2010年1月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)於促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求增加住房建設(shè)用地的有效供應(yīng)，並及時(shí)向社會(huì)公佈住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。這一已連續(xù)四年對(duì)外“張榜發(fā)佈”的全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，國(guó)土資源部2014年決定暫停對(duì)外發(fā)佈，改由地方自行公佈各省的供地計(jì)劃。

　　此舉有著市場(chǎng)與政策多層面的考量。

　　首先，公佈計(jì)劃沒(méi)有達(dá)到原定目的。原先公佈供地計(jì)劃，主要是引導(dǎo)預(yù)期，即土地供應(yīng)將會(huì)增加。如此，市場(chǎng)價(jià)格可能就會(huì)基本平穩(wěn)。但自2010年第一次公佈以來(lái)，這一目的幾乎沒(méi)有實(shí)現(xiàn)過(guò)。2010年，全國(guó)住房供地計(jì)劃為18.47萬(wàn)公頃，實(shí)際完成12.54萬(wàn)公頃。此後三年的供地計(jì)劃數(shù)依次為21.8萬(wàn)、13.59萬(wàn)、15.98萬(wàn)公頃（由17.26下調(diào)後的數(shù)字），而實(shí)際完成數(shù)則是11.08萬(wàn)、15.08萬(wàn)和13.82萬(wàn)公頃。

　　由於連續(xù)不能完成年度供應(yīng)計(jì)劃，反而導(dǎo)致市場(chǎng)産生土地供應(yīng)緊張的預(yù)期，這一指標(biāo)還成為一些房地産專家論證房?jī)r(jià)還將大漲的理由，降低了樓市調(diào)控政策的效力。

　　其次，發(fā)佈計(jì)劃的市場(chǎng)和政策基礎(chǔ)已不存在。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月末，全國(guó)商品房待售面積52652萬(wàn)平方米，處?kù)稓v史高點(diǎn)。中國(guó)樓市已告別之前十年的絕對(duì)短缺，形成目前的局部過(guò)剩。從全國(guó)房地産市場(chǎng)看，不少城市的庫(kù)存積壓嚴(yán)重，局部三四線市場(chǎng)醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。這些城市如果再供應(yīng)土地，就將是資源的巨大浪費(fèi)，也會(huì)導(dǎo)致樓市徹底崩盤。

　　從政策層面看，過(guò)去十年有多輪房地産調(diào)控政策出臺(tái)，最近一輪就是2013年2月出臺(tái)的國(guó)五條，但除北京等城市外，很多城市基本未落地。本屆政府對(duì)房地産的調(diào)控更加市場(chǎng)化，在分化的市場(chǎng)下，首次提及雙向調(diào)控，一方面，對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出；另一方面，對(duì)於庫(kù)存量較大的城市，控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。由於之前多年無(wú)序、無(wú)節(jié)制供地，造成供過(guò)於求，為避免房地産崩盤，這些城市已到了需要控制供地，消化庫(kù)存的階段。

　　三是土地供應(yīng)將成為引導(dǎo)城鎮(zhèn)化發(fā)展的手段，優(yōu)化存量將提高土地利用效率。今年初，國(guó)土部下發(fā)的《關(guān)於強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》提出，重點(diǎn)控制東部地區(qū)特別是京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群建設(shè)用地規(guī)模。這一政策不代表將減少一二線城市的住宅土地供應(yīng)，但意味著未來(lái)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，那就是在住宅需求量大的一二線城市提高住宅用地比例、優(yōu)化存量，以提高土地利用效率。北京、上海、廣州等地公佈的2014年土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅用地的比例已均有明顯提高。

　　對(duì)於地方政府來(lái)説，未來(lái)更需要根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)變化，通過(guò)更市場(chǎng)化的手段來(lái)調(diào)節(jié)土地供需結(jié)構(gòu)。此外，對(duì)於已出讓的住宅土地，還必須通過(guò)政策加快開發(fā)進(jìn)度。截至目前全國(guó)土地儲(chǔ)備過(guò)億平米的房地産開發(fā)商就有數(shù)家，而超過(guò)2000萬(wàn)平米的開發(fā)商更是有幾十家。這種情況下，再盲目增加不分區(qū)域的土地供應(yīng)，未來(lái)市場(chǎng)很可能會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的供過(guò)於求。據(jù)此看來(lái)，不公佈該計(jì)劃，正當(dāng)其時(shí)。文/張大偉 中原地産首席分析師