亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理客任啟鑫

　　華北珠江地産行銷總監(jiān)劉蕓岐

　　龍湖集團(tuán)北京公司行銷總監(jiān)王動(dòng)

　　碧桂園京陜豫區(qū)域行銷總經(jīng)理周超

　　北京懋源地産行銷總監(jiān)赫蒙

　　漢博商業(yè)管理股份有限公司副總裁李亞明

　　上週末，京投銀泰·琨禦府、龍湖·長城源著、亦莊·金茂悅、密雲(yún)華潤橡樹灣、首開·常青藤、龍湖·好望山、鑫苑·鑫都匯、合生·世界村、CBD東舍、合生濱江帝景，周邊項(xiàng)目天地·鳳凰城、鴻坤·頌泉小鎮(zhèn)共12個(gè)項(xiàng)目推盤入市。其中，長城源著、合生·世界村等四盤實(shí)現(xiàn)“日光”，余者大部分的銷售率亦達(dá)到80%。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)言：樓市回暖在即，這些樓盤的熱銷只是金九銀十開始前的預(yù)熱。

　　不過，亦有不少冷靜人士指出，“日光”的樓盤都具有非典型熱銷特徵，比如蓄客時(shí)間久、價(jià)格調(diào)整到位、産品稀缺等等，並不能以管窺豹斷言樓市回暖，調(diào)價(jià)跑量仍然是第四季度的樓市主題。輿論雙方見仁見智，我們不妨聽聽幾位代表著剛需盤、高檔盤、“日光碟”、商業(yè)地産、旅遊地産的開發(fā)商、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士對(duì)今年“金九銀十”的看法。

　　上週末多項(xiàng)目開盤是非典型熱銷

　　從熱銷的項(xiàng)目中，我們還是可以看出一些區(qū)別的特徵，一個(gè)是剛需類項(xiàng)目明顯的以價(jià)換量的特徵。隨著市場從上半年到7月份的持續(xù)趨冷，很多項(xiàng)目在更理性地看待目前的市場，並採用了更為合理的價(jià)格和相對(duì)靈活的購房政策，這就促進(jìn)了一部分觀望型的客戶開始入市購買。

　　二是改善型産品的回歸。改善型項(xiàng)目的熱銷，是本次熱銷中的一個(gè)亮點(diǎn)表現(xiàn)，改善型需求並不像剛需客戶那樣，受到來自於自住商品房的衝擊那麼大，相對(duì)而言這部分戶受到影響的更多是信貸政策、基於換房考慮的二手房交易的便利性等因素的影響。目前二手房的回暖和部分樓盤更為靈活的購房政策的推出，也影響和刺激了該部分需求的回歸。

　　雖然如此，只是基於上週末樓盤的熱銷，即斷定市場整體回暖，我認(rèn)為還是比較武斷的。目前各項(xiàng)目的熱銷，如果數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也僅代表各項(xiàng)目的個(gè)案表現(xiàn)，還是各自有其特定的原因，整體市場目前的表現(xiàn)並沒有根本性的轉(zhuǎn)變。

　　至於“金九銀十”價(jià)格回升還是持續(xù)降價(jià)走量？對(duì)於這個(gè)問題，我的基礎(chǔ)判斷還是認(rèn)為主基調(diào)仍然是調(diào)價(jià)走量。目前影響市場的根本性因素，有變動(dòng)的跡象或者是趨勢，但是並沒有形成根本性的變化，所以目前市場趨冷的態(tài)勢不會(huì)驟然改變。這就決定了未來市場的主基調(diào)仍然會(huì)是以價(jià)換量。但是，如果從信號(hào)的角度上分析市場轉(zhuǎn)變或回暖，我更認(rèn)為，需要關(guān)注二手房的回暖程度，二手房是整個(gè)市場的先行指標(biāo)，更代表廣義上的房産買賣雙方對(duì)於市場的判斷。7月份的二手房回暖是個(gè)好跡象，但是這個(gè)成交量的上漲也是伴隨著價(jià)格的下降而産生的。該趨勢在一手房上也會(huì)産生相應(yīng)的共振效應(yīng)。但是，成交量的上漲依然讓處於冰凍的房地産市場看到了一絲暖意，通往可以期待的未來。