房?jī)r(jià)一旦有變化，市民就有體會(huì)。記者盧政 攝 資料圖片

　　房?jī)r(jià)一旦有變化，市民就有體會(huì)。記者盧政 攝 資料圖片

　　記者龍成通 攝 資料圖片

　　地王頻出 本報(bào)記者分析珠三角二、三線7城市3年來房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：

　　珠三角二、三線7城房?jī)r(jià)調(diào)查上篇

　　隨著上半年地王頻出，房?jī)r(jià)再次成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。歷經(jīng)多次調(diào)控之後，在廣深兩大一線城市高企的房?jī)r(jià)之外，珠三角二、三線城市的房?jī)r(jià)到底該何去何從？帶著這些疑問，本報(bào)蒐集了2010年~2012年珠三角除廣深外7個(gè)城市的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，數(shù)字背後，顯露出一些值得深思的現(xiàn)象。

　　儘管今年上半年佛山、東莞等主要城市住房均價(jià)有抬頭趨勢(shì)，但從近3年的均價(jià)走勢(shì)來看，房?jī)r(jià)漲幅已有明顯回落。2010年7市普漲兩成左右，到了2012年卻有6個(gè)城市同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在成交量這一指標(biāo)上，讓人意外的是惠州拔得頭籌，其背後正是深圳、東莞購(gòu)房者的熱捧。

　　多位業(yè)內(nèi)專家均表示，目前珠三角二線城市房?jī)r(jià)要再現(xiàn)幾年前的大漲幾無可能，而隨著珠三角一體化的深入，交通成本不斷降低，越來越多的異地購(gòu)房人群在房?jī)r(jià)“洼地”、“高地”之間流動(dòng)，將進(jìn)一步模糊珠三角各城市間的居住邊界。

　　文/表 記者張漲、曾艷珠

　　房?jī)r(jià)，降了嗎？

　　3年趨勢(shì)：

　　均價(jià)從普漲兩成到負(fù)增長(zhǎng)

　　由於多數(shù)城市並未有官方公佈今年上半年房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)，因此本報(bào)選取了珠三角7市(廣深除外)2010年～2012年三年房?jī)r(jià)的走勢(shì)作為對(duì)比基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)全部7個(gè)城市的均價(jià)漲幅3年來都經(jīng)歷了大幅走低的過程。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年，7個(gè)城市的一手住宅均價(jià)相對(duì)上一年漲幅多在20%左右，其中漲幅最大的前兩名分別是佛山的27.2%以及江門中心城區(qū)的31.7%。而到了2011年，7個(gè)城市的漲幅降到了10%上下，漲幅最高的是肇慶城區(qū)、惠州城區(qū)，但也只是在16%和15%的幅度。而到了2012年，這7個(gè)城市的均價(jià)漲幅則一路滑落，7個(gè)城市中有6個(gè)同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中跌幅最大的是珠海主城區(qū)和中山，分別都下降了10%以上，唯一保持正增長(zhǎng)的是東莞，但也僅僅增長(zhǎng)了1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　梳理這3年來房?jī)r(jià)漲幅的劇烈變化便可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)調(diào)控不斷加碼，隨著廣、深、佛、珠等城市開始實(shí)施限購(gòu)措施，其他城市也通過各種方式調(diào)控高房?jī)r(jià)，並加大了保障性住房建設(shè)的力度。儘管存在統(tǒng)計(jì)口徑、區(qū)域上的細(xì)微差別，但從各城市縱向的均價(jià)漲幅這一指標(biāo)來評(píng)價(jià)，樓市調(diào)控的成效已然十分明顯。

　　專家解讀：

　　住宅地産的蛋糕正在縮小

　　廣東省房地産行業(yè)協(xié)會(huì)理事趙卓文表示，在2010~2012年的3年間，影響房?jī)r(jià)變化的不僅僅是限購(gòu)。2011年“國(guó)八條”實(shí)施，2012年經(jīng)濟(jì)增速放緩，再加上各地開展産業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這些都對(duì)房地産的影響都很深遠(yuǎn)，所以這3年房?jī)r(jià)的變化很大。

　　同時(shí)，他也認(rèn)為這一情況與一些既定的經(jīng)濟(jì)規(guī)律有關(guān)。一個(gè)經(jīng)濟(jì)界的説法是，每人平均GDP達(dá)到8000美元以上，每人平均住房面積超過30平方米，住宅的需求會(huì)下降?！皬闹槿菐讉€(gè)城市來看，有些城市的每人平均住房面積已達(dá)36平方米，這幾年不管房?jī)r(jià)是否增長(zhǎng)，但成交量是在縮減的，2009年是高位，2011年、2012年，成交量往下走，住宅房地産的蛋糕正在縮小。”

　　最新數(shù)據(jù)：

　　上半年樓價(jià)又有抬頭之勢(shì)

　　儘管2012年7市中有6個(gè)均價(jià)下跌，但進(jìn)入2013年後，這一趨勢(shì)可能又遭到反轉(zhuǎn)。廣東省房地産協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，今年上半年，廣東商品房銷售面積為4221.41萬平方米，同比增長(zhǎng)41.8%，雖然銷售量的單月增速呈現(xiàn)逐月回落走勢(shì)，但從銷售均價(jià)走勢(shì)看，上半年全省商品房銷售均價(jià)為9075元/平方米，同比增長(zhǎng)12.7%。廣東省房地産協(xié)會(huì)相關(guān)課題組認(rèn)為，今年上半年廣東房地産市場(chǎng)整體活躍，商品房銷售暢旺，銷售均價(jià)漲幅趨於平穩(wěn)。

　　還有個(gè)別珠三角城市公佈的上半年的成交數(shù)據(jù)也支撐這一結(jié)論。例如據(jù)東莞當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2013年上半年?yáng)|莞房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)出上漲勢(shì)頭，住宅成交均價(jià)為8699元/㎡，同比上漲5%，創(chuàng)歷史新高。同樣，佛山市住建部門公佈的上半年一手樓住宅均價(jià)同比上漲4.9%。而從成交套數(shù)和面積上來看，佛山上半年一手住宅均同比猛漲了接近五成。此外，中山上半年的市場(chǎng)也有回暖跡象，上半年的一手住宅成交套數(shù)和面積同比均大漲了六成多，房?jī)r(jià)也穩(wěn)步上升，今年上半年一手住宅均價(jià)為5636元/平方米，同比去年上半年上漲11.2%，6月份創(chuàng)出的5736元/平方米的均價(jià)，也是2011年中山實(shí)施限價(jià)以來房?jī)r(jià)的最高值。

　　從珠三角這幾個(gè)主要城市來看，無論是均價(jià)還是成交量，2013年上半年都一掃去年頹勢(shì)，開始止跌回升。

　　專家解讀：

　　融資成本、土地交易激活樓市

　　據(jù)趙卓文分析今年開發(fā)商的融資成本相對(duì)較低，導(dǎo)致開發(fā)商沒有資金之憂，“有開發(fā)商去年年銷售額只有120億元，但今年買地支出已經(jīng)超過這個(gè)數(shù)，正是由於融資成本低，開發(fā)商買地非常積極，今年上半年經(jīng)歷了近年來最瘋狂的土地買賣?！痹谕恋厥袌?chǎng)火紅的情況下，購(gòu)房者對(duì)後市看漲的預(yù)期增長(zhǎng)，所以選擇提早入市。

　　合富輝煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江也持相似觀點(diǎn)，他認(rèn)為今年上半年的樓市表現(xiàn)與信貸、供應(yīng)、土地市場(chǎng)情況有關(guān)。從去年年中起，信貸有所放鬆，普通市民置業(yè)開始活躍，這一趨勢(shì)延續(xù)到了今年6月份左右。而在更早些信貸收緊的時(shí)候，開發(fā)商也減少了開發(fā)量，導(dǎo)致供應(yīng)不足，市場(chǎng)這個(gè)階段會(huì)處?kù)豆┬∮谇蟮那闆r，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。

　　均價(jià)跌了，為何市民沒感覺？

　　均價(jià)數(shù)字是降了，但為何不少市民並沒有十足的切身感受？

　　對(duì)此，黎文江認(rèn)為，“政府的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，算的是平均數(shù)。限購(gòu)前，市場(chǎng)供應(yīng)以大戶型、豪宅産品為主，剛需産品較少，大戶型、豪宅産品容易拉高均價(jià)，但限購(gòu)後，剛需産品增多，對(duì)樓價(jià)的拉動(dòng)不明顯。所以，從數(shù)字上看，雖然整體房?jī)r(jià)降了，但對(duì)於購(gòu)買小戶型的市民來説，卻感受不到，甚至因?yàn)樾粜蜁充N而漲價(jià)也有可能，相比之下中心城區(qū)的核心項(xiàng)目，抗跌性很強(qiáng)，價(jià)格不太可能降?！?/p>

　　廣州市社科院研究員彭澎也認(rèn)為，調(diào)控對(duì)於均價(jià)有比較明顯的影響，但更可能是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，同時(shí)二、三線城市的房?jī)r(jià)抗跌性較差，容易受到政策波動(dòng)，因此出現(xiàn)去年跌今年上半年又反彈的強(qiáng)烈反差。“在全國(guó)來看，大趨勢(shì)是房?jī)r(jià)開始企穩(wěn)，而對(duì)於房?jī)r(jià)頻繁調(diào)控，市場(chǎng)反應(yīng)也開始出現(xiàn)審美疲勞，因此市場(chǎng)的預(yù)期還是長(zhǎng)期看漲的，房?jī)r(jià)再抬頭也與此有關(guān)?！?/p>

　　一體化加速 居住邊界漸模糊

　　市場(chǎng)活躍度：

　　惠州成“黑馬”銷售面積奪冠

　　在房地産各項(xiàng)數(shù)據(jù)之中，除了考量均價(jià)反映一個(gè)城市的房?jī)r(jià)高低外，成交量則反映了該市的市場(chǎng)活躍程度。通常來看，成交量越高的城市，房地産市場(chǎng)便最為活躍。對(duì)比這7個(gè)城市的2012年成交數(shù)據(jù)，出人意料的是成交量最大的既不是均價(jià)最高的珠海，也不是人口更多、産業(yè)發(fā)達(dá)的佛莞兩市，而是惠州。

　　根據(jù)惠州市統(tǒng)計(jì)局公佈的《2012年惠州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2012年商品房銷售面積達(dá)到826.7萬平方米，增長(zhǎng)3.8%。而其他城市的相同統(tǒng)計(jì)公報(bào)則顯示，這一數(shù)字分別為251.22萬平方米～672.03萬平方米，與惠州的數(shù)據(jù)有相當(dāng)差距。除了成交量以外，惠州還在房地産開發(fā)投資這一指標(biāo)上表現(xiàn)突出，482.2億元的全年數(shù)據(jù)排名7城第二，僅次於佛山的638.46億元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交量數(shù)據(jù)排名第一，説明惠州的房地産市場(chǎng)最為活躍，而房地産開發(fā)投資也名列前茅，則説明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)於房地産後市發(fā)展信心充足，未來也將有更多商品房推出市場(chǎng)。

　　專家解讀：

　　惠州爆冷門是因“洼地”效應(yīng)

　　為何惠州的房地産市場(chǎng)成交量如此火爆？趙卓文表示，這是因?yàn)榛葜莸赜虼?，産品多元化，而且有真正的買家支撐?！盎葜菖R近東莞、深圳，但樓價(jià)遠(yuǎn)低於這兩個(gè)區(qū)域，洼地效應(yīng)非常明顯。因此，不少深圳人、東莞人選擇到惠州置業(yè)。同時(shí)，惠州與深圳、東莞的交通非常方便，也讓深圳、東莞購(gòu)房者沒有後顧之憂?！?/p>

　　同時(shí)，惠州的樓市産品非常多元，尤其是旅遊地産發(fā)達(dá)，許多大型開發(fā)商都選擇來惠州開發(fā)高品質(zhì)樓盤，這些産品吸引包括珠三角在內(nèi)的全國(guó)買家，很大程度上拉高了惠州的房地産成交量。

　　觀點(diǎn)：

　　珠三角一體化

　　模糊城市邊界

　　記者注意到，無論是廣州人去清遠(yuǎn)、佛山、肇慶買房，還是深圳人前往惠州置業(yè)，在珠三角一、二、三線城市之間，居住的行政邊界越來越模糊。

　　廣州市社科院研究員彭澎表示，隨著珠三角一體化進(jìn)一步深入，交通更加便捷後，如果相鄰地市間存在洼地和高地的明顯對(duì)比，會(huì)有越來越多的人選擇到異地購(gòu)房?！案哞F、城軌等快速交通，使得各地聯(lián)繫更加快捷，比如廣州的購(gòu)房者到江門也才40分鐘?！?/p>

　　黎文江則對(duì)記者表示，珠三角一體化進(jìn)程加快後，城市的居住邊界正在逐漸消失。“珠三角一體化，不僅縮短了人們的心理距離，也縮短了城市間的實(shí)際距離，加速了城市間的人口流動(dòng)?！?/p>

　　數(shù)據(jù)説明

　　作為廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行一步的珠三角地區(qū)，相對(duì)粵西粵北地區(qū)房?jī)r(jià)較高，因此也是房?jī)r(jià)調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。在考量珠三角二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)這一問題時(shí)，記者去掉廣州、深圳兩個(gè)一線城市，而選取佛山、東莞、中山、江門、珠海、惠州、肇慶這七個(gè)二、三線城市作為研究對(duì)象。

　　不過，記者在蒐集數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，其中個(gè)別城市公佈一手住宅均價(jià)的口徑、區(qū)域有所區(qū)別，例如在均價(jià)計(jì)算範(fàn)圍上肇慶統(tǒng)計(jì)城區(qū)房?jī)r(jià)，江門僅公佈新會(huì)、蓬江、江海中心城區(qū)的均價(jià)，惠州僅統(tǒng)計(jì)中心城區(qū)惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)的均價(jià)。而珠海一方面只公佈主城區(qū)均價(jià)，另外也不同於其他城市一年公佈一次全年均價(jià)的做法，而是分上下半年一年公佈兩次均價(jià)。

　　除特作説明之外，本文各項(xiàng)數(shù)據(jù)均來源於各市統(tǒng)計(jì)部門、住房管理部門，以及各市《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)》等權(quán)威官方報(bào)告。