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樓市大戲“虎頭蛇尾” 房貸翻臉風(fēng)險積聚

2016年12月12日 10:34:42  來源:新金融觀察
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  風(fēng)風(fēng)火火一年,收官卻顯潦草。2016年的樓市大戲,不出意外將上演“虎頭蛇尾”的結(jié)局。剛剛過去的11月,重點城市新建商品住宅成交量近21個月來首現(xiàn)同比負增長,全國首套房貸平均利率2015年以來首次回漲,房地産業(yè)下行週期已悄然開啟……

  成交腰斬

  我國房地産業(yè)的完整小週期為2至4年,其中上升週期一般只有1年。得益於資金面和行業(yè)政策的相對寬鬆,2015年、2016年房地産業(yè)均處於上升週期,或預(yù)示著下行週期已悄然開啟。來自 西南證券 的觀點認為,2017年全國商品房銷售增速和房地産開發(fā)投資增速將雙雙下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計,10月至11月,全國已有超過24個城市出臺了50次不同力度的房地産調(diào)控政策。全面收緊的陣陣北風(fēng),令樓市極速降溫。

  11月,易居研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1990萬平方米,環(huán)比減少10.5%,同比減少4.2%,這也是近21個月來住宅成交首次出現(xiàn)同比負增長。具體來看,北上廣深四大一線城市環(huán)比增幅分別為-7.9%、-24.6%、-23.0%和-32.1%。在30個城市中,雖然仍有20個城市新建商品住宅成交呈同比增長態(tài)勢,但北京、上海、深圳、杭州、南京、福州、蘇州等10城市反向而行,變盤意味明顯。值得關(guān)注的是,蘇州、福州和南京的新建商品住宅成交同比跌幅高達75.4%、62.4%和58.7%。

  成交量暴跌,近期房價會否有鬆動跡象?從房企的年度任務(wù)完成情況來看並不樂觀。來自中原地産的數(shù)據(jù)顯示,萬科、恒大等已公佈業(yè)績的10家房企,前11個月合計銷售額達到10528億元,同比上漲73%,年度目標(biāo)8955億元已超額完成。在資金鏈毫無壓力的背景下,眾房企對11月業(yè)績下調(diào)15%無動於衷,即便12月市場繼續(xù)降溫,項目降價的可能性也微乎其微。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,近期各地加大了執(zhí)法力度,投資投機需求明顯受到抑制。隨著房企項目銷售更加規(guī)範(fàn),恐慌性交易也開始減少,預(yù)計熱點樓市成交面積在12月會繼續(xù)下降,房價上漲幅度將收窄。中原地産首席分析師張大偉的分析更為“冷酷”,他認為本輪市場調(diào)控將導(dǎo)致四季度成交量較三季度至少下調(diào)50%。

  房貸翻臉

  信貸政策不斷收緊,是今年房地産市場“虎頭蛇尾”的關(guān)鍵因素。很多兩個月前擠破頭也要買買買的購房人,被呼嘯而至的戶籍限制和首付提高驅(qū)趕出局。自11月中旬起,深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市加碼信貸調(diào)控,有效抑制了房價過快上漲,導(dǎo)致市場觀望情緒更為濃厚。

  截至11月20日,在全國533家銀行中,首套房首付兩成銀行減至182家,首付三成銀行增至311家,佔比達58.35%。與此同時,房貸利率走勢反轉(zhuǎn)。11月全國首套房貸平均利率4.45%,為2015年以來首次回漲。平均利率最低的天津(4.13%)也開始對主流的8.5折優(yōu)惠説不——從12月5日開始,天津建行首套房貸款利率最低9折,中行最低8.8折。此前在天津16家提供房貸業(yè)務(wù)的銀行中,1家提供8折優(yōu)惠,1家提供8.2折,1家提供8.3折,13家提供8.5折。

  天津某國有銀行的個貸部人士對新金融觀察記者表示,他們還沒有收到總行有關(guān)利率上浮的文件?!澳壳胺蠗l件客戶申請的首套房貸仍可8.5折。不過到了年底,額度所剩不多,審批速度確實放慢了。如果在材料備齊提交系統(tǒng)前收到新文件,客戶的房貸利率確實會變?!睆?.5折變?yōu)?折甚至是基準(zhǔn),對於剛需來説影響不小。以商業(yè)按揭貸款150萬元、30年等額本息計算,基準(zhǔn)利率4.9%下的月供為10292元,支付總利息為110.6萬元;如果是9折,月供為9679元,支付利息為99.5萬元;如果是8.5折,月供為9373元,支付利息為94萬元。

  隨著越來越多的購房者因信貸問題離場,仲介人員的好日子也暫時告一段落。西青金樂家門店經(jīng)紀人汪旭(化名)兩個月拿到10萬元提成後,“生意”突然不好做了,“最近客戶大幅減少,公司已經(jīng)著手安排員工素質(zhì)培訓(xùn),我們小組需要去薊州一週。房地産行業(yè)的冷暖我已經(jīng)歷太多,培訓(xùn)回來打算先回東北老家過年,來年再戰(zhàn)。”

  風(fēng)險積聚

  11月30日,社科院發(fā)佈《中國住房發(fā)展報告(2016-2017)》,稱全國35個大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險,整體風(fēng)險最為突出的十大城市依次是深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州。報告直指“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因,部分地方政府消極調(diào)控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因,並預(yù)測2017年中國樓市將迎來一個短期調(diào)整,總體將平穩(wěn)回落。

  中原地産數(shù)據(jù)顯示,截至11月30日,年內(nèi)銷售排名前列的40大房企合計拿地金額為破歷史紀錄的10099.79億元,較2015年全年上漲了27.3%;平均拿地成本為6062元/平方米,較2015年增幅高達50%。據(jù)機構(gòu)估算,地方政府從房地産交易中所得佔房地産銷售額的3/4以上。比如2014年,全國商品房銷售額為8.73萬億元,其中土地出讓金和11種相關(guān)稅收就達6.56萬億元,佔到75%。

  事實上,針對部分區(qū)域土地市場過熱、房價上漲過快,監(jiān)管層已有大動作。12月7日,發(fā)改委等七部門罕見地聯(lián)合印發(fā)《加強京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》,明確指出將要嚴控北京河北交界區(qū)域房地産開發(fā)建設(shè)、強化房地産市場管控。主要內(nèi)容包括強化協(xié)同協(xié)作、加強規(guī)劃管理、保護生態(tài)環(huán)境、嚴格管控措施、統(tǒng)籌公共服務(wù)體系建設(shè)五個方面。在嚴格管控措施中,特別提出要嚴控房地産開發(fā)建設(shè),嚴控人口規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士認為,該意見再次重擊已降溫的環(huán)京“睡城”,不過控制開發(fā)的前提是控制需求,期待相關(guān)落地政策。

  社科院報告則建議完善短期政策,從而引導(dǎo)樓市軟著陸:第一,密切監(jiān)測調(diào)控效果,做好後續(xù)補調(diào)的準(zhǔn)備。第二,完善“分城施策”,建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機制。第三,調(diào)整城市間土地供給規(guī)模,完善土地拍賣制度。第四,清查樓市的違規(guī)融資,取消過熱城市的房貸利率優(yōu)惠。第五,實施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策,主動發(fā)聲引導(dǎo)市場預(yù)期。

  新金融記者 王曉東 鄒昶昊

[責(zé)任編輯:葛新燕]

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