前日，耶魯大學(xué)金融學(xué)教授羅伯特·席勒摘得諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎，對於中國房地産市場，其2009年開始便警告中國房地泡沫嚴(yán)重。但在其預(yù)警至今的四年中，全國商品住宅平均銷售價格至少漲了三成以上。多位專家表示，中國的房地産市場並不健全，因此難以照搬美國的情況。有分析稱中國樓市不存在整體性泡沫，部分城市房價收入比虛高或源於居民收入嚴(yán)重低估。

　　文/記者

　　潘彧、陳海玲

　　（署名除外）

　　席勒看空中國樓市的理由

　　1.房價收入比太高：在深圳、上海等大城市，房價收入比達(dá)到36倍，“這令人擔(dān)憂”。

　　2.房産租售比偏低：美國的房地産出租回報率一直保持在5%~6%之間。而中國的平均回報率僅在2%~3%之間。

　　席勒是行為金融學(xué)領(lǐng)域的奠基人之一，也是著名的標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒房價指數(shù)的創(chuàng)設(shè)者之一。凱斯-席勒指數(shù)是反映美國房屋價格的多重指數(shù)。

　　作為長期研究房價指數(shù)的經(jīng)濟學(xué)家，席勒從2009年便對中國的房地産發(fā)出了預(yù)警。2009年，其曾經(jīng)在深圳表示，在深圳、上海等大城市，房價收入比達(dá)到36倍，“這令人擔(dān)憂”。

　　在2009年年底，他坦言，肯定不會在中國購置房産：“在北京除了房地産市場，其他的領(lǐng)域都可以投資?！?/p>

　　為何價格高企，中國的購房者依然瘋狂？他分析稱，（購房者）“預(yù)期房價還會上升。人是有投機心理的，他覺得以後房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的?！?/p>

　　而在2011年的達(dá)沃斯論壇上，席勒直言中國房地産存在泡沫。其表示：“中國房地産現(xiàn)在泡沫嚴(yán)重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這將會對中國經(jīng)濟産生打擊?！?/p>

　　而在2009年至今的四年時間裏，中國房價繼續(xù)突飛猛進(jìn)，數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅平均銷售價格比起2009年至少已經(jīng)出現(xiàn)了30%以上的漲幅。

　　而中國的房産租售比偏低也是房地産泡沫出現(xiàn)的“明證”。他在自己的《非理性繁榮》中提到，人們更願意買房而不是租房的一個重要原因是，租房合約在執(zhí)行過程中可能遭遇道德風(fēng)險：沒有足夠的激勵因素促使租房者像房主一樣愛護(hù)屋內(nèi)的財物。道德風(fēng)險問題導(dǎo)致的結(jié)果就是更高的房租。

　　在存款利率長期保持2%的同時，美國的房地産出租回報率一直保持在5%~6%之間。而在中國，出租回報率逐年走低，平均回報率僅在2%~3%之間。

　　“我認(rèn)為道德風(fēng)險可能是個小因素?！币拙臃康禺b研究院副院長楊紅旭判斷稱，中國的租賃市場並不健全，而居民的生活方式也和國外不一樣，更喜歡購買住房而不是租房，因此造成市場上購買房産的需求大，租房的需求較小，導(dǎo)致租售比偏低。這並不能説明中國房産存在普遍泡沫。

　　席勒觀點PK

　　房價收入比是否畸形高漲？

　　中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠(yuǎn)征：應(yīng)提高居民收入水準(zhǔn)追趕房價漲幅

　　“首先中國的房價不可能無限制地上漲。其次，房價也可以不用跌，而是通過大幅提高居民的收入水準(zhǔn)來追趕房價漲幅。這方面要考驗我國政府提高居民收入水準(zhǔn)的政策力度和決心?！?/p>

　　易居房地産研究院副院長楊紅旭：房價收入比虛高源於居民收入嚴(yán)重低估

　　美國的規(guī)律和經(jīng)驗不能夠照搬到中國。美國的房地産發(fā)展程度遠(yuǎn)比中國成熟，相對而言，中國至少比美國滯後30年左右?！拔艺J(rèn)為席勒對中國國情和經(jīng)濟社會情況不是很了解。”

　　楊紅旭表示，中國的房價不能單純用房價收入比等數(shù)據(jù)去簡單套用，因中國的收入結(jié)構(gòu)不一樣，許多居民收入難以被統(tǒng)計入正常的收入之中?！氨热绫本┥虾５臉鞘校雌饋矸績r很高，但由於附加的資源優(yōu)質(zhì)，不少都是外來的購買力在支撐，外地的收入並未計入本地的房價收入比，而許多本地人此前的老公房等資産均沒有統(tǒng)計在收入之中?！?/p>

　　中國房地産是否存大規(guī)模泡沫？

　　楊紅旭：中國的樓市依然處於白銀十年，個別地區(qū)有泡沫，但是整個中國很難有泡沫

　　北京大學(xué)房地産金融研究中心主任馮科：中國僅存局部房地産泡沫

　　“我覺得席勒不一定了解中國的情況，因此他對於中國的判斷並不準(zhǔn)確?！北本┐髮W(xué)房地産金融研究中心主任馮科表示，中國城市的發(fā)展情況差距非常大，因此並不存在全局性的泡沫，而只存在局部的泡沫?！爸袊囊痪€城市和部分三線城市泡沫比較顯著，而二線城市比較健康。”

　　馮科認(rèn)為席勒對於中國房地産泡沫的判斷並不代表中國房地産就要崩盤。

　　瑞穗證券公司董事總經(jīng)理沈建光：房價危險泡沫破滅後果嚴(yán)重

　　“中國當(dāng)前的房價狀態(tài)是十分危險的，它正以平均每年20%的速度上漲。這正對CPI的低位穩(wěn)定造成很大的壓力。但是如果房價受到大幅挫折，這對實體經(jīng)濟、金融體系和整體經(jīng)濟的穩(wěn)定增長也同樣構(gòu)成了很大的威脅。最好的辦法是，維持現(xiàn)狀，通過慢慢提高居民收入水準(zhǔn)追趕房價，從而達(dá)到社會和經(jīng)濟的平衡?！?/p>