原標題:一線城市供地量增加推動出讓金上揚 

　　去年全國300城土地收入破4萬億 

　　業(yè)內(nèi)分析稱,限價房與租賃房等土地供應(yīng)加碼將對樓市産生明顯影響 

　　1月2日,中國指數(shù)研究院發(fā)佈的2017年全國300城市土地市場成交數(shù)據(jù)顯示,全年300城市土地出讓金收入總額為40123億元,同比增加36%。中指院方面分析指出,年內(nèi)300城市土地供應(yīng)整體小幅上升。熱點城市供應(yīng)增加、預(yù)期穩(wěn)定,拉升成交量及出讓金上漲。

　　全年土地出讓金整體上漲 

　　中指院的數(shù)據(jù)顯示,2017年受到宅地供應(yīng)整體增加影響,全年住宅類用地出讓金佔比較2016年增加約4個百分點,達到82%,商辦類及工業(yè)用地佔比分別下降3個及2個百分點,合計為17%。成交面積方面,各類用地供求結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定,工業(yè)用地仍然佔半數(shù),住宅類與商辦類用地佔比較2016年全年增加近3個百分點,住宅類成交面積佔比同比增加4個百分點,達到37%。

　　從不同城市來看,一線城市供地量增加明顯,推動土地出讓金整體上揚。北京、廣州同比漲幅居前,上海、深圳因供地結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因有所下滑;二線城市以同比增長為主,但是增速有所放緩;北京、杭州年度土地出讓金收入總額突破2000億元。南京、武漢、上海、重慶、天津、成都、廣州等7城市突破千億。

　　中指院相關(guān)負責人分析指出,2017年一線城市土地供需同比走高,供地面積同比增幅領(lǐng)銜,出讓金較2016年增長近五成;二線城市土地供求降至低位,收金及均價同比漲幅較2016年收窄,土地整體市場走勢趨穩(wěn);三四線城市承接一二線城市外溢效應(yīng);拉動區(qū)域內(nèi)城市土地市場供求升溫,地價及收金同比均有所上漲。

　　綜合全年來看,一季度,土地市場總體平穩(wěn),熱點城市堅持調(diào)控,一線城市供應(yīng)劇增,二線城市回歸理性;二三季度熱點城市調(diào)控深化,平均溢價率同比普遍下降,需求外溢至周邊三四線城市;四季度整體供應(yīng)量攀升至年內(nèi)高位,出讓金同比增加近四成,平均溢價率繼續(xù)下行。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為,2017年下半年以來土地市場溢價率開始明顯下調(diào)。“例如,北京2017年全年平均住宅溢價率是26%,而當年最後兩個月跌到了8%,絕大多數(shù)地塊基本以接近零溢價的價格成交”。

　　“組合”土地調(diào)控政策普遍推行 

　　值得一提的是,2017年全年,“限地價”作為土地市場傳統(tǒng)調(diào)控手段之一,已經(jīng)在全國範圍普遍推行。同時,“競配建”作為“限地價”的常見組合型配套政策也在同步推廣,目前主流配建內(nèi)容為保障性住房建設(shè)面積。

　　中指院的統(tǒng)計顯示,截至2017年底,全國各大熱點城市對土地市場調(diào)控政策做了多元嘗試和創(chuàng)新,“競配建”的配建內(nèi)容種類逐漸豐富。

　　此外,2017年被稱為住房租賃市場的元年,年內(nèi)在多方利好政策的促進下,住房租賃市場在土地、金融等多方面同時發(fā)力。中原地産研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年,全國至少有超過12個省份50個以上城市發(fā)佈了與“租房租賃”相關(guān)的政策內(nèi)容,同時推出住房租賃市場土地供應(yīng)規(guī)劃。

　　從土地供應(yīng)角度看,各地普遍增加租賃性質(zhì)住房有效供應(yīng),鼓勵房地産開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造,完善配套設(shè)施後改造成租賃住房。業(yè)內(nèi)人士認為,這些政策有利於推動租賃土地供應(yīng),緩解房地産市場的供需結(jié)構(gòu)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為,“未來租賃型用地的開發(fā)將主要分佈在全國36個一、二線城市中。而在此類城市租賃住房的佔比方面,根據(jù)公開數(shù)據(jù)測算,預(yù)計一線城市將保持在30%的水準之上。而二線城市將保持在20%的水準之上。綜合計算,這36個城市租賃住房的佔比約為25%”。

　　張大偉分析認為,從一二線等熱點城市住宅和土地市場的調(diào)控政策來看,這些城市從過去的限購、限價、限貸等“減法”措施開始轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾油恋亍⒎吭吹取凹臃ā贝胧?。整體上,由於2017年樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼,北京等城市的“加法供應(yīng)”開始全面加速,多個城市未來5年將有大量房源供應(yīng)。

　　未來土地市場將維持平穩(wěn) 

　　1月2日,國土資源部公佈2017年對全國111個城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示,始於2017年9月,針對近5年以來出讓的52285宗、面積170404.7公頃住宅用地檢查結(jié)果表明,全國住宅用地出讓合同執(zhí)行情況良好。其中,合同正常履約率達到81.8%,安徽等8個省(市、區(qū))正常履約率超過90%。

　　“這表明出讓的住宅用地多數(shù)能夠得到順利和有效開發(fā)”。國土資源部土地利用管理司相關(guān)負責人表示,此次檢查發(fā)現(xiàn),影響住宅用地出讓合同執(zhí)行的原因,除了個別合同約定不合理及不可控因素外,主要是因為受讓方資金短缺或利益驅(qū)動、規(guī)劃調(diào)整、出讓方?jīng)]有按約交付土地,以及行政審批環(huán)節(jié)多、週期長。

　　針對存在問題的宗地,各地政府和國土資源部門進行了逐宗整改,目前已經(jīng)對一半以上違約宗地制定了整改措施。

　　張大偉説,從全國主要城市土地市場來看,2017年土地成交總額刷新了歷史記錄。其中,土地供應(yīng)量明顯增加,尤其是限價房與租賃房等供應(yīng)增加,將對2018年房地産市場帶來明顯影響。

　　“從目前房地産市場的庫存結(jié)構(gòu)來看,一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務(wù)。這種情況下,很多一二線城市為了抑制市場的上漲,開啟了增加土地供應(yīng)的政策”。張大偉進一步分析認為,“通過平穩(wěn)市場供需結(jié)構(gòu),增加供應(yīng)等綜合措施,未來房地産市場價格預(yù)期有望繼續(xù)降低”。

　　中指院相關(guān)負責人也認為,2018年“回歸住房居住屬性”仍將是房地産市場調(diào)控政策主旋律,增加供應(yīng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)走向深化、需求外溢現(xiàn)象將持續(xù),三四線城市內(nèi)部分化將進一步加大。(記者 高偉)