香港房價擠掉一些泡沫對金融機構(gòu)是危險的,但底層民眾無尊嚴的住房現(xiàn)實則倒逼港府要讓房價跌一跌。

　　香港樓市迎來“寒冬”。中原地産統(tǒng)計,1月份香港物業(yè)成交約3500宗,這是1991年1月以來的最低數(shù)。去年四季度以來,數(shù)位地産大亨對香港經(jīng)濟前景擔憂,半山豪宅折讓掛盤、大宗工商物業(yè)低價“拋售”頻頻發(fā)生。另外,2003年以來連續(xù)飆漲12年、漲幅達到3.7倍的房價似乎也要掉頭向下了,私人住宅價格指數(shù)在2015年9月份達到頂點後,四季度下跌了8%。

　　樓價下跌,香港股市和匯市同時受挫。開年以來短短15個交易日,恒指累計下跌3500多點,創(chuàng)兩年來新低;港幣對美元也突然轉(zhuǎn)弱,一度逼近7.75-7.85的法定港匯波動區(qū)間上限,港元也跌至2007年以來的新低。

　　全球經(jīng)濟和金融市場風(fēng)雨飄搖,背靠的祖國大陸正處在“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”的艱難平衡中,香港不會貿(mào)然放棄聯(lián)繫匯率制度。擁有1.6萬億港元銀行資金、3500億美元的豐厚外匯儲備,港府像1997年那樣誓死捍衛(wèi)港元匯率是毫無疑問的。但是,金融危機後,美國率先復(fù)蘇並加息,兩地勞動生産率的差距擴大,聯(lián)繫匯率制度下貨幣政策不獨立的弊病暴露。

　　既然貨幣之間相對價格無法調(diào)整,就只能通過資産價格“通縮”來實現(xiàn),1997年香港樓價、股價齊跌就是這樣的。因此,此輪股市和樓價調(diào)整在預(yù)期之中。而且,2014年以來,“滬港通”和A股泡沫已讓香港基礎(chǔ)貨幣飆升,而近期沽空人民幣的資金紛紛借道香港,但遭到中國央行狙擊後開始退出。因此,不能不承認資金流出香港,短期拆息上升也是必然的,銀行、地産等對資金和利率非常敏感的板塊將預(yù)期下行。

　　1997年金融風(fēng)暴後,恒指和香港房價一直到2003年4月和8月才觸底,如果參照1997年,房價下跌或許剛剛開始。而且,隨著自由行收緊,全球經(jīng)濟動蕩,美聯(lián)儲加息,過去12年推動香港房價上漲的一系列動力,如大陸買家、超低利率等因素將不復(fù)存在,樓市為悲觀籠罩或許不是短期的。瑞銀證券、里昂國際等研究機構(gòu)預(yù)測,2016年香港房價會下跌10%左右,而到2017年,香港房價將下跌27%。

　　政府手中有足夠的手段來刺激樓市,香港政府只要把2012年—2013年間推出的多項“辣招”(15%的買家印花稅、20%的超額印花稅)取消後,來自大陸的海量買家和避險資金自然會把香港房價抬上去。目前,從控制資産過度“通縮”和捍衛(wèi)聯(lián)繫匯率制度來説,未來有必要托底港股和樓市等資産,但近期梁振英政府已經(jīng)明確表示,“辣招”把外來需求、炒家和投機者擋在外面,政府無意撤 “辣招”。

　　未來,即便房價繼續(xù)下滑,筆者預(yù)計港府撤 “辣招”的可能性也不大,主要在於近年來,香港居民對於政府在住房、收入等民生上抱怨有加。香港每人平均住房面積僅16平方米,為全亞洲乃至世界每人平均居住面積最小的城市,超過一半的私人住宅面積少於50平方米,甚至還有20萬人居住在“劏房”(相當於內(nèi)地的“隔斷房”),每人平均面積僅7.5平方米,只比香港懲教署監(jiān)獄囚倉的每人平均標準高27%。

　　國際調(diào)查機構(gòu)Demographia的數(shù)據(jù)顯示,香港樓價中位數(shù)相當於港人每年收入中位數(shù)的19倍(港人俗稱“痛苦指數(shù)”),這是該調(diào)查11年以來的最高值。

　　過去十幾年,對香港樓市而言,確實有多重利好,如背靠大陸、人民幣升值,而全球量化寬鬆導(dǎo)致流動性進入東亞等新興經(jīng)濟體,借助香港這個轉(zhuǎn)機站進入內(nèi)地是常規(guī)途徑。但現(xiàn)在看,這些利好都褪去甚至逆轉(zhuǎn)了,香港房價或許要擠掉一些泡沫,這對金融機構(gòu)來説是危險的,但底層民眾無尊嚴的住房現(xiàn)實及強烈訴求則倒逼港府要讓房價跌一跌。對待樓市上,未來港府或者就陷入這樣左右為難的囧境中。(李宇嘉)

　　(作者係深圳房地産研究中心研究員)