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　　2015年04月09日 08:21:43來源：證券日報

　　■本報記者 王麗新

　　“李嘉誠的企業(yè)實際上是多元化的綜合體公司，他一直不想把自己定性為房地産公司?！币晃辉诟蹚氖孪嚓P(guān)行業(yè)人士向《證券日報》記者透露，“長和係”打折出售中國香港樓盤，以及頻繁出售其位於中國內(nèi)地的物業(yè)，從投資者角度來看，這是清理投資回報率較低的資産的正常交易，獲得的資金可以投向其他新興産業(yè)或投資回報率更高的産業(yè)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，自2014年1月份至今，在一年多的時間內(nèi)，李嘉誠通過轉(zhuǎn)讓資産或其他方式套現(xiàn)逾738億元人民幣，其中出售的位於中國內(nèi)地物業(yè)貨值總計約達(dá)129億元人民幣。

　　值得注意的是，有消息人士向《證券日報》記者透露，梳理李嘉誠在中國內(nèi)地出售資産的路徑圖可發(fā)現(xiàn)，事實上，李嘉誠出讓的基本都是商用物業(yè)，包括寫字樓和商場等。而對於住宅項目，李嘉誠則更多地選擇留在手中。

　　而對於其在上海的住宅項目是否有打折銷售計劃，《證券日報》記者致電長江實業(yè)上海相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示，“不清楚”。

　　套現(xiàn)路徑圖有玄機(jī)

　　從李嘉誠家族“套現(xiàn)路徑圖”可發(fā)現(xiàn)，中國內(nèi)地物業(yè)、中國香港旗下多元化資産、包括殼公司等資産為其套現(xiàn)的主要貢獻(xiàn)者。在中國內(nèi)地物業(yè)方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，自2014年1月份至今，李嘉誠家族通過拋售中國內(nèi)地物業(yè)累計獲得129億元的套現(xiàn)總額。

　　2014年2月份，李嘉誠旗下長江實業(yè)參股的ARA資産管理公司以24.8億元人民幣出售南京國際金融中心，此項交易是長三角地區(qū)內(nèi)有史以來金額最大的有穩(wěn)定收益物業(yè)的整棟交易；同年4月份，李嘉誠次子李澤楷以57.6億元人民幣將北京盈科中心售予泰國大型海外房地産私募基金公司基匯資本； 8月份，李嘉誠長和係持股公司李嘉誠旗下基金ARA以15.4億元人民幣拋售虹口區(qū)北外灘甲級寫字樓盛邦國際大廈，新加坡基金公司AlphaInvestmentPartnersLtd以2.5億美元的價格接手； 11月份，泛?？毓烧揭?8.2億港元（約合31億元人民幣）接手李嘉誠旗下和記港陸71.36%的股份。而和記港陸旗下資産主要包括位於上海的兩棟投資性物業(yè)。

　　此外，在中國香港地區(qū)，李嘉誠也在整理資産。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2014年至今，李嘉誠在港通過出售資産或者其他方式套現(xiàn)了761億港元（合計約609億元人民幣）資産，其出售的資産中有房地産項目，也有其他産業(yè)的資産。

　　2014年1月22日，同屬李嘉誠旗下的電能實業(yè)分拆港燈電力投資上市，集資約241億港元；同年3月份，李嘉誠轉(zhuǎn)而將屈臣氏股份近25%作價440億港元賣給新加坡主權(quán)基金淡馬錫；同年3月14日，和記黃埔旗下在新加坡的上市公司和記港口信託，減持亞洲貨櫃碼頭60%股權(quán)，套現(xiàn)最多24.72億港元。

　　近日，繼去年的一次七五折優(yōu)惠售樓之後，李嘉誠旗下的長江實業(yè)再次在香港甩賣樓盤。日前，長江實業(yè)以八折優(yōu)惠促銷將軍澳日出康城的某一樓盤，推出的740套房源在9小時內(nèi)即被搶購一空，總成交額達(dá)到55億港元，約合人民幣43.5億元。

　　甩賣樓盤未虧損

　　事實上，李嘉誠套現(xiàn)如此多的資金，其流向何處？據(jù)記者了解，根據(jù)其投資旗艦和記黃埔2014年中期的財務(wù)報告顯示，歐洲已成為其收入最重要來源，貢獻(xiàn)了43%的總收入，光英國就貢獻(xiàn)了18%；加拿大和香港分別貢獻(xiàn)了14%、15%，中國內(nèi)地為11%。

　　而根據(jù)媒體蒐集的李嘉誠近期以來的投資方向發(fā)現(xiàn)，其大規(guī)模投資以航空業(yè)為主，小規(guī)模投資卻從社交網(wǎng)路延伸至食品科技，其中不乏新奇産物。

　　“我認(rèn)為出售資産的交易是明智的，這是一種分散投資風(fēng)險的策略性轉(zhuǎn)讓資産。”上述在港從事相關(guān)行業(yè)人士向《證券日報》記者透露，從全球商用物業(yè)分佈圖來看，中國門戶城市（包括北京和上海）持有型商用物業(yè)投資回報率並不高，流通量也相對較少，從資金借貸角度看，投資回報率被進(jìn)一步壓縮。

　　此外，該人士進(jìn)一步稱，從投資者角度而言，外國房地産投資基金已經(jīng)不在中國活躍。從全球市場來看，對商業(yè)物業(yè)的投資多轉(zhuǎn)向紐約、倫敦等門戶城市，其投資回報率更高。

　　而對於李嘉誠打折銷售中國香港樓盤而言，其清貨的目的比較明顯，但從算總賬角度來看，其實李嘉誠並未虧損甩賣樓盤。

　　內(nèi)地住宅項目缺席套現(xiàn)名單

　　值得注意的是，有消息人士向《證券日報》記者透露，梳理李嘉誠在中國內(nèi)地出售的基本都是商用物業(yè)，包括北京、上海、南京等地的寫字樓和商場等。而對於住宅項目，李嘉誠則更多地選擇留在手中。換言之，住宅項目資産幾乎缺席了李嘉誠的套現(xiàn)名單。

　　而從媒體的報道中可知，“長和係”近兩年在中國內(nèi)地已經(jīng)鮮少出擊土地市場。有報道稱，在2011年以前，長江實業(yè)與和記黃埔每年都有一些土地儲備吸納，土地成本比較穩(wěn)定。但2012年5月份購入上海一塊住宅用地之後，“長和係”在內(nèi)地市場上再未有一塊土地入賬。

　　不過，《證券日報》記者翻閱長江實業(yè)和和記黃埔公告獲悉，截至2014年11月30日，長實集團(tuán)及和黃集團(tuán)兩家公司將向重組後的長地集團(tuán)轉(zhuǎn)讓1.7億平方尺(約1889萬平方米)可供發(fā)展的土地儲備，其中1.58億平方尺來自中國內(nèi)地，這意味著九成土地儲備位於中國內(nèi)地。

　　對此，上述消息人士向《證券日報》記者直言，李嘉誠近幾年已經(jīng)沒有在中國內(nèi)地土地市場拿地，因為近幾年內(nèi)地土地價格一路水漲船高，已經(jīng)觸及土地成本佔所有成本超過70%的水準(zhǔn)線，而“長和係”所儲備的住宅項目多是幾年前獲得的土地，借助於土地增值空間，其住宅項目具有高利潤回報率，而且當(dāng)前市場下，住宅需求依然存在，且近期正有漲價的跡象，因此其不出讓這些資産頗為正常。

　　以《證券日報》記者曾實地走訪的長江實業(yè)旗下項目湖畔天下為例，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)提供給本報記者的數(shù)據(jù)顯示，長實湖畔天下項目産權(quán)起始時間為2008年7月24日，這意味著該項目是2008年拿地，而其最早開工時間則為2010年8月7日，超過2年以上。此外，該項目直至2013年9月7日才第一次開盤。

　　一般來説，以中國內(nèi)地開發(fā)商的開發(fā)速度來看，一個住宅項目從拿地到清盤一般為三年時間，若超過三年尚未清盤，則意味著該項目剩餘房源為滯銷存貨，因其土地成本過高，這種滯銷存貨量越高對房企資金鏈壓力越大，所以開發(fā)商都在加快週轉(zhuǎn)以保項目利潤。而長實湖畔天下項目從拿地到第一次開盤用了長達(dá)5年多的時間，可見其開發(fā)速度之慢。

　　而對於長江實業(yè)是否正在打折銷售，或者計劃打折拋售上述項目，上述長江實業(yè)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示，“不清楚”。

　　值得注意的是，早于阿裏影業(yè)一天停牌的阿裏健康至今還未復(fù)牌。3月23日，阿裏健康發(fā)佈公告稱，有待公佈的內(nèi)幕消息，申請停牌。