在一線城市頻頻造地王的催化下，京滬今年進(jìn)入“頂豪年”。單價(jià)“10萬元+”，總價(jià)2000萬元以上豪宅成交量爆棚。

　　據(jù)中原地産研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個(gè)月，北京單價(jià)“10萬元+”的頂豪簽約162套，與2015年同期的25套相比，同比上漲548%。

　　無獨(dú)有偶，據(jù)上海鏈家市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月29日，上海2016年新房市場中頂級豪宅(成交均價(jià)10萬元/平方米以上)成交量為528套，與去年同期相比大幅上漲5.1倍，僅前5個(gè)月成交量便達(dá)到去年全年成交量的86.6%。

　　“上市房企動輒上百億元大規(guī)模低成本公司債獲批，推升了地王的持續(xù)出現(xiàn)，鄰居‘新地王’的出現(xiàn)為舊地王的解套創(chuàng)造了條件，目前市場上去化速度較快的頂豪項(xiàng)目正在加速搶奪高凈值人群?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向《證券日報(bào)》記者透露，在頂豪遍地的京滬樓市中，未來地王的入市難度將很大。

　　舊地王消耗高端需求

　　據(jù)中原地産研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京共有26個(gè)豪宅項(xiàng)目簽約單價(jià)屬於“10萬元+”範(fàn)圍，其中總價(jià)5000萬元以上頂豪簽約接近30套。

　　《證券日報(bào)》記者注意到，目前在售頂級豪宅去化量較高的基本都是舊地王，或者老項(xiàng)目的後期房源。例如，使館壹號院簽約36套、中赫·萬柳書院簽約25套、琨禦府簽約22套、泛海國際簽約19套、龍湖·西宸原著簽約9套等。

　　值得注意的是，隨著新地王的持續(xù)誕生，一線城市頂豪供應(yīng)量將增加，但頂豪的主要購買力高凈值人群去年卻迎來首次下滑。

　　據(jù)萊坊攜手中銀國際發(fā)佈的2016年《財(cái)富報(bào)告》顯示：十年間，全球超高凈值人士的數(shù)量增長了61%，其中新興經(jīng)濟(jì)體的增幅最高，預(yù)計(jì)到2025年，全球超高凈值人士的人數(shù)將增長41%至263483名，增幅較過去十年放緩。而十年來，超級富豪人數(shù)在2015年首次出現(xiàn)下滑。

　　不過，萊坊亞太區(qū)研究部主管Nicholas Holt接受媒體採訪時(shí)表示，總體而言，超高凈值人士在全球物業(yè)投資，特別是豪宅投資上存在較強(qiáng)需求。根據(jù)調(diào)查，平均住宅房産佔(zhàn)超高凈值人士投資財(cái)富的四分之一。54%的受訪者表示其客戶在過去十年間增加了對住宅物業(yè)的投資，逾40%的受訪者預(yù)期此類投資將會在未來十年繼續(xù)增加。

　　然而，在全球資産配置中，中國京滬兩市能夠吸引的超級富豪到底有多少？雖然一線城市豪宅仍會熱銷，但另一個(gè)市場現(xiàn)象則是，過去高溢價(jià)地塊和開發(fā)商增加豪宅附加值能力較強(qiáng)的已入市銷售的頂豪項(xiàng)目正在搶奪高端需求。

　　別墅類豪宅遭搶

　　事實(shí)上，相比高端公寓、平層豪宅，更具稀缺性的別墅産品熱度似乎更高。

　　據(jù)中原地産研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京別墅類物業(yè)簽約已經(jīng)達(dá)到了2344套，合計(jì)簽約金額達(dá)到了254億元，同比上漲了187%，簽約金額上漲更是高達(dá)206%，甚至出現(xiàn)了單月成交量首次突破700套的歷史紀(jì)錄。

　　從供給端來看，自2003年別墅用地禁批之後，相比公寓豪宅、平層大宅，別墅成為北京高端市場上“稀缺之中的稀缺産品”，供應(yīng)量少，需求旺盛，更是全球資産配置的保值之選。目前來看，北京整體別墅市場庫存在7000套左右，而一線城市豪宅量價(jià)齊升的市場預(yù)期已帶動了別墅産品的熱銷。

　　據(jù)了解，北京中央別墅區(qū)和京西板塊正在發(fā)力，上述成交量較為集中的項(xiàng)目在此多有聚集，尤其是過去地王頻出的中央別墅區(qū)心臟孫河板塊。2013年，龍湖第一個(gè)進(jìn)入孫河，開發(fā)了龍湖·雙瓏原著。隨後，泰禾、中糧、首開、懋源等開發(fā)商也紛紛進(jìn)入，短短3年時(shí)間，孫河成為北京最受矚目的板塊，這也促成了龍湖地産對該區(qū)域的“二回頭”。

　　龍湖地産北京公司副總經(jīng)理李亮表示，“龍湖的二回頭，攜手首開、保利、平安一起將在壹號別墅區(qū)打造第四個(gè)原著産品——景粼原著，這也打破了龍湖以往在一個(gè)板塊內(nèi)只做一個(gè)原著項(xiàng)目的慣例?！?/p>

　　而在京西板塊上，不但有5000萬元量級的龍湖·西宸原著成交。京西板塊的新晉頂豪成員萬年·園博墅也加入了3000萬元以上量級別墅隊(duì)伍。據(jù)記者了解，萬年·園博墅僅7套聯(lián)排、2套雙拼，一共9套。據(jù)萬年基業(yè)方面人士向《證券日報(bào)》記者透露，關(guān)注該項(xiàng)目的高凈值人群恰是新興經(jīng)濟(jì)體的代表，創(chuàng)投、高科技等行業(yè)的年輕化企業(yè)主偏多?！皹影彘g剛剛開放，我們就成交了1套”，該人士如是透露。

　　實(shí)際上，2014年以來，京西高端市場交易量猛增，該區(qū)域地緣性客戶較多，甚至有的項(xiàng)目80%以上的客戶基本都是集中在西北片區(qū)的，因此多數(shù)單盤成交額都超過20億元。

　　某熟悉該區(qū)域的市場人士向記者表示，萬年·園博墅雖地處京西五環(huán)，但周邊土地升值速度也超過市場預(yù)期。另據(jù)接近萬年基業(yè)人士透露，萬年基業(yè)早就開始轉(zhuǎn)型區(qū)域發(fā)展商。該別墅項(xiàng)目所在地塊位於萬年基業(yè)多年前打造的長辛店生態(tài)城區(qū)域，屬於萬年·園博府複合生態(tài)社區(qū)的一種業(yè)態(tài)配置。而萬年·園博府佔(zhàn)地10萬平方米，建築面積24萬平方米，社區(qū)整體綠化率高達(dá)40%，集聯(lián)排別墅、普宅、SOHO、商業(yè)于一體。鋻於此，從投資角度看，項(xiàng)目有成本優(yōu)勢，升值空間相對較高。

　　據(jù)悉，目前西山的某別墅産品建委拿證價(jià)已達(dá)9萬元/平方米。此外，年初以來，北京地王頻現(xiàn)，門頭溝、大興的樓面地價(jià)已達(dá)5萬元/平方米。這意味著，未來北京熱點(diǎn)新城的房價(jià)將直逼“8萬元+”。在此背景之下，現(xiàn)房別墅産品，加之提供定制服務(wù)來提升項(xiàng)目附加值，減少對期房付款的資金沉澱，能夠釋放購買者資産的流動屬性，這對富豪的吸引力更大，也會刺激高端項(xiàng)目的成交速度和成交量。

　　值得注意的是，從京滬兩地地王入市節(jié)奏來著，無論是公寓豪宅還是高總價(jià)別墅業(yè)態(tài)，此類已經(jīng)入市的舊地王和老項(xiàng)目的後期房源正在搶奪這個(gè)市場上超級富豪需求，那麼，競品增加、地價(jià)更高的未來入市的新地王日子將更加難過。