18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況，3月房價(jià)繼續(xù)前兩月升溫走勢，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。與此同時(shí)，中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所發(fā)佈的一季度土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受到房地産市場回暖影響，一二線城市中，除哈爾濱外，其他城市一季度住宅地價(jià)全部環(huán)比上漲。專家表示，現(xiàn)階段解決房價(jià)上漲問題難度較大，但新政將抑制過快上漲勢頭，而新政影響時(shí)限將決定於地方政府對新政的執(zhí)行力度?？傮w來看，二季度房地産市場將整體呈現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢。

　　躁動

　　3月70大中城市房價(jià)僅1城下降

　　18日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況，與此前相比，近幾個(gè)月來持續(xù)上漲的房價(jià)並未出現(xiàn)明顯降溫，漲幅有擴(kuò)大趨勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動情況方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有1個(gè)(溫州)，持平的城市有1個(gè)(泉州)，上漲的城市有68個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲城市中，漲幅最高為3.2%；與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲城市有67個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲城市中，漲幅最高為11.2%。高於2月環(huán)比最高3.1%，同比最高8.2%的漲幅。

　　二手住宅價(jià)格變動情況方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為3.1%；與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有9個(gè)，上漲的城市有59個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為9.1%，漲幅比2月份回落的城市有2個(gè)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析3月份房價(jià)變動情況時(shí)認(rèn)為，3月房價(jià)上漲與需求集中釋放有關(guān)，是“需求集中釋放助漲3月房價(jià)”。他表示，3月份房地産市場進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)銷售旺季，成交情況往往比前兩個(gè)月都要活躍，加之各地房地産市場調(diào)控細(xì)則出臺前，潛在購房者擔(dān)心實(shí)施細(xì)則出臺後政策從緊、購房成本進(jìn)一步增加，因而急於入市導(dǎo)致需求集中提前釋放，開發(fā)商隨之取消優(yōu)惠甚至上調(diào)價(jià)格，助漲了3月份房價(jià)。

　　鏈家地産市場研究中心分析指出，截至今年3月，新建商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲的時(shí)間已經(jīng)達(dá)到10個(gè)月。70大中城市住宅價(jià)格指數(shù)變化中，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品房價(jià)格環(huán)比漲幅依然佔(zhàn)據(jù)前四位。另一方面，限購城市新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為101.22和100.71，未限購城市分別為100.93和100.51，“限購城市價(jià)格漲幅依然高過未限購城市?！?/p>

　　“但是，較快增長的勢頭也在發(fā)生變化。”鏈家方面表示，3月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增速比2月份大幅回落，漲幅接近持平?！敖?jīng)過上個(gè)月的大幅增長，環(huán)比上漲城市數(shù)量基本達(dá)到穩(wěn)定，並且已經(jīng)接近全部上漲的高峰。預(yù)計(jì)在進(jìn)入二季度以後，新建商品住宅漲價(jià)難度增加，價(jià)格上漲趨勢受到抑制”。

　　上漲

　　一季度地價(jià)增幅加大

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所18日發(fā)佈的一季度土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受到房地産市場回暖影響，一二線城市中，除哈爾濱外，其他城市今年一季度住宅地價(jià)全部環(huán)比上漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，在105個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市中，92城一季度住宅地價(jià)環(huán)比上漲，漲幅超過3%的城市共8個(gè)。其中，住宅地價(jià)增速最快的河南省安陽市環(huán)比漲幅高達(dá)12.18%，而深圳則以5.7%的漲幅居次。

　　“地價(jià)水準(zhǔn)小幅上漲，環(huán)比、同比增長率低位加速?！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，國際經(jīng)濟(jì)形勢複雜，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，流動性仍居高位是一季度以來地價(jià)持續(xù)上漲的宏觀背景。

　　此外，在“國五條”新政實(shí)施前的3月份，“末班車”效應(yīng)明顯，房地産市場各項(xiàng)指標(biāo)上升明顯，成為影響商住地價(jià)變化的重要力量。從同比漲幅來看，住宅地價(jià)同比上漲的城市由上一季度的74個(gè)增至91個(gè)，漲幅超過5%的城市有27個(gè)。趙松介紹説，“地價(jià)同比增幅持續(xù)兩個(gè)季度上漲，漲幅有所擴(kuò)大。”

　　不過，趙松解釋，同比漲幅偏大的主要原因是去年同期土地市場遇冷，處於歷史低谷。她表示，“區(qū)域間冷熱不均的狀況在土地市場表現(xiàn)得更為明顯。以一二線城市為主的35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市為例，其各項(xiàng)監(jiān)測指標(biāo)均高於105個(gè)城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)，其中包括地價(jià)總水準(zhǔn)、商服、住宅和工業(yè)地價(jià)水準(zhǔn)”。

　　值得注意的是，2013年第一季度，中國105個(gè)主要監(jiān)測城市的土地供應(yīng)面積達(dá)到今年高值，同比增長8.98%，其中房地産開發(fā)用地同比增幅超過40%，達(dá)到2010年第3季度以來的新高。

　　對於年內(nèi)土地市場的變化，趙松預(yù)計(jì)，第二季度城市地價(jià)總體水準(zhǔn)繼續(xù)溫和上漲。她呼籲，官方在探索房地産市場調(diào)控長效機(jī)制的同時(shí)，儘快公佈相關(guān)制度建設(shè)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與量化目標(biāo)，避免炒作干擾，輔助公眾建立穩(wěn)定預(yù)期。

　　國土部16日公佈2013年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃，據(jù)各地上報(bào)匯總，2013年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬公頃，是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍。值得一提的是，2013年的供地計(jì)劃中，70個(gè)大中城市住房用地計(jì)劃供應(yīng)5.03萬公頃，是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量(4.03萬公頃)的1.2倍。而一線城市(北、上、廣、深)計(jì)劃供應(yīng)量則同比增加2.8%。

　　“儘管國土部表示今年計(jì)劃供地量是2008-2012年年均實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍，符合宏觀調(diào)控要求，但今年的供地目標(biāo)實(shí)際是偏低的”。C R IC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，根據(jù)以往數(shù)據(jù)來看，15.08萬公頃的供應(yīng)量是2010年以來計(jì)劃供應(yīng)量的最低值，與2012年最初制定的供地計(jì)劃相比，同比下降了12.6%。

　　楊晨青進(jìn)一步分析指出，目前來看，“國五條”細(xì)則並未對一手房市場造成直接影響，房企抱有房價(jià)上漲的預(yù)期，各地項(xiàng)目漲價(jià)現(xiàn)象已不少見。“而商品住宅用地供應(yīng)量的下滑勢必導(dǎo)致未來幾年商品住宅市場新增供應(yīng)將處於低位，供需關(guān)係的緊張進(jìn)而會對全國房價(jià)上漲起到一定的助推作用。同時(shí)，也勢必導(dǎo)致土地市場競爭激烈，進(jìn)而地價(jià)將進(jìn)一步攀升，由此導(dǎo)致房價(jià)也隨之水漲船高”。

　　趨勢

　　二季度量縮價(jià)穩(wěn) 後勢難判斷

　　3月底，北京、上海、廣州和深圳等城市相繼出臺房地産市場調(diào)控實(shí)施細(xì)則，並公佈房價(jià)控制目標(biāo)，房地産市場調(diào)控政策進(jìn)一步明朗。對此，劉建偉表示，隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)4月份房價(jià)走勢可望趨穩(wěn)。

　　“二季度房價(jià)將整體量縮價(jià)穩(wěn)?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採訪時(shí)表示，4月是“國五條”執(zhí)行的首月，二手房購房者已部分轉(zhuǎn)向觀望狀態(tài)，另一方面由於控制價(jià)格增幅，各地也會收緊新房的審批，控制部分高房價(jià)樓盤入市，均會帶來成交量的減少與價(jià)格漲幅的下調(diào)。

　　中國房地産業(yè)協(xié)會副會長朱中一也認(rèn)為，在細(xì)則落地後的一段時(shí)間，房地産市場將經(jīng)歷短暫的低潮。一方面，在3月瘋狂成交已提前消化部分購房需求的背景下，二手房買賣雙方開始對後市進(jìn)行觀望；另一方面，經(jīng)過2012年的回補(bǔ)後資金鏈較好的房地産企業(yè)開始觀望，延緩入市節(jié)奏。

　　“但後期房地産市場走勢仍很難判斷?！敝熘幸槐硎?，雖然二季度房價(jià)隨著新政落實(shí)的影響將較為穩(wěn)定，但新政影響的持續(xù)時(shí)間，後半年房價(jià)趨勢仍很難判斷。

　　朱中一認(rèn)為，後半年房價(jià)取決於宏觀經(jīng)濟(jì)好壞與地方對新政的執(zhí)行力度。若執(zhí)行力度強(qiáng)，則新政影響持續(xù)時(shí)間長，反之亦然。

　　“解決房價(jià)上漲問題，現(xiàn)階段難度較大，但新政將抑制過快上漲勢頭。”趙路興指出，由於我國住房需求地域性較強(qiáng)，較為集中“國五條”等調(diào)控政策只是一時(shí)之舉，房地産市場也的確會在短時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定，但這只是贏得一段時(shí)間，並不會解決根本問題。

　　趙路興認(rèn)為，近期高漲的房價(jià)加強(qiáng)地方執(zhí)行“國五條”調(diào)控政策的壓力，也進(jìn)一步倒逼中央加速長效機(jī)制進(jìn)展，例如擴(kuò)大房産稅試點(diǎn)、擴(kuò)寬投資渠道等內(nèi)在體制機(jī)制的改變。

　　朱中一也指出，北京20%差額徵稅方案基本代表國家聲音，也進(jìn)一步展示出國家未來的調(diào)控思路，那就是通過稅收抑制房價(jià)過快上漲。

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