“一線城市將繼續(xù)實行嚴格的限購政策”、“全力支援一線城市地方政府調(diào)控措施”、“房地産稅法列入今年人大立法的預(yù)備項目”……在今年兩會期間,與會的政府官員紛紛就現(xiàn)今的房地産市場狀況發(fā)表言論,從中劇透出六大房地産政策信號。
2016的“全國兩會”議程已經(jīng)接近尾聲。北京青年報記者發(fā)現(xiàn),“去庫存”、“高房價”“首付貸”、“限購”、“房地産稅”等樓市議題成為了今年全國兩會代表、委員以及媒體記者最為關(guān)心的話題。圍繞樓市的去庫存壓力、一線城市飆升的房價,房地産金融化的監(jiān)管等問題,出席兩會的官員們也暢所欲言,北青報記者從中梳理出與會官員劇透的六大房地産政策信號。
信號一:限購
一線城市將大概率出臺調(diào)控措施
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在兩會期間表示,當前房地産市場呈現(xiàn)三個顯著特點:一是去年以來房地産銷售實現(xiàn)企穩(wěn)回升,今年1、2月份仍然保持這個態(tài)勢;二是城市間的分化嚴重;三是待售面積規(guī)模大、房地産庫存高,庫存增速也很快。陳政高在兩會的公開發(fā)言高度概括了中國房地産市場目前呈現(xiàn)出來的兩極分化的特徵。
針對一線城市房價增速較快的問題,陳政高表示,對於一線城市,將繼續(xù)實行嚴格的限購政策,實行嚴格的差別化稅收政策;增加土地供應(yīng)面積,及時披露資訊,穩(wěn)定預(yù)期;增加中小套的數(shù)量;打擊交易中的違法違規(guī)行為。
針對陳政高的兩會發(fā)言,住建系統(tǒng)一名接近決策層的人士介紹,住建部已經(jīng)密切關(guān)注一線城市的房價,並已經(jīng)召集相關(guān)會議研究此事。北京、上海、深圳這三個一線城市已經(jīng)在儲備政策,“兩會”後便可能出臺相應(yīng)的調(diào)控措施,具體內(nèi)容可能包括嚴格限購審核、擴大市場供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)範金融杠桿等,以抑制房價過快上漲。
一線城市房價的過快上漲也引起了發(fā)改委的重視。發(fā)改委主任徐紹史在兩會期間表示,當前一二線城市房價上漲速度較快,幅度較大,需通過加快推進保障房建設(shè)和棚改,增加住房供給,採取諸如限購等行政措施以及經(jīng)濟政策等,抑制不合理的投機性需求,限制房價過快上漲。
作為首都,北京的房價備受矚目,作為有著最嚴限購政策的北京一舉一動都牽動著樓市的神經(jīng)。北京市的官員在兩會期間也成了樓市關(guān)注者追問的對象。全國人大代表、北京市常務(wù)副市長李士祥給了這樣的答覆:北京將嚴格執(zhí)行限購尤其是通州的限購政策,與此同時,也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā),控制房地産開發(fā)投資。
針對兩會上官員們的表態(tài),某房地産信託投資基金分析師介紹,兩會結(jié)束後一個月內(nèi),針對樓市過熱的現(xiàn)象,北上深等一線城市將大概率出臺調(diào)控措施,未來幾個月一線城市樓市市場預(yù)期或?qū)l(fā)生變化,市場可能由此進入一個調(diào)整期。也有分析人士認為,一線城市高房價已經(jīng)觸動高層的神經(jīng),兩會後一線樓市將迎來巨變。
信號二:增加土地供應(yīng)
一線城市將以此稀釋房價上漲預(yù)期
國土資源部部長姜大明在兩會期間表示,將採取分類調(diào)控的原則,增加一線城市的土地供應(yīng)面積。最近一線城市房價上升快,引起關(guān)注,為防止異常交易推高房價,全力支援一線城市地方政府調(diào)控措施。
北青報記者了解到,由於此前房地産市場的不景氣,包括北上深等一線城市去年均大幅減少了土地出讓的宗數(shù)和面積,與此同時,由於下半年以來土地市場的火爆,北上深等一線城市屢屢拍出高價地。姜大明關(guān)於將增加一線城市土地供應(yīng)的消息一經(jīng)傳出,即在地産界引發(fā)了熱議。
中原地産首席分析師張大偉認為,一線城市土地價格持續(xù)上漲,而住宅土地供應(yīng)並不多,一線城市住宅類土地今年前兩個月總共才簽約16宗,而平均樓面價高達14409元,同比2015年漲幅達到了25%。以北京為例,在今年已經(jīng)出現(xiàn)的3宗住宅用地中,樓面價全部超過4萬元,去年北京實際商品房住宅面積土地建築面積只有300萬平方米,而商品房住宅簽約則超過了700萬平方米。市場供需結(jié)構(gòu)緊張,豪宅趨勢明顯,在目前市場情況下,只有增加土地供應(yīng)以增加房源供應(yīng)才能稀釋房價上漲預(yù)期。
信號三:整治“首付貸”
房産仲介將迎來“苦日子”?
去年下半年以來,北上深等一線城市房價大幅上漲,以“首付貸”為代表的杠桿資金被認為是推動此輪房價上漲的一個重要因素。在上?!版溂沂录卑l(fā)生以後,北青報記者曾在《地産仲介鏈家的“金融風(fēng)暴”》中提到“首付貸”給房地産市場帶來的風(fēng)險。在今年兩會上,“首付貸”將何去何從成為委員代表和媒體記者關(guān)注的一個焦點。
兩會期間“金融改革與發(fā)展”媒體發(fā)佈會上,在回答“如何看待首付貸”時,央行副行長潘功勝表示,央行會同有關(guān)部門一起,結(jié)合即將開始的網(wǎng)際網(wǎng)路金融的專項整治活動,對房地産仲介機構(gòu)、房地産開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù),開始進行清理和整頓,打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。
央行行長周小川更是表態(tài),P2P做“首付貸”資質(zhì)成問題,必須明晰資金來源,銀行要對房地産價值進行評估,首付不能是借來的。
對此,分析人士指出,有了央行的表態(tài),可以預(yù)見兩會後政府將加強對於仲介行業(yè)的監(jiān)管,規(guī)範交易流通環(huán)節(jié),實際上上海目前已經(jīng)這麼做了,仲介將迎來一段苦日子。此前被市場質(zhì)疑的比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現(xiàn)象將迎來“監(jiān)管風(fēng)暴”。
北青報記者注意到,對於“首付貸”是否是高房價的推手,市場的看法呈現(xiàn)兩極化。有分析師認為,“首付貸”的出現(xiàn)也是因為滿足了一部分的人需求,特別是年輕人,高房價下剛需遭到壓抑,最需要房子的人買不起房。“首付貸是高房價的必然結(jié)果,充當了這輪樓市暴漲的替罪羊?!?/p>
信號四:房地産稅立法
房地産稅可能兩年內(nèi)難以落地?
兩會期間,全國人大常委會預(yù)算工作委員會副主任劉修文透露,調(diào)整後的人大常委會立法規(guī)劃已將房地産稅法列入第一類立法項目,全國人大常委會今年的立法工作計劃將房地産稅法列為預(yù)備項目。劉修文用12個字概括此前在上海、重慶試點的房産稅改革:“細緻紮實、運作平穩(wěn)、成效明顯?!彼硎?,兩地改革試點是探索對個人住房在保有環(huán)節(jié)徵稅的寶貴經(jīng)驗,是符合房地産稅制改革總體方向的。
這是否意味著房地産稅將在全國全面鋪開呢?對樓市會有什麼樣的影響?對此,北青報記者諮詢多名地産界人士,他們認為,房地産稅制度的出臺只是時間問題,這是一個趨勢。但房地産稅作為“降房價的利器”,在當前以“去庫存”為主的樓市調(diào)控基調(diào)下,顯得難合時宜。
中原地産首席分析師張大偉認為,房地産稅起碼兩年內(nèi)難以落地,目前二三線城市仍然面臨較大的去庫存問題,短期難出制度性變化。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,此前,住建部及相關(guān)部門曾測算過房地産稅對市場的影響,預(yù)計房地産實際價格跌幅在10%-15%為可接受區(qū)間,在這一基礎(chǔ)上如果在交易環(huán)節(jié)適當減免稅收,那麼對於個人房屋價值影響來説,價格差異並不大。
信號五:房貸利息抵稅
“房貸利息抵扣個稅”是去庫存“王炸”
財政部部長樓繼偉就“財政工作和財稅改革”等相關(guān)問題答記者問,在談到個稅改革問題時,樓繼偉表示,新體系下房貸利息、教育和撫養(yǎng)子女費用將可抵稅。
所謂“房貸利息抵稅”,是指允許那些擁有自己房子的納稅人通過他們的主要住宅(或第二住宅)擔保的貸款所付的利息來減少他們的應(yīng)稅收入。關(guān)於這一政策能幫助購房者省多少錢的案例計算非常多,但總體而言還是越有錢的人獲得的好處越大。
此前,房貸利息能否抵個稅引發(fā)多次討論。多名地産界人士表示,房貸利息能否抵個稅是去庫存的“王炸”,對房地産是極大的利好。但有財政部相關(guān)人士表示,該政策今年實施可能性不大。特別是目前一線城市快速上漲的背景下,更不可能出臺這樣的方案。朝陽區(qū)財政局一名財稅人士認為,個稅改革綜合計徵有助於減輕低收入者稅負,維護社會公平,使個稅發(fā)揮調(diào)節(jié)收入差距的功用。
信號六:落實營改增
營改增後企業(yè)加入搶房大軍?
按政府工作報告的要求,今年5月1日要全面落實“營改增”,試點範圍將擴大到建築業(yè)、房地産業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。如何確?!盃I改增”順利落地?國稅總局局長王軍在“兩會”發(fā)言時表示,國稅總局將盡心盡力快出實施方案,估計兩會結(jié)束後,國務(wù)院很快會召開常務(wù)會議審定方案,審定以後,總局將配合財政部,儘快公佈方案並制定一系列的操作辦法。
財政部部長樓繼偉在回答營改增相關(guān)問題時表示:“今年5月1日施行的營改增擬準備方案是,17%的標準稅率不提高,但新增不動産可以納入抵扣。”
消息傳來,商業(yè)地産界奔相走告,“企業(yè)有望加入購房大軍”也成為不少地産類微信公眾號的主題。那麼,新政是否意味著商業(yè)地産去庫存的利好?企業(yè)即將會大量買房?
近日,北青報記者走訪多個商圈了解到,商業(yè)地産目前依然處於低谷期。一些高端商業(yè)地産存在著大量的庫存。對於新政是否能改善商業(yè)地産的狀況,多位業(yè)內(nèi)人士認為,這條新政將會對商業(yè)地産市場去庫存起到一定的積極作用,推動一部分企業(yè)新購寫字樓,但實際影響可能有限。
實際上,“營改增”跟財稅體制改革密切相關(guān),而並不是專門針對樓市中商業(yè)地産高庫存而出臺的政策利好?!皩渡虡I(yè)地産肯定是利好,但具體的影響程度如何,還是要等實施細則出來才清楚?!北本┑囊幻康禺b開發(fā)商表示。文/本報記者 朱開雲(yún)
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