又到了一年一度的年報(bào)季，開發(fā)商們輪流在香港、上海、深圳等地與投資者見面，公佈去年的業(yè)績，同時(shí)公佈今年的發(fā)展目標(biāo)。從已經(jīng)發(fā)佈的年報(bào)中，我們發(fā)現(xiàn)房企“貧富差距”正在加大。雖然有些企業(yè)仍在盈利，但增速已明顯放緩。對(duì)他們來説，如何尋找新的增長點(diǎn)，變得尤為迫切而重要。而對(duì)於那些虧損的房企來説，如何活下去，則事關(guān)生死存亡。

　　“到目前為止，沒有聽説誰做養(yǎng)老地産是成功的，但都在試，唯恐錯(cuò)過了機(jī)會(huì)。”景瑞控股(01862，HK)聯(lián)席主席兼總裁閆浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，包括他在內(nèi)大部分房企高管的困惑是，未來十年，房地産究竟走向何處？

　　在此前舉行的景瑞地産業(yè)績發(fā)佈會(huì)上，閆浩透露，今年可能會(huì)和You+公寓合作，在上海寶山開發(fā)一個(gè)青年公寓項(xiàng)目，這一消息令在場(chǎng)媒體感到驚訝。景瑞在上海地産圈的口碑，向來以穩(wěn)健、務(wù)實(shí)、低調(diào)著稱，今年卻選擇和You+公寓這樣一個(gè)盈利模式敢於創(chuàng)新的公司合作，殊為罕見。

　　不僅僅是景瑞在嘗試新領(lǐng)域?？偛客瑯釉谏虾?，發(fā)展風(fēng)格也與景瑞頗為相近的旭輝控股集團(tuán)(00884，HK)在之前的業(yè)績發(fā)佈會(huì)上也透露，今年會(huì)在房地産開發(fā)主業(yè)以外，探索大資管的商業(yè)模式，為企業(yè)和個(gè)人代管商業(yè)地産開發(fā)項(xiàng)目。在此之前，旭輝並沒有大面積管理零售商業(yè)地産資産的經(jīng)驗(yàn)。

　　看好市場(chǎng)卻調(diào)低目標(biāo)

　　在召開業(yè)績發(fā)佈會(huì)時(shí)，碧桂園、富力、旭輝、景瑞等多家房企都表示今年將會(huì)發(fā)展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，只不過在對(duì)新業(yè)務(wù)的投入上，各家都表現(xiàn)得極為謹(jǐn)慎，既不貿(mào)然涉水過深，導(dǎo)致企業(yè)面臨翻船的危險(xiǎn)；又不能完全對(duì)新領(lǐng)域視而不見，錯(cuò)過轉(zhuǎn)型的絕佳機(jī)會(huì)。

　　儘管房地産市場(chǎng)有回升的趨勢(shì)，但各家房企在談到今年業(yè)績目標(biāo)時(shí)都極為謹(jǐn)慎，不願(yuàn)意像往年那樣給出極高的增長目標(biāo)。

　　以九龍倉集團(tuán)(00004，HK)為例，2015年其在內(nèi)地的銷售目標(biāo)是220億元。雖然目標(biāo)較去年業(yè)績持平，但九龍倉董事局副主席吳天海表示，今年要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)不容易。

　　去年合同銷售金額增長近四成的旭輝地産，對(duì)2015年定的目標(biāo)是全年合同銷售250億元，較2014年增長約18%。

　　景瑞地産今年提出的目標(biāo)是在去年的基礎(chǔ)上增長接近10%，與去年增速持平。

　　遠(yuǎn)洋地産(03377，HK)董事局主席李明在2014年度業(yè)績發(fā)佈會(huì)上透露，公司2015年銷售目標(biāo)是較2014年的401億元增長5%。朗詩綠色地産(00106，HK)甚至對(duì)今年的銷售業(yè)績沒有明確的目標(biāo)。

　　寶龍地産(01238，HK)是僅有的幾家預(yù)計(jì)今年銷售增幅在20%以上的房企之一。其今年的目標(biāo)是130億元，較去年增長22.1%。

　　令人詫異的是，這些房企對(duì)今年目標(biāo)的謹(jǐn)慎，並不是因?yàn)閷?duì)未來市場(chǎng)的悲觀，相反，不少房企對(duì)今年的市場(chǎng)仍然看好。閆浩説，今年全國兩會(huì)對(duì)房地産市場(chǎng)的政策有一個(gè)清晰的定調(diào)，從中可以看出，中央政府對(duì)房地産行業(yè)是支援的。

　　旭輝總裁林峰也持類似的看法，他認(rèn)為，2015年市場(chǎng)將呈現(xiàn)一個(gè)緩慢回升的態(tài)勢(shì)，2015年下半年比上半年要好過，2015年上半年比2014年下半年好過。

　　儘管如此，開發(fā)商今年提出的增長目標(biāo)卻依然謹(jǐn)慎，多數(shù)房企的增長目標(biāo)都沒有超過20%。

　　對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士這樣解釋：很多開發(fā)商覺得，今年的成交量有可能回升，但價(jià)格卻很難上漲。這意味著銷售業(yè)績的增加，得靠賣出更多的房子才能實(shí)現(xiàn)。

　　但對(duì)開發(fā)商來説，要賣掉更多的房子，並不是件容易的事。不僅是因?yàn)榉科竺媾R的市場(chǎng)競(jìng)爭日趨白熱化，更是因?yàn)橥恋貎r(jià)格沒有絲毫鬆動(dòng)，開發(fā)商依然需要投入較高成本才能拿到滿意的地塊。

　　中小房企處境艱難

　　“今年很多企業(yè)會(huì)退出這個(gè)行業(yè)，不僅是一些小企業(yè)，小企業(yè)倒不著急，如果只有一個(gè)項(xiàng)目完全不用著急。我認(rèn)為一些中等規(guī)模的企業(yè)，甚至一些區(qū)域型大企業(yè)，他們可能也要退出。今天退出還有錢可賺，或者説還能保住勝利果實(shí)，如果現(xiàn)在不退，未來也許連勝利果實(shí)都保不住?！?/p>

　　易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱的看法，基本反映了過去幾年整個(gè)房地産行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)他統(tǒng)計(jì)，2014年前10強(qiáng)房企所佔(zhàn)的市場(chǎng)份額已經(jīng)達(dá)到16.92%，20強(qiáng)達(dá)到22.78%，50強(qiáng)達(dá)到31.14%，100強(qiáng)達(dá)到37.75%。

　　丁祖昱預(yù)計(jì)，從2015年開始接下來的3年，這一數(shù)字還會(huì)繼續(xù)上升，差不多上升到前10強(qiáng)達(dá)到25%左右，20強(qiáng)達(dá)到30%左右，50強(qiáng)達(dá)到40%左右，100強(qiáng)達(dá)到50%左右。

　　如此看來，未來房地産中小企業(yè)的處境將變得愈發(fā)艱難。“今天銷售額50億~80億的企業(yè)壓力最大，在銀行的放貸名單中他們排不上號(hào)，開發(fā)貸拿不到，發(fā)債又發(fā)不了。便宜的資金拿不到，導(dǎo)致融資成本迅速提高，好的地拿不到，老本也快吃完了。這時(shí)他們要面臨抉擇，是繼續(xù)咬住牙拼，還是退出這個(gè)行業(yè)。即使維持現(xiàn)狀也很難?！倍∽骊耪h。

　　這是丁祖昱判斷中小房企將大規(guī)模退出的依據(jù)。而對(duì)銷售規(guī)模大的公司而言，局面同樣不容樂觀，很多房企雖然去年取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績，但回款卻很糟糕，因?yàn)殂y行按揭貸款審批緩慢，加上限購等因素，房企在回款上遇到了不小的挑戰(zhàn)。

　　另一方面，企業(yè)的成本卻在不斷上升。除了土地成本，融資成本、人工成本也在不斷上漲。目前，一些技術(shù)熟練、專業(yè)能力強(qiáng)的建築工人月薪已經(jīng)達(dá)到6000~8000元。“今年的競(jìng)爭仍然非常激烈，房企和競(jìng)爭對(duì)手之間是你死我活的關(guān)係?！倍∽骊耪h，很多大公司的住宅業(yè)務(wù)中有非常高比例的項(xiàng)目是不賺錢的，真正賺錢的已經(jīng)不多，這導(dǎo)致今年開發(fā)商格外注重成本，很多房企不再像過去那樣“養(yǎng)閒人”，因此不少房企傳出了裁員的風(fēng)聲。

　　轉(zhuǎn)型或退出都不容易

　　一方面是競(jìng)爭日趨激烈，另一方面是成本水漲船高，轉(zhuǎn)型還是徹底退出房地産行業(yè)，成了很多房企面臨的艱難選擇。

　　然而，退出或轉(zhuǎn)型並不容易。A股上市公司華麗家族(600503，SH)早在2010年就在另尋主業(yè)，並先後投資B型肝炎疫苗研發(fā)、金礦等諸多業(yè)務(wù)，但截至目前，這些業(yè)務(wù)還沒有獲得像房地産主業(yè)一樣的收益。去年公司定向增發(fā)，也是以房地産項(xiàng)目開發(fā)投資的名義才成功募集了一部分資金。

　　即使在房地産行業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，成功者也不多。比如，此前盛高置地曾提出“2+X”的發(fā)展戰(zhàn)略，在住宅産品線之外，還開發(fā)城市綜合體和旅遊地産。但這一轉(zhuǎn)型也沒有獲得成功，最後因?yàn)橘Y金惡化被綠地集團(tuán)收購，成為後者的附屬公司。以物業(yè)銷售為主的SOHO中國，在轉(zhuǎn)型租賃持有之後，同樣經(jīng)歷著規(guī)模增長放慢、業(yè)績下降的陣痛。

　　丁祖昱説，房地産行業(yè)再困難，壓力再大都是相對(duì)的，是相對(duì)3年前、5年前的房地産行業(yè)，但和其他行業(yè)相比，房地産行業(yè)還是不錯(cuò)的。這些因素使房企無法下決心徹底轉(zhuǎn)型。

　　而一些轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)，則讓行業(yè)看到了在房地産以外的領(lǐng)域掘金的機(jī)會(huì)，最典型的例子非綠地莫屬。從2007年開始，綠地堅(jiān)持走超高層戰(zhàn)略，隨後海外投資房地産，去年又進(jìn)軍地鐵業(yè)務(wù)，發(fā)展大消費(fèi)、金融等新業(yè)務(wù)。産業(yè)協(xié)同的力量，讓綠地獲得了其他房企無法比擬的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。

　　在這一背景下，在小範(fàn)圍內(nèi)試錯(cuò)，成為很多開發(fā)商的共同選擇。閆浩説，對(duì)大多數(shù)開發(fā)商來説，那些拿出來“試錯(cuò)”的項(xiàng)目都只佔(zhàn)到總盤子極小的比重，即使失敗影響也不大。

　　而這些創(chuàng)新嘗試成為整個(gè)房地産行業(yè)“第二次爆發(fā)”的核心原動(dòng)力。目前，閆浩正打算前往德國考察工業(yè)4.0發(fā)展情況，計(jì)劃把考察結(jié)果引用到國內(nèi)的房地産業(yè)務(wù)。

　　“中國房地産工業(yè)化連2.0、3.0都沒有完成，但德國已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了4.0。中國房地産工業(yè)化還有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。”閆浩説。

　　旭輝今年也打算實(shí)施100%精裝房計(jì)劃，全面發(fā)展房地産産品的成品化。而在去年，中南建設(shè)(000961，SZ)就已經(jīng)在低調(diào)開展建築機(jī)器人的研發(fā)和産品化。

　　困境中的房地産被倒逼出新活力，也許這才是行業(yè)第二次爆發(fā)的關(guān)鍵。未來富豪榜上的那些面孔，也將因?yàn)榉康禺b行業(yè)的新一輪洗牌而發(fā)生變化，部分企業(yè)家成為榜單的新?？?，部分則註定退出公眾視線?！　　蛎拷?jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海