萬柳書院效果圖

　　在萬科北京區(qū)域公司首席執(zhí)行官毛大慶放言北京普宅進(jìn)入6萬元時代後不到一週，北京迎來新年首個頂級豪宅項目。昨日，北京市住建委向中赫置地的萬柳書院項目發(fā)放了現(xiàn)房銷售許可證，14.5萬元/平方米的均價開啟了北京2015年豪宅肉搏年。2012年一批高價地塊的出讓導(dǎo)致2015年北京頂級豪宅將迎來量與質(zhì)的雙重比拼，業(yè)內(nèi)人士指出，區(qū)域及産品定位等綜合因素成為頂級豪宅的競爭點，但在有限的年消化量下頂級豪宅的消化週期將被拉長，操盤企業(yè)進(jìn)而將被捲入一場資金以及綜合能力比拼的拉鋸戰(zhàn)。

　　頂豪來襲

　　2015年開年第12天，沉浮近三年的地王項目萬柳書院終於入市，成為北京頂級豪宅市場競爭中的又一位種子選手。該項目現(xiàn)房銷售均價14.5萬元/平方米，比一個月前拿證的融創(chuàng)農(nóng)展館項目便宜2萬元/平方米。對於該定價，中赫置地品牌總監(jiān)朱敏稱，從區(qū)域來看，萬柳書院一墻之隔的萬城華府二手房價格已經(jīng)達(dá)到11萬-13萬元/平方米，比周邊老項目高出約15%-30%的定價合乎市場規(guī)律。

　　一位豪宅代理機構(gòu)人士向北京商報記者表示，萬柳書院相對保守的定價是由2015年的豪宅市場現(xiàn)狀所決定的?！?015年可以被稱做是豪宅市場尤其是頂級豪宅市場的井噴元年，與萬柳書院項目同段位的項目就多達(dá)十幾個，”該人士介紹。

　　亞豪機構(gòu)根據(jù)項目入市計劃統(tǒng)計，2015年北京將有42個純新盤項目入市，其中單價超過10萬元的項目就多達(dá)13個，包括案名已定的萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、中央公園廣場等，還包括尚未公佈項目名稱的保利東壩、恒大東百、龍湖西局以及泰禾西局等項目。除此之外，已經(jīng)拿證的融創(chuàng)觀瀾嘉苑、萬科北河沿甲柒拾柒號等老項目也將扎堆搶客。

　　靠什麼搶客

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹，由於購買人群的特殊性，北京頂級豪宅市場年消化量變化幅度不大，以3000萬元級別以上豪宅為例，基本穩(wěn)定在每年150套左右的消化量上，這也就意味著與較大供應(yīng)量對應(yīng)的是有限的客群，因此項目之間的競爭將進(jìn)入白熱化。

　　對此，朱敏向北京商報記者表示，頂級豪宅穩(wěn)定的銷量是建立在項目供應(yīng)不足的前提下，更豐富的産品供應(yīng)很可能會挖掘出更多的需求。另外，萬柳書院項目地域?qū)傩悦黠@，對於北京西北部的輻射性較強，因此對於即將到來的競爭，中赫置地表示很坦然。

　　在郭毅看來，頂級豪宅項目數(shù)量的增加會拉長高端項目的去化週期，但未必會有價無市。“頂級豪宅現(xiàn)在拼的是産品設(shè)計、科技系統(tǒng)、住宅理念、産品定位等多個因素，比如融創(chuàng)農(nóng)展館項目及佳兆業(yè)廣場因坐落CBD而具備商務(wù)會客的功能，相互間會形成競爭，而萬柳書院因為深處海澱區(qū)而主打純住宅的概念，因此差異化的定位也為頂豪被順利消化提供了可能。”

　　目前北京頂豪項目集中在東北部的孫河中央別墅區(qū)，東部東壩、CBD以及西北部的海澱區(qū)，西南部的西局等板塊，北京中原地産首席分析師張大偉也指出，當(dāng)價格不是頂級豪宅的競爭優(yōu)勢之時，誰掌握了稀缺資源、産品力以及入市先機，誰就擁有了多爭取幾十個客戶的底氣。

　　不拼速度拼“能扛”

　　另一位曾供職于高端項目的業(yè)內(nèi)人士以“能扛”來形容中赫置地，該人士稱在高地價的驅(qū)使下，頂級豪宅項目的價格不會有鬆動，而頂級豪宅去化週期的拉長會更加考驗開發(fā)企業(yè)資金週轉(zhuǎn)以及産品結(jié)構(gòu)、開發(fā)區(qū)域的協(xié)調(diào)能力。

　　北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2015年北京市住建委總共有6個項目發(fā)放了預(yù)售許可證，除去保障房及商業(yè)項目外，另有4個住宅項目分佈在密雲(yún)、平谷、門頭溝等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，定價在1.5萬-3.5萬元/平方米之間。

　　“從目前北京樓市看，剛需項目集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，雖然政策已利好剛需，但是經(jīng)過2014年剛需客群被自住房搶佔之後，需求在一定程度上被提前透支，剛需項目在2015年繼續(xù)面臨自住房以及同區(qū)域競品的壓力，而從豪宅市場看，競爭也並不輕鬆。”上述豪宅代理機構(gòu)人士如是説。

　　剛需有擠壓，豪宅有競爭，在上述業(yè)內(nèi)人士看來北京樓盤有兩頭集中的態(tài)勢，而定價5萬-7萬元/平方米的改善型項目卻出現(xiàn)市場的相對空白?！伴_發(fā)商目前的普遍心態(tài)是低價位地塊做剛需走快週轉(zhuǎn)，高價地塊做高端以求最高利潤，但是如果能夠根據(jù)地塊情況抓住市場結(jié)構(gòu)性的機遇，填補改善型項目的空白，不失為開發(fā)商突圍的有效手段?！痹撊耸刻寡?。（北京商報記者 齊琳 阿茹汗）