?。ㄔ瓨?biāo)題：2016年城市賣地版圖：千億城市達(dá)9個(gè) 熱點(diǎn)或?qū)⑥D(zhuǎn)向二線）

　　中國指數(shù)研究院院長黃瑜認(rèn)為，2017年全國土地市場分化或?qū)⒊掷m(xù)，一線城市受調(diào)控影響入市地塊量減少，二線城市將接棒成為土地市場交易主力，同時(shí)，三四線城市繼續(xù)面臨去庫存壓力。

　　2016年，房地産市場的火爆直接帶動(dòng)了土地市場。

　　中原地産研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國賣地總額超過千億的城市達(dá)到9個(gè)，刷新了歷史最高紀(jì)錄。這9個(gè)城市分別為蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳。

　　2015年，全國賣地總額超過千億的城市數(shù)量只有3個(gè)，2013年為5個(gè)。

　　在一線供地有限、成交回落的市場行情下，二線重點(diǎn)城市成為房企競逐熱點(diǎn)。

　　分城市來看，一線城市因土地資源稀缺致供地受限，土地市場供需矛盾較突出，同時(shí)受政策影響交易熱度有所降低，北京、廣州土地出讓金降幅明顯；二線城市成為市場關(guān)注重點(diǎn)，地價(jià)與土地出讓金同比漲幅均領(lǐng)跑，下半年在政策積極影響下走勢趨穩(wěn)，市場理性回歸；三、四線城市繼續(xù)推進(jìn)去庫存，供需仍處低位，出讓金同比略增。

　　北京因受政策控制影響，土地供應(yīng)量明顯減少。旭輝集團(tuán)副董事長林偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專訪時(shí)表示，“對(duì)於北京與上海市場，我們很糾結(jié)，每個(gè)開發(fā)商都很糾結(jié)。尤其是北京，很難有連續(xù)的行業(yè)老大，因?yàn)槭芄┑夭▌?dòng)太大了，拿地是個(gè)問題?！?/p>

　　千億賣地城市

　　2016年是土地市場“豐收”的一年。儘管從一、二、三線城市整體來看，土地出讓數(shù)量和面積處於減少狀態(tài)，但土地出讓金仍然在增長。

　　中原地産研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國賣地總額超過千億的城市達(dá)到9個(gè)，刷新了歷史最高紀(jì)錄。

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國300個(gè)城市共成交土地22808宗，同比減少8%；成交面積85885萬平方米，同比減少3%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）6377宗，同比減少6%，成交面積28052萬平方米，同比減少3%；商辦類用地4124宗，同比減少6%，成交土地面積11074萬平方米，同比減少6%。

　　然而與此同時(shí)，2016年全國300個(gè)城市土地出讓金總額為29047億元，同比增加31%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為22606億元，同比增加41%；商辦類用地出讓金總額為4537億元，同比增加4%。

　　300個(gè)城市中，40個(gè)大中城市出讓金以同比增加為主，二線城市中共10個(gè)同比倍增，長三角區(qū)域表現(xiàn)較突出；一線城市因土地資源稀缺，供應(yīng)與成交量均走低，僅深圳出讓金高於去年，北京、廣州則跌至歷史同期低位。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，2016年全國40個(gè)大中城市土地出讓金同比漲幅前十名的城市中，最高的是無錫市，達(dá)到491%；而土地出讓金跌幅最大的是北京，跌幅為57%。

　　地價(jià)的上漲顯而易見。2016年，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1904元/平方米，同比上漲40%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為3349元/平方米，同比上漲53%；商辦類用地成交樓面均價(jià)為2035元/平方米，同比上漲21%。

　　CRIC分析師楊科偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者採訪時(shí)表示，“賣地比較多城市的共性是樓市火爆，企業(yè)也都願(yuàn)意在這幾個(gè)城市投資、拿地，地方政府供地量比較大。除上海之外，其他二線城市土地出讓金基本都在以同比百分百的增幅增長，相比2015年都在翻倍。這主要是企業(yè)競爭比較激烈、地價(jià)比較高的原因?！?/p>

　　開發(fā)商拿地“糾結(jié)”

　　2016年土地市場的火爆很可能無法延續(xù)到2017年。

　　2016年12月，土地市場降溫跡象就已非常明顯。中原地産數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年12月，土地成交額超過10億的土地共有109宗。但在這些土地中，溢價(jià)率超過100%的只有23宗，相比之前高溢價(jià)率地塊頻繁出現(xiàn)，有明顯的降溫。

　　2016年12月6日，武漢市土地市場網(wǎng)發(fā)佈公告稱，“為落實(shí)國家關(guān)於房地産市場宏觀調(diào)控的政策，按照上級(jí)主管部門指示，2016年11月8日發(fā)佈的《武漢市掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告》（2016年第19號(hào)）中，P（2016）124號(hào)地塊的掛牌出讓予以撤牌?！痹摰貕K位於武漢漢正街，是一宗起拍價(jià)為126億元的“準(zhǔn)地王”。

　　中原地産分析師張大偉表示，土地出讓的約束與限制條件越來越多，是導(dǎo)致土地市場數(shù)據(jù)降溫的主要原因。包括北京、深圳成交的數(shù)宗全限價(jià)或持有出租住宅用地，大部分城市為了避免地王都針對(duì)土地加大了限制條件。

　　張大偉認(rèn)為，從土地市場情況看，一線城市已經(jīng)進(jìn)入城市化末期。整體看，市場已進(jìn)入二手房週期，新房供應(yīng)高端化，改善化。樓市調(diào)控導(dǎo)致成交下調(diào)，將為此前高價(jià)拿地的企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國指數(shù)研究院院長黃瑜認(rèn)為，2017年全國土地市場分化或?qū)⒊掷m(xù)，因一線城市受調(diào)控影響入市地塊量減少，二線城市將接棒成為土地市場交易主力，同時(shí)，三四線城市庫存大、銷售慢的現(xiàn)狀仍未改善，2017年將繼續(xù)面臨去庫存壓力。通過公積金等相關(guān)制度改革釋放新需求、鼓勵(lì)農(nóng)村人口進(jìn)城購房等方法或?qū)⒊蔀橹饕黄瓶凇?/p>

　　另外，隨著調(diào)控力度的加碼，熱點(diǎn)城市被調(diào)控?cái)D壓的市場需求不斷向周邊城市外溢，環(huán)北京區(qū)域、長三角的無錫、常州，珠三角的東莞、佛山、廣州遠(yuǎn)郊的從化和增城等地，成為承接各自區(qū)域內(nèi)熱點(diǎn)城市外溢需求的重要目的地。2017年，重點(diǎn)城市會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)市場調(diào)控，目前面臨的外溢效應(yīng)將會(huì)持續(xù)。

　　而開發(fā)商對(duì)於未來拿地相當(dāng)“糾結(jié)”。

　　林偉表示，未來北京、上海市場是拿地最糾結(jié)的城市?！氨本?、上海，我們積極爭取，是招拍掛市場的 勞模 。但每次都去，結(jié)果經(jīng)常是 打醬油 ?！?/p>

　　林偉認(rèn)為，這主要是因?yàn)?，北京、上海土地市場供?yīng)量越來越少，但爭奪的人越來越多。而且爭不過央企、國企，甚至一些“瘋狂”的民企。“問題是，別人瘋狂了一下，市場機(jī)會(huì)就被擠掉了。哪怕他土地捂了好幾年，最後也很難受。央企、國企與民企思維模式不同，也導(dǎo)致拿地心態(tài)不同。作為民企，不能為了不 斷頓 ，就去拿一塊算不過賬的地塊?！?/p>

　　林偉表示，未來在土地市場的策略是加大合作；另外，在業(yè)務(wù)類型方面，其將在北京、上海市場做出調(diào)整，比如增加一些持有型物業(yè)，做一些存量市場。