中國(guó)社科院8日就《房地産藍(lán)皮書》舉行發(fā)佈會(huì)，國(guó)家稅務(wù)總局稅科所研究員付廣軍在會(huì)上表示，降房?jī)r(jià)首先降地價(jià)。10萬(wàn)塊錢北京的房子，6萬(wàn)塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地産開發(fā)的稅收，還不包括交易環(huán)節(jié)的契稅，也就是説有70%是土地和稅費(fèi)。房地産開發(fā)商的毛利潤(rùn)也就10%，10萬(wàn)塊錢就掙1萬(wàn)塊錢。但是由於房地産開發(fā)企業(yè)壓土地，就是因?yàn)轭A(yù)期在上漲，賣早了就虧了。

　　詳文如下：

　　付廣軍：非常感謝給我這次發(fā)言機(jī)會(huì)。我聽了各位專家發(fā)言很受啟發(fā)，我談一下我對(duì)房地産情況的看法。

　　第一，我贊同大多數(shù)專家的意見，房地産一定是要很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)。我們講中國(guó)的房地産首先要分清區(qū)域性特徵，一線城市、二線城市、三四線城市是不一樣的，因?yàn)榉康禺b這個(gè)産品既然是有地，所謂不動(dòng)産，不動(dòng)産就是山東的房子搬不到北京來(lái)，因?yàn)榉康禺b是和地結(jié)合在一起的，肯定有很強(qiáng)的區(qū)域性。所以進(jìn)行房地産分析的時(shí)候一定要分清楚。去年房地産上漲主要是一線城市、部分二線城市，包括安徽、合肥和南京，由於他們房?jī)r(jià)過快上漲，造成中國(guó)的房地産價(jià)格增長(zhǎng)很快。實(shí)際上大多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)沒有漲多少。

　　付廣軍：我去年做調(diào)查，縣城房子10年前是3200，10年以後是3800，基本上沒有漲。再看一看土地成本，一線城市的土地成本，北京土地成本佔(zhàn)房?jī)r(jià)的60%，而四線城市的土地成本只佔(zhàn)到25%。也就是説房?jī)r(jià)上漲主要是地價(jià)上漲，我提出一個(gè)觀點(diǎn)，降房?jī)r(jià)首先降地價(jià)。10萬(wàn)塊錢北京的房子，6萬(wàn)塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地産開發(fā)的稅收，還不包括交易環(huán)節(jié)的契稅，也就是説有70%是土地和稅費(fèi)。房地産開發(fā)商的毛利潤(rùn)也就10%，10萬(wàn)塊錢就掙1萬(wàn)塊錢。但是由於房地産開發(fā)企業(yè)壓土地，就是因?yàn)轭A(yù)期在上漲，賣早了就虧了。

　　付廣軍：一線城市為什麼房?jī)r(jià)高，從需求的角度講，我們要大力發(fā)展中小城市，但是為什麼大家不往中小城市流動(dòng)，而都到大城市呢？省會(huì)城市都往北上廣深流動(dòng)，三四線城市都往二線城市流動(dòng)，因?yàn)榫蜆I(yè)機(jī)會(huì)多，到小城鎮(zhèn)沒有就業(yè)機(jī)會(huì)。也就是説公共産品和公共服務(wù)的水準(zhǔn)有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改變這種機(jī)制，大城市的人口流動(dòng)還是會(huì)增長(zhǎng)的，增加以後需求還是要往上漲的。所以有人説中國(guó)房子的自有化率非常高，達(dá)到87%甚至90%，但是自有化率在北京的“京漂”，房子在老家，沒有在北京，大量的新城鎮(zhèn)人口要買房。

　　有的專家説要培育租賃市場(chǎng)，出租的人是誰(shuí)？至少有兩套才能出租，又得鼓勵(lì)投資性購(gòu)買。所以這些政策看得有道理，但真正分析起來(lái)還是有問題的。如果不鼓勵(lì)投資怎麼出租？而且大家看看北京的房?jī)r(jià)，租一套房子一千萬(wàn)的房子在市區(qū)，租金一年才十一二萬(wàn)，回報(bào)率只有1%，還不如利息。所以租房市場(chǎng)怎麼培育，看起來(lái)是很美妙的，但實(shí)際上可行不可行還值得商榷。

　　付廣軍：再講一個(gè)問題，未來(lái)北京、上海、廣東、深圳上海的房?jī)r(jià)問題，北京的房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定住，現(xiàn)在要搞雄安新區(qū)，疏解北京非首都功能，包括國(guó)企、研究機(jī)構(gòu)要搬到雄安，當(dāng)然雄安的房地産政策沒有確定，有可能是租房。但是租房至少有一些人流動(dòng)到那了，減少人口是抑制北京房?jī)r(jià)的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了，我想北京的房?jī)r(jià)肯定會(huì)穩(wěn)定，因?yàn)樾枨鬀]有那麼多了?，F(xiàn)在不好預(yù)測(cè)，整個(gè)宏觀政策不確定，這是關(guān)於房子的問題。

　　付廣軍：另外講一下稅率問題。我給大家多講一下，因?yàn)槲沂嵌悇?wù)總局研究所的研究員。稅務(wù)問題我們知道，中國(guó)的房地産有關(guān)稅大概分三類，一種是房地産企業(yè)的稅收，也就是房地産行業(yè)的稅收，是房地産開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也就是它的納稅主體是企業(yè)，房地産行業(yè)的稅收，以企業(yè)為納稅主體。二是房地産産品的稅收，房地産不管是地産還是房産還是不動(dòng)産，它是作為商品和這個(gè)商品有關(guān)的稅收，包括開發(fā)環(huán)節(jié)，生産環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)，以商品為載體的稅收。三是財(cái)産稅，也就是房地産稅，持有環(huán)節(jié)的財(cái)産稅。

　　付廣軍：今天主要講這個(gè)，因?yàn)榇蠹易h論比較多的就是財(cái)産稅的問題?，F(xiàn)在全國(guó)人大為什麼又要出臺(tái)卡在什麼地方了？我們思考一下，國(guó)外都有房地産稅，中國(guó)為什麼不出臺(tái)房地産稅，中國(guó)現(xiàn)在是有房地産稅的，是對(duì)有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的，比如商業(yè)用房有房地産稅，只是對(duì)居民住房沒有房地産稅。也就是説我們?cè)诒Ｓ协h(huán)節(jié)對(duì)持有者沒有交稅，租賃者也是有稅，租金的12%。但現(xiàn)在的房地産稅是什麼問題？中國(guó)的房地産和國(guó)外的房地産有區(qū)別，房子是建在地上的，剛才講的一個(gè)是中國(guó)土地供應(yīng)，還有房子是建在地上的建築物，是分離的。我們?cè)瓉?lái)房産證有兩個(gè)，一個(gè)是房屋所有權(quán)證，還有國(guó)有土地使用權(quán)證，現(xiàn)在叫不動(dòng)産證。什麼區(qū)別？

　　付廣軍：中國(guó)買房子相當(dāng)於分兩部分，我買地上建築物，這個(gè)土地租了70年的使用權(quán)。這有什麼區(qū)別？不動(dòng)産分成兩塊，地上建築物是有使用年限的，但是恰恰房産證上是永久産權(quán)，但哪個(gè)房子能使用70年？土地可以永久使用，但是土地是有限制的，是70年。如果收房産稅還是地産稅，還是房地産稅。現(xiàn)在是房地産稅。房産隨著使用年限越多，折舊沒有了，而且房屋使用權(quán)是有年限，到期還租不租。這樣造成我們?cè)龇慨b稅和土地出讓金是什麼概念。在法律上應(yīng)該進(jìn)行思考，到現(xiàn)在還沒有形成共識(shí)，房地産稅在法律上怎麼講，因?yàn)閲?guó)外買房就是買地是一起的，中國(guó)是租地買房，這就是法律的問題。

　　房地産稅、房産稅、地産稅，地産稅和土地出讓金是什麼關(guān)係？使用權(quán)和所有權(quán)，使用前是租，是出租人交還是承接人交，主體是誰(shuí)？這些東西都要思考，但是我也説不好怎麼做。希望在座的各位再進(jìn)行研究，出出主意。我們的房地産未來(lái)走勢(shì)，國(guó)有土地的制度如何改革，都面臨著進(jìn)行制度化的思考。

　　我就説這些多，不對(duì)地方請(qǐng)大家批評(píng)指正。謝謝。