不論業(yè)界對房地産行業(yè)的走勢如何爭論，五一期間北京樓市銷售遇冷是不爭的事實。樓市不好，不如快跑。近期，北京各房企似乎一夜之間達成共識，使得樓市供應量極度放大，一直堅挺的成交價格也出現(xiàn)下行跡象。

　　五一銷售遇冷

　　五一小長假期間，北京樓市成交慘澹，3天成交量創(chuàng)下7年來的新低。亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年5月1日至3日，北京新建商品住宅僅成交169套，成交面積為1.89萬平方米，成交套數(shù)、成交面積比去年五一假期分別降低了78%和74%，創(chuàng)下了自2008年五一實行3天假期以來連續(xù)7年的最低值。

　　回顧過去7年五一小長假北京樓市的銷售情況後發(fā)現(xiàn)，北京新建商品住宅成交的最高峰值出現(xiàn)在2009年到2011年，連續(xù)3年五一成交量均保持在千套以上；最低峰值則出現(xiàn)在2008年，成交套數(shù)為410套。而今年五一，商品住宅僅成交169套，比2008年的銷量還萎縮了六成。

　　除此之外，作為市場風向標的二手房市場的成交量也不容樂觀。根據(jù)鏈家地産市場研究部的統(tǒng)計，今年五一期間，北京二手住宅的網(wǎng)簽量僅為31套，與去年同期相比下降了82%，成交量為近6年來最低。通常情況下，五一期間二手房的日均成交量與4月相比會下降70%—80%，而今年這一降幅達到95.8%。此外，4月北京市二手住宅總成交量僅為7616套，為近11個月(除去春節(jié)當月)以來的最低水準。

　　樓市放量驚人

　　“就算是北京樓市最好的2009年和2010年，一個月最多也就60個項目開盤，像現(xiàn)在這樣單周入市近20個項目的情況可以説是絕無僅有?！睂督诖罅啃卤P扎堆入市的現(xiàn)象，一位資深業(yè)內(nèi)人士面對記者如此表示。

　　今年五一前最後一週一定會被載入北京樓市史冊，北京市住建委一口氣批復了14張預售證，兩天內(nèi)多達17個新盤密集進場，新增供應量近5000套。僅在房山區(qū)域，就有6家開發(fā)商同時開盤，首創(chuàng)、金地、萬科、北京城建、合景、中冶各顯神通，爭搶同一片區(qū)的消費者。

　　雖然北京房企急於搶收剛需市場的情緒已醞釀至史上最高點，他們紛紛推出78折優(yōu)惠賣房，5萬元抵13萬元，0元拍賣、百萬元封頂?shù)却黉N方式，但在深度觀望期賣房仍然十分艱難，熱門項目的去化速度和年初相比相去甚遠。據(jù)記者了解，近期開盤的項目無一“日光”，其中最熱銷的項目開盤當天的去化率也僅在七成左右。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，當前房企與購房者之間已經(jīng)出現(xiàn)深度博弈，在多方因素的衝擊下，供需格局已經(jīng)悄然變化，購房者的觀望情緒增多，房企讓利跑量的心理漸佔上風。

　　自住房衝擊市場

　　據(jù)記者了解，在造成北京樓市萎靡的諸多因素中，自住型商品房的分流不可小覷。

　　據(jù)鏈家地産統(tǒng)計，自去年10月北京提出自住型商品房概念以來，至今已有8個項目入市，總供應量達到近1.5萬套。截至目前，北京累計出讓含有自住房地塊的項目達40多宗，涵蓋11個區(qū)域，其中朝陽區(qū)最多，有8個項目。

　　“這些地塊可供應自住房達5萬套，預計這些項目大部分可以在2014年入市，也就是説，在2014年北京將成交4萬—5萬套總價在200萬元左右的自住房。”鏈家地産分析師張旭對記者表示，按照1:5的比例，4萬套自住房將在今年鎖定20萬購房者。從政府目前對自住房的供應計劃來看，未來一段時間，其供應力度將不斷加大，也將令市場觀望程度不斷加深。

　　價格或進一步下探

　　中原地産的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，五一期間，北京新房成交均價為20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下調(diào)。而亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，5月1日至3日，北京新建商品住宅的成交均價僅為20836元/平方米，對比上一個小長假清明節(jié)期間，價格下探幅度高達18%。

　　二手房價格跳水是近期頗受關注的新聞。記者在北京通州、亦莊等區(qū)域採訪時發(fā)現(xiàn)，不論剛需戶型還是大戶型，價格都有較大鬆動。亦莊南海子公園附近某仲介門店的經(jīng)紀人小張告訴記者：“如果房子長時間賣不出去，我們肯定會讓業(yè)主降價。最近有業(yè)主最高讓了8萬元，雖然和三環(huán)的房子降價百萬元不能同日而語，但我們這兒的房子總價低，都快到六環(huán)了，對於一個總價100多萬元的房子來説，降8萬元已經(jīng)不少了。”“預期不太樂觀就抓緊跑量，開發(fā)商在重點押寶二季度?！泵鎸Ξ斚碌姆科蠡鞈?zhàn)局面，業(yè)內(nèi)人士分析認為，當前受市場預期影響最大的就是剛需項目?！皠傂柘M者對價格最敏感，隨著自住房的大量推出，他們可以選擇價格更低的自住房，儘管只佔有70%的産權(quán)，但在樓市市場，價格因素才是主導?！?/p>

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，自住型商品房的供應量激增，對普通商品房形成了銷售競爭壓力，再加上市場對樓市預期持續(xù)下行，供過於求的形勢恐怕難以扭轉(zhuǎn)。此外，房企近兩年大舉拿地、激進擴張的做法也使其負債率走高，難以背負高庫存造成的資金沉澱，未來樓盤打折促銷的現(xiàn)象將會增多，整體市場價格存在進一步下探的可能。