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多個熱點城市樓市量價齊跌 杭州已從癲狂走向理性

2016年12月16日 10:13:58  來源:《經(jīng)濟參考報》
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  國家統(tǒng)計局日前發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示,繼10月份之後,11月份全國商品房銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落,房地産開發(fā)景氣指數(shù)也呈回落態(tài)勢。在一輪又一輪的調(diào)控下,多個熱點城市樓市逐漸恢復(fù)理性。

  樓市調(diào)控效果初顯

  張宇威是杭州一家房産仲介的置業(yè)顧問,11月10日杭州限貸政策全面升級,當(dāng)天一早他便給自己的客戶群發(fā)了政策措施。“政策出來房價肯定要下跌,我們要喝西北風(fēng)了?!苯?jīng)歷過樓市9月的瘋狂,張宇威明白調(diào)控加碼意味著什麼。

  剛出爐的11月份數(shù)據(jù)顯示,杭州樓市成交量出現(xiàn)意料之中的大幅下降,新房市場成交量和成交均價都有所下降。其中,杭州全市新建商品住宅成交量環(huán)比大幅下降54.9%,成交均價環(huán)比下降近一成。

  據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計,11月杭州全市共成交新建商品房1.3萬套,環(huán)比下降36.2%,同比下降7.7%,成交總面積128.9萬平方米,總金額201.3億元。其中,新建商品住宅成交0.63萬套,環(huán)比下降54.9%,同比下降42.5%。

  統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月杭州新建商品房成交均價為15498元/平方米,環(huán)比下降了8.7%。其中,新建商品住宅成交均價15175元/平方米,環(huán)比下降了9.5%;市區(qū)新建商品住宅成交均價環(huán)比下降6.2%,創(chuàng)下年內(nèi)最大環(huán)比降幅。

  不少房企已經(jīng)感受到了市場的下挫,借年終衝刺之際暗中推出“尾盤特價房”,而拿下“地王”的房企更是有苦難言。杭州城北丁蘭板塊的一處樓盤近期便加推了30余套小戶型房源,均價1.9萬到2萬元/平方米,而在此前這一樓盤的均價維持在2.5萬/平方米左右。三墩板塊的一處新盤也于11月下旬以低於周邊的價格首開,被業(yè)內(nèi)稱為今年杭州樓市“第一降”。

  易居研究院數(shù)據(jù)顯示,11月全國重點城市樓市成交環(huán)比下跌超過20%。一線城市成交全面下滑,15個二線城市中有10個下跌,其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過50%。

  從市場價格看,多地都出現(xiàn)了前期價格虛高的二手房房源大幅降價去泡沫化的現(xiàn)象。其中,深圳二手房價連續(xù)兩個月下調(diào),南京二手房價出現(xiàn)19個月以來首次下調(diào)。

  “有量才有價,沒有成交量,價格的上漲就失去了支撐?!蓖该魇鄯垦芯吭涸洪L方張接表示,隨著樓市成交量的持續(xù)萎縮,之後不需要政府政策壓制,市場也將失去價格上揚的動力?,F(xiàn)在市場處於被動下調(diào)階段,一段時間內(nèi)將出現(xiàn)開發(fā)商主動下調(diào)價格的情況。

  從十一前開始釋放信號到11月份的量價齊跌,是否意味著樓市調(diào)控已經(jīng)到位?對此,方張接認為,市場已經(jīng)回歸理性,開發(fā)商和購房者的心態(tài)都趨於平穩(wěn),根據(jù)因城施策、一城一策的要求,目前宜密切關(guān)注市場變化,根據(jù)基本面決定是否加碼調(diào)控。

  熱錢涌入商業(yè)地産

  之前杭州房地産市場的整體升溫,卻催熱了庫存高企的商業(yè)地産。據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計,11月杭州全市共成交新建商業(yè)地産0.67萬套,刷新商業(yè)地産歷史月度成交記錄,同比增長112%。值得一提的是,在11月杭州新建商品房銷售排行榜中,位居前5的樓盤均為商業(yè)或商住項目。

  早在今年3月,杭州商業(yè)地産成交量就曾跟隨住宅市場出現(xiàn)“跳升”,當(dāng)月共成交3965套,創(chuàng)下2015年以來新高。此後,商業(yè)地産成交量持續(xù)增長,自5月份突破5000套後一直維持高位運作。

  從成交佔比來看,11月商業(yè)地産佔新建商品房成交比重較10月增加了20個百分點,達到51%,市區(qū)範(fàn)圍內(nèi),商業(yè)地産成交佔比達58.6%,僅就主城區(qū)而言,商業(yè)地産成交佔比達72%,較10月增加了約20個百分點。從成交類型來看,産權(quán)為辦公性質(zhì)的房源(含寫字樓、酒店式公寓)為杭州商業(yè)地産交易主體,其中酒店式公寓表現(xiàn)尤其搶眼。

  位於杭州未來科技城的歐美金融城今年銷售金額預(yù)計將達到20億,其中寫字樓就貢獻了一半以上的銷售金額?!澳甓扔媱澮呀?jīng)超額完成,整個集團都已經(jīng)投入年度總結(jié)。”負責(zé)該盤的浙江建工房地産開發(fā)集團相關(guān)負責(zé)人説。

  數(shù)據(jù)表明,在杭州市區(qū)住宅市場限購、限貸背景下,已有相當(dāng)一部分投資型需求溢向了商業(yè)地産,這一情況在10月份已出現(xiàn)苗頭,11月政策升級後,商業(yè)地産逆勢爆發(fā)的態(tài)勢更加明顯。

  “杭州今年的商業(yè)地産表現(xiàn)預(yù)計會令人滿意,但明年是供應(yīng)大年,開發(fā)商需做好充分準(zhǔn)備。”世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞説,酒店式公寓産品在市場上行的時候,可能會有一個釋放,同時投資性能也顯現(xiàn)出來,但在市場下行時是否具備較高的投資價值,值得商榷。

  反觀歷史,2011年2月杭州住宅限購政策升級後,商業(yè)地産成交佔比也曾出現(xiàn)快速增長,並在35%左右的相對高位運作了近1年之久。在本輪調(diào)控中,商業(yè)地産成交佔比超出正常水準(zhǔn)的情況預(yù)計也將持續(xù)較長時間。

  新盤入市難催生年底“翹尾行情”

  嚴冬來臨,杭州樓市在“過山車”一般的運作週期中逐漸回歸了平靜。而就在12月,杭州全市預(yù)計將有30余個樓盤開盤,其中首開新盤11個,不乏綠城、濱江、融創(chuàng)等大牌開發(fā)商的全新項目。

  與此同時,二手房市場也透出一絲暖意。記者近來在杭州之江板塊的一處住宅小區(qū)看到,小區(qū)內(nèi)隨處可見在仲介帶領(lǐng)下的看房者,在銀行工作的也是其中之一。據(jù)了解,小馮屬於“剛需”一族,了解到這個小區(qū)的房價尚在自己的承受範(fàn)圍之內(nèi)便來實地考察。他説,“按照往年規(guī)律,過完年房價肯定會漲一下?!?/p>

  在11月28日的土地拍賣會上,杭州市主城區(qū)有7宗土地成交,包括3宗涉宅用地和4宗商業(yè)用地,成交金額達133.9億元。其中,鄭州綠都以總價11.7億元拿下丁橋宅地,溢價率達100.73%,是杭州土拍新政後誕生的首宗溢價觸頂?shù)貕K。

  馬英樞分析,從前期土地出讓來看,房地産開發(fā)商對未來市場的預(yù)期還是正面的,畢竟高溢價的拿地邏輯建立在未來房價會上漲的前提下,“這顯然與政府的預(yù)期不是完全一致”。

  數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,杭州市區(qū)新建商品住宅市場近來出現(xiàn)月末“翹尾行情”,簽約量環(huán)比增長逾6成,創(chuàng)下近4周最高。另據(jù)透明售房研究院編制的杭州商品房市場消費者信心指數(shù)顯示,這一週指數(shù)也出現(xiàn)了顯著增長,顯示市場信心經(jīng)過前兩周的低迷之後已有所恢復(fù)。

  業(yè)內(nèi)人士分析,究其原因,主要源於市場已部分消化調(diào)控升級這一重大利空,11月末的拍地?zé)岢币矊π路渴袌鲂判漠b生了較強的提振作用。

  新盤入市、溢價觸頂、仲介升溫,這些現(xiàn)象是否釋放出樓市回暖的信號?年底是否將上演樓市“翹尾行情”?

  “根據(jù)消費者信心指數(shù)來看,消費者的心態(tài)趨於穩(wěn)定,但這是一個處於低谷的穩(wěn)定?!狈綇埥诱J為,月末的翹尾屬於開發(fā)商集中網(wǎng)簽的技術(shù)性因素造成,並沒有指導(dǎo)意義。未來房地産市場整體將保持平穩(wěn),不會出現(xiàn)大起大落,“杭州樓市已經(jīng)從癲狂走向理性”。

  方張接説,從供需關(guān)係來分析,今年以來杭州樓市的上漲缺少堅實的基礎(chǔ),可售套數(shù)沒有變化,不像個別城市出現(xiàn)了一房難求的情況。更多的是由於情緒的誘導(dǎo)和周邊城市的外溢效應(yīng),引發(fā)了杭州樓市的“癲狂”。

  馬英樞也持同樣觀點。他認為,樓市受市場與非市場多種因素影響,走勢複雜。從一年的數(shù)據(jù)來看,他並不認為年末翹尾的情況會出現(xiàn),或者説即便出現(xiàn)也不會那麼明顯。

[責(zé)任編輯:葛新燕]

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