【經(jīng)濟(jì)ke】樓市寒冬，為何地方“賣地”收入反而大漲？

　　來源：廷玉 俠客島

　　本欄目由俠客島與《中國經(jīng)濟(jì)週刊》聯(lián)合出品

　　這段時間以來，經(jīng)濟(jì)ke的手機(jī)每天都會接到好幾個仲介電話，嘿，哥們，還考慮買房嗎？哪哪的二手房考慮嗎？新盤呢？

　　其實不需要問價格，即使像一些媒體報道的那樣，北京的房價有了10%這樣的價格降幅，相比去年60-70%的漲幅，這點賣家的“揮淚甩賣”還是有點“得了便宜賣乖”的感覺。

　　五一前後，北京地區(qū)的新房、二手房房貸政策再次收緊。首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%。買房的成本越來越高，很多人望而卻步。

　　從去年10月開始的房産新政，被各地當(dāng)做“政治任務(wù)”不斷加碼。房地産交易迅速進(jìn)入寒冬。這種速凍的政策下，是政府急切希望通過降杠桿來削減金融風(fēng)險，從而給“房地産長效機(jī)制”的推出贏得改革的時間窗口。

　　一方面通過控制房貸來抑制需求，另一方面則在土地供應(yīng)上不斷出手，雙管齊下。我們可以先來看一組數(shù)字。截至目前，今年中國50個重點城市“賣地”收入合計為7645.3億元，與2016年同期不到5000億的水準(zhǔn)相比，上漲53.3%。

　　這組數(shù)據(jù)出來後，有不少朋友問經(jīng)濟(jì)ke，不是要去庫存嗎？為什麼地方政府又在賣地？難道還要重回土地財政的老路了？其實不然。對於一些城市來説，他們需要的恰恰不是去庫存，而是相反，房産調(diào)控在土地供應(yīng)上也是“一城一策”。

　　調(diào)控

　　去年以來，中國樓市“冰火兩重天”的格局持續(xù)。

　　三四線城市還在為“去庫存”發(fā)愁，一二線樓市卻繼續(xù)瘋漲、交易火熱，引得限購政策層層加碼。需求旺、房價高，北京、上海、蘇州、南京為代表的大多數(shù)熱點城市，急需“補(bǔ)庫存”。針對這種情況，在土地供應(yīng)的“供給側(cè)”，國土與住建兩個主管部門出了個“大招”。

　　4月6日，兩部門同時發(fā)佈了《關(guān)於加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》，要地方政府合理安排住宅用地供應(yīng)，對住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

　　意思很簡單，調(diào)控不再“一刀切”，要因城施策，把土地供應(yīng)節(jié)奏和去庫存形勢直接掛上鉤，“一城一策”分類調(diào)控。

　　然而，對於許多城市來説，做到這一點並不容易。

　　一方面，庫存緊缺的城市能否加快供地恐怕要打個問號，土地資源是有限的，城市建設(shè)攤大餅的老路無法持續(xù)，徵地拆遷成本也不低，地到底供不供得出來？另一方面，對於部分去庫存壓力較大的城市而言，減少甚至?xí)和９┑?，對地方財政確實是個考驗。

　　賣地

　　北京就是一個典型的例子。

　　就在“供地新政”發(fā)佈後的第二天，北京市就公佈了5年住宅供地計劃。按計劃，北京今後5年供應(yīng)住宅用地6000公頃。2017年住宅用地供應(yīng)1200公頃。這一指標(biāo)比年初披露的計劃翻了一倍。果然計劃沒有變化快。

　　如果這一計劃得以落實，將很大機(jī)會逆轉(zhuǎn)供求失衡、房價上漲預(yù)期。但問題的關(guān)鍵恰恰是，北京的宅地供應(yīng)計劃能否完成？一個不容忽視的事實是，2013年至2016年間，北京的供地計劃基本上就沒完成過。尤其是2016年，土地供應(yīng)可謂十分慘澹，部分供應(yīng)的地塊位於郊區(qū)，絕對數(shù)量也不多，商品房實際供地完成率僅為12.1%。更何況，“以房控人”本身就是北京疏解人口的手段，土地供應(yīng)不那麼積極也就可以理解了。

　　北京近十年來供地完成率

　　上海、深圳等城市，形勢也不容樂觀。

　　比如，深圳的情況尤其特殊，作為全國唯一全部土地歸國家所有的城市，深圳不存在集體土地。而且，深圳的城市開發(fā)程度基本飽和，幾乎沒有存量的、可供新開的建設(shè)用地。因此，深圳只能通過土地整備、城市更新等方式進(jìn)行供地，盤活存量。深圳的兄弟廣州給出的策略是，通過廣佛一體化，向周邊中小城市要發(fā)展空間。

　　目光所及，基本每個一線城市都在為增加土地供應(yīng)“憋大招”。據(jù)統(tǒng)計，武漢、鄭州、杭州、蘇州、天津、成都等12個城市今年以來的賣地收入超過200億元。其中，武漢土地出讓收入居首，超過700億元，北京、南京、合肥其次，均超過400億元。

　　拿地

　　土地出讓繼續(xù)火爆的背後，是房企的拿地?zé)崆?，這一輪密集的調(diào)控並沒有影響到他們繼續(xù)大規(guī)模拿地。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的23家房企在4月上半月共拿地25宗。2016年賺了盆滿缽滿“不差錢”的房企，拿點錢補(bǔ)補(bǔ)土地庫存也是正常的。不過，這也從側(cè)面説明，房企對中國城市化還是有長遠(yuǎn)的謀劃和信心。

　　不過，房企的拿地也逐步受到更多的限制。

　　曾幾何時，在一些熱點城市，鋻於供地緊缺，土地價格瘋漲，房企在拿不拿地這個問題上，十分糾結(jié)，尤其是民營房企。《中國經(jīng)濟(jì)週刊》曾經(jīng)報道，現(xiàn)身過2016年土拍現(xiàn)場的地産人，無一不對央企、國企頻頻“收割”地王的淩厲手段心有餘悸，“多貴都敢拿”的狠辣做派讓民營房企一再淪為陪襯。不差錢帶來的是不斷上漲的地價，而這又成為了房價暴漲的重要動能。

　　如今，要不要拿地或許沒那麼糾結(jié)了。今年初，北京門頭溝、平谷和房山三塊土地招拍掛，全用了“限房價、競地價”的新型土拍模式。對出讓土地的房型、房價都做了限制，再讓開發(fā)商互相競爭。還有城市引入了“熔斷機(jī)制”，就是説，在招拍掛的過程中，如果報價超過了最高限價，這塊地就流拍了。

　　另一方面，拿地的門檻也在提高，各地對“拿地資金”的監(jiān)管更嚴(yán)格了。去年，南京、廣州規(guī)定房企拿地必須用自有資金，對銀行信貸資金、投資基金等場外配資“嚴(yán)防死守”。這對以前房企利用杠桿拿地的瘋狂也下了閘門。

　　在這幾項政策的抑制下，今年截至目前為止，全國熱點城市的土地成交率雖然很高，但溢價率已經(jīng)下調(diào)不少。

　　長效

　　毫不諱言，房地産市場十幾年來頻繁陷入“屢限屢漲”的怪圈。限購、限價等短期政策就像止疼藥，剛吃的時候有用，但不能長期有效，甚至“邊際效應(yīng)遞減”。“止疼藥”還有一個特點，那就是停藥之後更疼。一個重要的原因還在於供需的不平衡。

　　土地供應(yīng)端因為牢牢卡在政府手裏，成為地方政府的“提款機(jī)”，因此從土地供應(yīng)端入手增加土地和房屋供應(yīng)，地方並不積極，相反，消費需求側(cè)的抑制就容易得多。這種不均衡使力，並沒有從根本上改變快速城市化進(jìn)程中，土地供應(yīng)短缺的嚴(yán)峻形勢，反而躲避了改革的真問題，使得房地産領(lǐng)域的改革拖延下來，被土地財政牢牢綁架。加之近些年經(jīng)濟(jì)下行，大量的貨幣得不到有效引導(dǎo)，瘋狂進(jìn)入房地産市場。房産投資成倍的收益成為抵抗通脹的利器，讓更多的資金趨之若鶩。

　　因此，我們看到，地方政府陷入賣地財政的怪圈，老百姓用十幾年甚至幾十年的還債來供養(yǎng)房子?！靶量鄮资?，不如買套房”，遠(yuǎn)超平均工資的房價，已經(jīng)明顯拖累了中國人的幸福，也扭曲了老百姓的致富觀念。

　　“該斷不斷，反受其害”。

　　2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議就強(qiáng)調(diào)，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。同時提出，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

　　這一次，兩部委的《通知》就明確了供地節(jié)奏與去庫存的關(guān)係，降低供不應(yīng)求的市場預(yù)期，進(jìn)而逆轉(zhuǎn)房價上漲預(yù)期。從土地供應(yīng)側(cè)與需求端“雙管齊下”，可以看出管理層對遏制房價上漲的決心。而這也被解讀為房地産調(diào)控供給側(cè)長效機(jī)制的破冰之舉，重要性毋庸諱言。

　　若不按《通知》規(guī)定的根據(jù)庫存調(diào)整供地規(guī)模，而導(dǎo)致房價上漲壓力過大，或致去庫存不利，則很有可能被住建部約談。這不是開玩笑，之前已經(jīng)有地方政府被約談了，甚至被約談了多次。説白了，簡單的“穩(wěn)定房價”已經(jīng)不是本輪調(diào)控的核心目標(biāo)，建立長效機(jī)制才是。

　　對於長效機(jī)制，其實早在2013年，中央就正式提及，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段逐步建立長效調(diào)控機(jī)制。去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議和今年政府工作報告的提法分別是“加快研究建立”和“加快建立和完善”。25日時已經(jīng)變成了“加快形成”，“加快”的急迫態(tài)度是始終的，也隱隱地透露出這件事不斷發(fā)展的信號。

　　當(dāng)然，房地産改革背後的主要矛盾，依然來自地方的財政危機(jī)。在中央和地方財稅體制改革中，如何增加地方的財源以支撐不斷加碼的改革事權(quán)，是難點，也是破解“土地財政困局”的關(guān)鍵。

　　從這點來説，房地産的長效機(jī)制還不僅僅是一個領(lǐng)域的事，必須放在整個改革的盤子裏統(tǒng)一盤算。不然，我們的房地産市場出臺再多的調(diào)控，也依然是“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”。