住建部門(mén)和開(kāi)發(fā)商大多希望樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。記者陳卓達(dá)攝

　　“房控考慮的不僅僅只是一味硬逼著房地産商降房?jī)r(jià)，還要宏觀考慮到江門(mén)樓市的可持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

　　某外來(lái)大房企有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴指出，江門(mén)樓市仍然處?kù)度盒蹃K起的時(shí)代，江門(mén)的房?jī)r(jià)和供應(yīng)量變化並不是一兩家開(kāi)發(fā)商就可以左右的。

　　廣東部分地區(qū)近日傳出樓市“限漲”的消息，有關(guān)部門(mén)回應(yīng)否定出臺(tái)“限漲令”。在江門(mén)，住建有關(guān)部門(mén)表示，江門(mén)目前沒(méi)有房控壓力，出臺(tái)類似政策的可能性不大。而且多數(shù)開(kāi)發(fā)商不願(yuàn)房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，希望有關(guān)部門(mén)出臺(tái)有關(guān)政策時(shí)，多考慮市場(chǎng)的健康發(fā)展需要。

　　“約談開(kāi)發(fā)商，延緩開(kāi)發(fā)商申領(lǐng)預(yù)售證的時(shí)間等?！睋?jù)江門(mén)市房地産協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，江門(mén)住建部門(mén)手上有不少“牌”能進(jìn)行房控。

　　堅(jiān)持“軟調(diào)控”政策

　　“國(guó)五條細(xì)則的地方版正在研究制定，關(guān)鍵還得參考省上面的細(xì)則，但沒(méi)有聽(tīng)説江門(mén)要出什麼‘限漲令’。”江門(mén)市住建部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，江門(mén)有關(guān)部門(mén)調(diào)控房地産市場(chǎng)一貫的思路都是以對(duì)市場(chǎng)影響最小的軟調(diào)控為主，一直都沒(méi)有出臺(tái)硬性調(diào)控措施對(duì)樓市進(jìn)行直接打壓。儘管如此，江門(mén)的房?jī)r(jià)一直處?kù)犊煽毓?fàn)圍之內(nèi)，各項(xiàng)樓市數(shù)據(jù)都顯示江門(mén)的房控工作還是卓有成效的?！胺靠乜紤]的不僅僅只是一味硬逼著房地産商降房?jī)r(jià)，還要宏觀考慮到江門(mén)樓市的可持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

　　“約談開(kāi)發(fā)商，延緩開(kāi)發(fā)商申領(lǐng)預(yù)售證的時(shí)間等，江門(mén)住建部門(mén)可以利用很多手段進(jìn)行房控?！睋?jù)江門(mén)市房地産協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，去年，江門(mén)住建部門(mén)雖然沒(méi)有採(cǎi)用任何“一刀切”的硬性規(guī)定逼迫開(kāi)發(fā)商自主控制房?jī)r(jià)，但一些“軟政策”也是相當(dāng)有效的。開(kāi)發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售證時(shí)，一旦上報(bào)的預(yù)售價(jià)格超出了一定範(fàn)圍，住建部門(mén)就約談開(kāi)發(fā)商，勸其理性定價(jià)，若開(kāi)發(fā)商不肯就範(fàn)，住建部門(mén)就會(huì)在開(kāi)發(fā)商的預(yù)售證申領(lǐng)時(shí)延緩相關(guān)審批程式。“江門(mén)住建部門(mén)手上還握著好幾張牌可以打，沒(méi)必要採(cǎi)用這樣‘一刀切’的方法?！苯T(mén)市房地産協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

　　開(kāi)發(fā)商

　　多不願(yuàn)房?jī)r(jià)暴漲

　　“希望價(jià)格和交易量均可以保持穩(wěn)步上漲，不要出現(xiàn)暴漲?！苯T(mén)市北新區(qū)某樓盤(pán)策劃總監(jiān)告訴記者，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)週期還處?kù)吨衅冢磥?lái)還有不少貨量推出市場(chǎng)。目前，房地産市場(chǎng)面臨著不少壓力，作為在江門(mén)長(zhǎng)期發(fā)展的房企，開(kāi)發(fā)商並不願(yuàn)意看到房?jī)r(jià)的突然暴漲。“江門(mén)畢竟是三四線城市，外來(lái)人口數(shù)量不大，市民的收入水準(zhǔn)也不高，購(gòu)房剛需的增長(zhǎng)速度不會(huì)太快，房?jī)r(jià)突然被推高，讓大部分市民失去購(gòu)房能力，我們的房子也只能有價(jià)無(wú)市?！?/p>

　　“江門(mén)樓市未來(lái)將出現(xiàn)兩極分化?！苯T(mén)市房地産分析師王先生認(rèn)為，按照樓盤(pán)一般的行銷策略是：先以較低價(jià)格推出位置等較差的産品，以吸引購(gòu)房者關(guān)注，再逐步加價(jià)推出更好的房源，最後才會(huì)推出景觀最好的樓王單位，以此營(yíng)造一個(gè)良性的購(gòu)房氛圍。因此，“一刀切”地搞“限漲令”會(huì)打亂行銷策略，造成市場(chǎng)混亂。

　　王先生還指出，受到國(guó)家房控政策的影響，未來(lái)房地産市場(chǎng)將出現(xiàn)大批中低端樓盤(pán)，如江門(mén)即將入市的大批三舊改造項(xiàng)目的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)的産品絕大部分為中低價(jià)位商品房，可滿足普通市民的住房需求。同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)一些高端樓盤(pán)，“但其所提供的附加值也將會(huì)增加，不然也會(huì)遭到淘汰。”

　　案例

　　樓盤(pán)擅提高價(jià)或遭市場(chǎng)狙擊

　　“開(kāi)發(fā)區(qū)域相對(duì)集中，産品可替代性強(qiáng)。”江門(mén)市房地産分析師王先生告訴記者，此前，北新區(qū)某樓盤(pán)開(kāi)售前一直“吹風(fēng)”售價(jià)將定在近8000元/平方米的高位。今年3月，該樓盤(pán)對(duì)面的另一樓盤(pán)聞?dòng)嶀?，馬上掛出“最後二十套單位均價(jià)6880元/平方”的宣傳標(biāo)語(yǔ)。掛出宣傳標(biāo)語(yǔ)的樓盤(pán)很快就完成了清貨，成為當(dāng)月北新區(qū)銷售表現(xiàn)最為活躍的樓盤(pán)之一。而記者翻查資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，掛出宣傳標(biāo)語(yǔ)的樓盤(pán)，去年8月份的銷售均價(jià)為6400元/平方米，銷售業(yè)績(jī)一般。“如果不是産品有過(guò)人之處並得到市場(chǎng)認(rèn)可，開(kāi)發(fā)商一旦定價(jià)過(guò)高，只會(huì)變成附近樓盤(pán)促銷的活招牌。”王先生分析。

　　“不是想賣(mài)多少就能賣(mài)多少的，開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)不僅要評(píng)估其潛在客戶能否接受所定價(jià)格，還得參考附近樓盤(pán)的定價(jià)。”某外來(lái)大房企有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，江門(mén)樓市仍然處?kù)度盒蹃K起的時(shí)代，江門(mén)的房?jī)r(jià)和供應(yīng)量變化並不是一兩家開(kāi)發(fā)商就可以左右的。即便是在江門(mén)地區(qū)同時(shí)擁有11個(gè)樓盤(pán)，並正在向市場(chǎng)供貨的碧桂園，其此前主動(dòng)集體讓利，大批量出貨，但對(duì)江門(mén)房?jī)r(jià)的影響還是相當(dāng)有限。因此，在有關(guān)房控政策已經(jīng)迫使開(kāi)發(fā)商達(dá)成“不暴漲，謀發(fā)展”共識(shí)的大背景下，誰(shuí)打破共識(shí)，不僅會(huì)受到有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的調(diào)控政策打壓，還會(huì)受到來(lái)自市場(chǎng)同行的狙殺。

　　樓市觀察：

　　房?jī)r(jià)速漲勢(shì)頭已遭抑制

　　據(jù)江門(mén)市住建部門(mén)公佈的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月，江門(mén)中心城區(qū)成交的住宅均價(jià)達(dá)6248元/平方米，2月份更是躥高至6666元/平方米，同比上漲42.3%。隨著當(dāng)時(shí)有關(guān)房控政策的落地和江門(mén)有關(guān)部門(mén)採(cǎi)用了一些調(diào)控手段，3月份，江門(mén)中心城區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始回落。至2012年，江門(mén)住宅均價(jià)回落至5860元/平方米，同比下降3.3%。2012年全年，江門(mén)房?jī)r(jià)未出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月上漲或連續(xù)2個(gè)月下跌的大幅波動(dòng)，總體保持平穩(wěn)。

　　而2013年1月份，江門(mén)中心城區(qū)住宅均價(jià)為6237元/平方米，同比上漲8.8%，2月份均價(jià)為6145元/平方米，同比上漲8%。在政府加大房控力度的背景下，這一波小幅度上漲走勢(shì)還能持續(xù)多久，相信市場(chǎng)很快就能給出答案?！　?/p>

[責(zé)任編輯： 雍紫薇]