝利”，而且提價(jià)現(xiàn)象明顯，而有些房企也是靠高端項(xiàng)目來(lái)提升利潤(rùn)空間。

    靠高端項(xiàng)目拉升利潤(rùn)

    近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者在亦莊榮京東街地鐵站附近踩盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，從地鐵站步行10分鐘後，有多棟已經(jīng)接近封頂?shù)拇蟊P(pán)，周圍圍擋顯示其為國(guó)銳·金嵿項(xiàng)目，涉及辦公樓、高端住宅等業(yè)態(tài)，且具有一般高端住宅少有的防彈安保加固功能。

    “住宅的銷售均價(jià)為45000元/平方米”，該項(xiàng)目的銷售人員向記者透露，這一銷售均價(jià)比前一期開(kāi)盤(pán)房源的定價(jià)有所上漲。儘管如此，記者在現(xiàn)場(chǎng)仍舊看到不少看房的人，多數(shù)為一家三代同時(shí)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)諮詢，且現(xiàn)場(chǎng)不乏敲定交易的購(gòu)房者。

    “因?yàn)橄拶?gòu)等政策限制，現(xiàn)在有些資金實(shí)力較強(qiáng)的改善性需求購(gòu)房群體可能更傾向於一次性置業(yè)到位，同時(shí)解決一家三代的居住需求?！鄙鲜龇治鋈耸肯蛴浾弑硎?，所以中高端項(xiàng)目住宅市場(chǎng)仍然較為堅(jiān)挺。

    無(wú)獨(dú)有偶，記者獲悉，3月下旬，亦莊·金茂悅和望京·金茂府分別以40000元/平方米、70000元/平方米的價(jià)格入市，與上期産品相比，售價(jià)均上漲了14%。同時(shí)，兩個(gè)項(xiàng)目各向市場(chǎng)釋放了60余套樓王房源，而且當(dāng)日售罄。

    實(shí)際上，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（3月24日-3月30日），北京均價(jià)在30000元/平方米以上的中高端房源成交了386套，環(huán)比上升了18%，其在整體市場(chǎng)中佔(zhàn)比24%，也比之前一週上揚(yáng)了6個(gè)百分點(diǎn)。

    對(duì)此，高姍表示，為了規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、提高週轉(zhuǎn)率，剛需項(xiàng)目被迫“讓利跑量”，但房企將更傾向於通過(guò)中高端項(xiàng)目來(lái)衝利。高姍判斷，未來(lái)北京的中高端項(xiàng)目、尤其是高端市場(chǎng)，仍將具有較大的價(jià)格上漲空間。

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