相比澳樓市波動(dòng)，美國(guó)樓市進(jìn)入較平穩(wěn)的增長(zhǎng)階段。

　　一路高歌的澳大利亞房地産市場(chǎng)近日被澆了一盆“冷水”。5月樓市數(shù)據(jù)出爐，澳大利亞各州府城市總體房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。不少業(yè)界人士認(rèn)為，澳大利亞樓市或已到達(dá)頂峰，房?jī)r(jià)將進(jìn)入“跳水”階段

　　當(dāng)然，也有不少人對(duì)於“跳水”之説不以為然，堅(jiān)持相信現(xiàn)階段的下降僅僅是暫時(shí)的調(diào)整。他們認(rèn)為，由於澳大利亞房地産市場(chǎng)的供應(yīng)量一直處在相對(duì)短缺狀態(tài)，並且未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)或?qū)⒁廊欢倘薄Ｒ虼?，供不?yīng)求仍將推高當(dāng)?shù)貥鞘?/p>

　　6月3日，澳大利亞房地産分析公司RP Data-Rismark最新分析研究顯示，澳大利亞各州府城市總體房?jī)r(jià)在5月份下降將近2%。其中，雪梨5月份總體房?jī)r(jià)下滑1.1%，墨爾本降幅最大，達(dá)3.6%。布裏斯班樓價(jià)跌1.7%，阿德萊德跌1.8%，柏斯和侯巴特分別跌0.8%及0.6%。只有達(dá)爾文及堪培拉兩座城市樓價(jià)略有漲幅，分別為1%及0.1%。

　　無(wú)獨(dú)有偶，澳聯(lián)邦證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家詹姆斯也對(duì)澳大利亞房?jī)r(jià)提出了警示，“澳大利亞房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)上漲，必須經(jīng)歷調(diào)整，而且5月13日出爐的澳大利亞聯(lián)邦預(yù)算打壓了民眾對(duì)股市的信心。”詹姆斯稱，澳大利亞5月房?jī)r(jià)較4月下跌1.9%，為逾五年最大月度跌幅。

　　在一系列不佳的數(shù)據(jù)面前，是否意味著澳大利亞樓市的“狂歡”已經(jīng)結(jié)束？

　　飆升的10年

　　堪培拉大學(xué)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)模型國(guó)家中心近日對(duì)澳大利亞的房?jī)r(jià)進(jìn)行了調(diào)查，報(bào)告指出，過(guò)去10年間，澳大利亞的房?jī)r(jià)不斷飆升，普通工薪階層已經(jīng)無(wú)力購(gòu)房。報(bào)告表示，2001年至2011年，澳大利亞中産階級(jí)的平均收入只增加了50%，但中等住房的均價(jià)卻飆升了147%，達(dá)到41.7萬(wàn)澳元(約合291.6萬(wàn)元人民幣)一套。

　　就讀于澳大利亞墨爾本大學(xué)的英國(guó)女孩薇薇安對(duì)澳大利亞房?jī)r(jià)的“瘋狂”深有體會(huì)。薇薇安告訴記者，剛來(lái)澳大利亞時(shí)，父母給她購(gòu)置了一套兩室戶的公寓，2011年的購(gòu)價(jià)是30萬(wàn)澳元(約169萬(wàn)元人民幣)，3年內(nèi)總價(jià)上漲超30%。

　　準(zhǔn)備離開澳大利亞時(shí)，薇薇安便打算將公寓售出，最終在一個(gè)月前以42萬(wàn)澳元(約244萬(wàn)元人民幣)的價(jià)格成交。

　　記者也從在雪梨從事房地産仲介工作的陳佳那裏了解到，“近幾年，雪梨房?jī)r(jià)上漲非常迅猛。僅去年第四季度，房?jī)r(jià)就上漲了4.9%?！备鶕?jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局公佈的數(shù)據(jù)，2013年第四季度，澳大利亞8個(gè)州府城市的房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)3.4%。最新數(shù)據(jù)使得去年澳大利亞房?jī)r(jià)增幅高達(dá)9.3%。

　　房地産增長(zhǎng)的勢(shì)頭延續(xù)到了2014年。澳大利亞房地産數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)RP Data發(fā)佈報(bào)告稱，2014年1月，省會(huì)城市的房?jī)r(jià)上漲了1.2%，其中墨爾本上漲了3.2%，雪梨漲幅為0.8%，布裏斯班上漲0.7%。

　　其中，外國(guó)購(gòu)房者成為不小的力量。最新公佈的澳大利亞國(guó)民銀行住宅調(diào)查顯示，澳大利亞外國(guó)人購(gòu)房活動(dòng)相當(dāng)活躍，佔(zhàn)新房買家的1/7，二手房買家的1/10。調(diào)查還顯示，被外國(guó)人購(gòu)買的新房總量佔(zhàn)2014年第一季度新房總量的13.5%，高於2013年第四季度的11%。

　　澳大利亞國(guó)民銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家奧斯特(Alan Oster)稱，“新房市場(chǎng)的外國(guó)買家出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，特別是在昆士蘭州。對(duì)於二手房市場(chǎng)，新南威爾士州的增幅較為明顯?！?/p>

　　惱人的高房?jī)r(jià)

　　火熱的澳大利亞房地産市場(chǎng)帶來(lái)的不全是福音。據(jù)澳大利亞的一份福利報(bào)告顯示，由於房?jī)r(jià)和房屋租金的上漲已經(jīng)遠(yuǎn)高於過(guò)去10年的通脹率，越來(lái)越多的澳大利亞人可能被迫住進(jìn)公房。

　　一位房地産商告訴記者，由於澳大利亞房産市場(chǎng)持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)維持高位，再加上房屋供應(yīng)短缺，使得在當(dāng)?shù)刭I房面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)。

　　“正因?yàn)橘?gòu)房者之間相互競(jìng)爭(zhēng)，房?jī)r(jià)也在不斷地被抬高?！痹摰禺b商稱。

　　據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，澳大利亞首次置業(yè)者也持續(xù)被擠出房地産購(gòu)買市場(chǎng)，他們?cè)诜抠J通過(guò)率中的比例降至創(chuàng)紀(jì)錄的新低，儘管房地産市場(chǎng)中的投資者活動(dòng)有所削減。

　　澳盛銀行最新數(shù)據(jù)顯示，去年12月份，在新南威爾士州，首次置業(yè)者所佔(zhàn)貸款比例為7.4%，比去年9月份的最低點(diǎn)6.8%有所提高。而投資者所佔(zhàn)的比例同比上漲了45%。

　　雪梨房産拍賣人Will Hampson指出，“我們總是看到首次置業(yè)者的出價(jià)被超過(guò)，海外買家和澳大利亞本地富裕的‘嬰兒潮’人士是主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?！?/p>

　　高房?jī)r(jià)讓當(dāng)?shù)鼐用窈芸鄲?。?jù)澳大利亞媒體報(bào)道，買一間屬於自己的房子安居樂(lè)業(yè)，並等候房子升值令退休生活無(wú)憂是許多澳大利亞人的夢(mèng)想。然而，房屋可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題也令許多澳大利亞人夢(mèng)碎，年輕一代多半靠父母的經(jīng)濟(jì)支援買房。

　　Hampson透露，雪梨內(nèi)區(qū)的很多拍賣成功者，基本都是父母在幫忙供房?！昂芏嗪透改赣H同住的孩子們，在父母的幫助下購(gòu)置新房，他們要麼是通過(guò)原房屋借貸，要麼是和父母形成一人一半的預(yù)付款模式。”

　　益索普市場(chǎng)研究集團(tuán)負(fù)責(zé)人亨特利(Rebecca Huntley)表示：“儘管老一輩的業(yè)主可從不斷上漲的房?jī)r(jià)中獲利，但他們也擔(dān)心自己的孩子沒(méi)有能力買房?！?/p>

　　根據(jù)益索普市場(chǎng)研究集團(tuán)的調(diào)查報(bào)告，53.7%的受訪者不同意“房?jī)r(jià)上漲對(duì)於澳大利亞有利”的説法。當(dāng)中27%的受訪者“強(qiáng)烈”反對(duì)此説法。只有13.2%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲是好事，餘下的受訪者則難以決定哪一種説法是正確的。

　　中投顧問(wèn)房地産行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉指出，房?jī)r(jià)瘋漲，給當(dāng)?shù)鼐用裰脴I(yè)增加了很大的壓力，同時(shí)，當(dāng)?shù)卣矀涫茌浾摰淖l責(zé)，被要求出臺(tái)相關(guān)文件，比如限制移民等。

　　“在我看來(lái)，澳大利亞前兩年的房?jī)r(jià)比較適合投資，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)有些過(guò)高了?！睆?fù)旦大學(xué)房地産研究中心主任尹伯成告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，房?jī)r(jià)和租金上漲以後，澳大利亞在房産投資方面的競(jìng)爭(zhēng)能力就下降了。實(shí)際上，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)很大程度上還是依賴於當(dāng)?shù)氐馁Y源，澳大利亞本身當(dāng)然希望有更多的人去那裏買房，房?jī)r(jià)越高越好，但是過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，對(duì)澳大利亞宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展也有潛在的威脅。

　　“房地産的發(fā)展勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致資金向某些特定領(lǐng)域傾斜?！敝性禺b研究諮詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也直言，“資金大量地被投入到房地産市場(chǎng)中，投資者被動(dòng)地等待房子升值，資金的流動(dòng)就會(huì)被束縛，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成一定的挫傷?！?/p>

　　房?jī)r(jià)或被高估

　　澳大利亞高房?jī)r(jià)帶來(lái)的問(wèn)題讓人憂心，早在2013年7月下旬，澳大利亞央行(RBA) 行長(zhǎng) Glenn Stevens就曾表示：“我們對(duì)消費(fèi)前景的評(píng)估主要取決於對(duì)收入期望的評(píng)估，但它也會(huì)受資産價(jià)值預(yù)期結(jié)果的影響，尤其受房?jī)r(jià)是否被高估這一觀點(diǎn)的影響。”

　　那麼，澳大利亞的房?jī)r(jià)到底有沒(méi)有被高估？

　　房地産研究集團(tuán)萊坊(Knight Frank)的一份最新報(bào)告認(rèn)為，澳大利亞住房?jī)r(jià)值被高估的程度是全球第五高?！爱?dāng)本地人收入足以購(gòu)買或租住一般房産，那麼住房?jī)r(jià)值被視為是正常的。根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，澳住房?jī)r(jià)值被高估的程度僅次於挪威、加拿大、比利時(shí)和紐西蘭。”

　　有專家表示，澳大利亞的樓市短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)崩盤的情況，但是房?jī)r(jià)或許會(huì)面臨下降的可能。

　　RP Data研究主管勞力斯(Tim Lawless)指出，5月，澳大利亞州府城市的獨(dú)立屋及公寓樓價(jià)下滑1.9%，這是受到季節(jié)性因素影響，也反映了住房條件更趨溫和，也有可能預(yù)示著住房市場(chǎng)趨向冷淡。

　　甚至連澳大利亞房地産市場(chǎng)龍頭——雪梨，這個(gè)曾經(jīng)因房屋拍賣將房?jī)r(jià)炒至“天價(jià)”的城市，也在放緩房地産發(fā)展腳步。勞力斯稱，RP Data資訊顯示房?jī)r(jià)季度增長(zhǎng)率在去年8月達(dá)到頂峰，拍賣清空率下降。雪梨不久前舉行了900場(chǎng)房屋拍賣，是本年為止第二高的數(shù)值，清空率達(dá)到78.9%。墨爾本有1165所房屋接受拍賣，清空率達(dá)74.4%。

　　RP Data Rismark指數(shù)顯示，雪梨房?jī)r(jià)在過(guò)去一個(gè)季度中依然呈現(xiàn)2.2%的增幅，年增長(zhǎng)率達(dá)16.6%。但墨爾本的季度數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)下跌1.9%，年增長(zhǎng)率達(dá)9.9%。

　　勞力斯表示，隨著住房可負(fù)擔(dān)性越來(lái)越差，雪梨、墨爾本兩大州府城市租金回報(bào)率下滑。因此對(duì)於本年度房?jī)r(jià)增幅放緩並不感到意外。