(本文刊發(fā)于《中國經濟週刊》2016年第39期)

　　9月25日，看起來再尋常不過的一個週日。上海初秋的陽光穿過剛剛開始褪色的行道樹，靜靜灑落在位於商業(yè)核心區(qū)的一間咖啡館內。但如果將鏡頭慢慢拉近，卻會發(fā)現這樣溫柔的午後完全無法撫慰眼下被捲入瘋狂樓市的蕓蕓眾生。

　　美國矽谷歸來的陳述正在雙眉微蹙地講著自己錯過“張?zhí)拼ā卑鍓K的經歷。作為被新富階層徹底改變的知名地段，這片人稱“小矽谷”的科創(chuàng)熱土從均價2萬元/平方米漲到7萬元/平方米只用了不到兩年時間。他懊惱的是，若去年痛下決心入場，現在已是身家千萬，這是朝九晚五永遠無法企及的財富高度。

　　聽眾楊息文顯得眉飛色舞，通過一連串複雜的資産運作，這個月她已經成功擺脫了蝸居於“老破小”的命運，等待她的將是市值800萬元的近郊洋房。和先生每月加起來的稅後工資還不足2萬元，卻膽敢欠下銀行630萬元，他們透支的不只是余生的積累，還有從父母婚姻裏榨取的最後一點價值——用離婚證換來的首套房資格。

　　陳述、楊息文的老同學李舟則馬不停蹄地前來赴約，週末他租車跑遍了蘇錫杭，列入選房名單的板塊包括蘇州工業(yè)園區(qū)、無錫太湖新城和杭州未來科技城。由於2008年入住的嘉定新城幾乎是上海漲幅最緩的板塊，這次他遍覽群書，自製了一整套購房指標，儼然像炒房客那樣伺機“一雪前恥”，忘記了自己剛需人群的身份。

　　而在隔壁桌上，一位地産顧問正在記事本上奮筆疾書，諸如“樓市的貨幣屬性”“房東決策模型”“逼空式上漲”等等術語讓坐在對面的涂晶晶喜上眉梢。半年內以2800萬元天價買下北外灘兩套豪宅的“闊太”此時更確信未來房價將“一騎絕塵”，她現在迫切想從銀行借到更多低息貸款，好讓手裏的剩餘現金儘快轉化成不動産。

　　一開始沒有人注意到，咖啡館的角落裏還有一個愁容滿面的年輕人。4年前投身這座大都市的李旸在“3·25新政”中被限購剝奪了購房的權利，近幾個月完全脫離了調控束縛的上海房價讓他只能為“沒上車”長吁短嘆，在發(fā)給同學的語音中，他幾近絕望地做出了逃回省城的決定。但同學的答覆又給了他當頭棒喝，在新加入長三角俱樂部利好的發(fā)酵下，合肥房價上半年也暴漲了50%。

　　這些人的話語間或飄進鄰座的耳朵裏，這甚至還讓原本陌生的他們發(fā)生了交集。在房價成為街談巷議的當下，已買房的、打算買房的、買不了房的人都刻意在公共場合尋找著共鳴。奇怪的是，每個人都不否認樓市存在巨大泡沫，但眼下熱門城市的大多數人依然加倍地纏綿戰(zhàn)場。

　　他們似乎並不在意狂歡過後會否廢墟遍野，此刻只想像其他人一樣搭上這列名為“樓瘋”的列車，仿佛只有通過鋼筋水泥的澆築才能建立起安全感，全然不顧它終將駛向何方。

　　“樓瘋”地圖

　　上海

　　小白領夫妻豪賭樓市，2萬月薪背上630萬房貸

　　從去年下半年開始，上海房價就沒能停下猛漲的步伐。《中國經濟週刊》記者調查發(fā)現，儘管國家統(tǒng)計局的數據稱上海房價8月同比上漲34.4%，但多個板塊的實際漲幅遠遠超過了官方公佈的這一平均數字，例如“新靜安”概念催化的大寧板塊、內環(huán)風口上的北外灘、受張江科創(chuàng)産業(yè)集群輻射的唐鎮(zhèn)等板塊的漲幅都已接近翻倍。

　　身為全國公認的最有投資頭腦的一群平頭百姓，上海人在去年巔峰時期的股市大牛市中被曝每人平均賺足20萬元，因為擔心存款一夜被樓市蒸發(fā)，自然也不肯缺席這場盛世空前的樓市突進。在一傢俬營企業(yè)做文案工作的楊息文只是普普通通的工薪族，正是這股“全民炒房風”的代表人物。

　　“只要敢下賭注， 沒有什麼不可能的。”結婚已經三年的她，一直住在房齡超過30年的“老大樓”裏，名下另一套房産也是空間跼踀的“老破小”，面對記者，她對於自己“倒騰”出一套豪宅頗為得意。就在不久前，父母辦理了離婚手續(xù)，父親凈身出戶，生生為她騰挪出首套房的操作空間。

　　“我們先以父親的名義買下一套市值800萬元的新房，首付240萬元，以年化6.8%的收益率通過親朋好友借，承諾兩年內還清，接著辦理了父母和子女共同作為所有權人的接力貸，再請包裝公司來‘粉飾’父親的銀行流水單，這樣可以順利從銀行貸出630萬元，包裝費用是貸款額的0.8%?！睏钕⑽膶Α吨袊洕L刊》記者坦言，包裝公司出具假流水已經是半公開的秘密，可以突破商業(yè)銀行最多依據主貸人稅後月薪的一半計算總貸款額的紅線。

　　在房價繼續(xù)大漲心理預期的驅使下，630萬元貸款並沒有成為壓在楊息文心頭的重負?！拔覀兊牟僮魉悸肪褪琴崟r差，父親賬戶的公積金可以用來衝半年的還款，半年後我們會拋掉現在住的‘老大樓’，預計到時候可以賣350萬元，加上一部分存款，不僅用來還清親朋好友的借款本息，還可以抵充幾年銀行貸款，幾年後再根據當時的還款壓力決定是否需要拋掉另一套閒置的‘老破小’，這樣一來，我們完全可以在新買的豪宅裏提前享受十幾年。”

　　這種操作思路唯一的底氣就來自對未來數年房價的堅定看多，因為一旦房價大幅下滑，楊息文將出現腹背受敵的斷供危機。不過，普通工薪族在本輪上海房價暴發(fā)中變身投資客的現象屢見不鮮，正因為這些人的大量入市，本輪樓市大爆炸中，總價相對較低的外環(huán)外板塊始終領漲。

　　“公司樓盤去年開了第一期，售價是3.8萬元/平方米，很快封盤不賣了，馬上我們還要開第二期，根據目前附近的行情，最起碼開到7萬元/平方米?！瘪v紮唐鎮(zhèn)的一家開發(fā)商銷售經理馬小姐告訴記者，由於“建倉成本”已經堪比內中環(huán)，很快普通投資客將不得不退出這個位於2號線地鐵延伸線上的外環(huán)外板塊，而這個價格一年前還是內環(huán)內的“專利”。

　　上海市房地産交易中心數據顯示，整個8月，上海共成交一手房22548套，最後一週更是連續(xù)5天破千。

　　環(huán)上海

　　“衛(wèi)星城”新盤廣告“佔領”上海地鐵

　　上海房價如在雲端，讓許多盛宴參與者開始“轉戰(zhàn)”周邊“衛(wèi)星城”。去年11月忽然暴漲的樓市在短短三個多月內將原先3萬元/平方米的上海外環(huán)外均價輕鬆抬上了5萬元/平方米，所謂史上最嚴的“3·25新政”僅僅讓市場消停了兩個月，上半年尾聲價格再度失控，7月社會融資中有98%是新增房貸，尤其是二手房市場，因為房東做低房價避稅現象普遍存在，價格早已脫離了紙面數據。

　　人流量巨大的地鐵站所張貼的廣告牌一直是銷售風向標?！吨袊洕L刊》記者注意到，去年上半年，上海地鐵沿線廣告牌主打的樓盤地理位置主要在松江、嘉定、浦東臨港新城等上海外郊環(huán)，到了下半年，有11號線直通的花橋廣告鋪天蓋地，這個實際屬於江蘇的板塊如今價格也從8000元/平方米炒到了2.5萬元/平方米，一眨眼工夫已讓不少動心者高攀不起。

　　今年上半年，隨著撤縣設區(qū)的落地和地鐵規(guī)劃的升級，崇明島迅速追平了花橋售價，長興島也異軍突起，區(qū)域地王豪擲47億元勇奪地塊，未來保本售價也已經和花橋持平。

　　而到了下半年，一張張主打“環(huán)上?！备拍畹膹V告被張貼在地鐵車廂內的“黃金位置”，欲成上海人新寵。除了昆山，這些“衛(wèi)星城”還包括嘉興、太倉、啟東，除了不限購不限貸的屬性，廣告還特意將“早高峰高鐵參考車次”作為吸睛賣點，其中昆山、嘉興和太倉到上海虹橋全程不過17分鐘、27分鐘和45分鐘。

　　廣告的狂轟濫炸背後是房價預期的支撐。位置毗鄰上海的嘉興過去一直被認為固步自封，與上海的高速發(fā)展嚴重脫節(jié)，過去5年一向平穩(wěn)甚至在個別年份還穩(wěn)中有跌的房價在今年上半年尾聲忽然“暴動”，6月爆發(fā)性成交7166套，7月漲幅全國第一，告別“6字頭”，普漲到了均價8000+，而最新拍出的高價地使得未來保本售價直逼2萬元/平方米。

　　落戶當地科創(chuàng)園的一家生物醫(yī)藥類公司去年成功完成了C輪融資，原本打算明年衝擊新三板，但由於産品線研發(fā)拓展週期較長，大量現金沉澱在銀行賬戶上，如今飆漲的房價也讓創(chuàng)始人“按捺不住”。

　　“我們打算將錢都取出來，投資造幾棟研發(fā)大樓，未來還可以出租物業(yè)，不然貶值太快，持有資産總比持有現金強?！边@位創(chuàng)始人對《中國經濟週刊》記者如是説。

　　同樣位於上海都市輻射圈的太倉的樓市也正在經歷一輪瘋漲，去年春節(jié)時還以低入住率、高庫存形象映入記者眼簾，半年來整體單價從8000元狂飆到了1.15萬元，1.5萬元單價的新舊樓盤已俯拾即是，學區(qū)房均價更是接近2萬元/平方米。

　　蘇杭

　　江浙“雙子星”房價翻倍，不再是“天堂”

　　若再將“樓瘋”房價地圖攤開更大的範圍，放眼江浙兩省，曾共用“天堂”之名的蘇州和杭州也成為一對樓市大爆炸的“超新星”。G20的爆紅洗刷了杭州人耿耿於懷的杭州在長三角城市群規(guī)劃中地位輸給南京的失落。

　　G20結束的首個週末，一些深圳炒房團就不期而至，在杭州未來科技城抓緊置業(yè)，對於這個未來可能媲美深圳南山科技園的“科創(chuàng)聖地”，他們的下手沒有經過所謂“糾結期”。以記者接觸的情況看，僅一個不足10人的深圳小型炒房團，今年以來就先後搶購近30套杭州物業(yè)。

　　9月18日，杭州政府宣佈加入限購大軍，而就在執(zhí)行限購的前夜，購房者蜂擁而至，趕赴最後的盛宴。杭州市區(qū)創(chuàng)造了單日商品房銷售3265套的歷史紀錄，二手房簽約同樣創(chuàng)下新高，達到1840套，一天5000多套房子的銷量足以抵上過去半個月的總和。

　　9月20日，杭州迎來限購後的首場土地拍賣。這場土拍時間從20日下午兩點半開始，一直持續(xù)到晚上近7點，所拍賣的宅地溢價率最高超過了300%。

　　“和杭州未來科技城一樣‘一房難求’的還有蘇州工業(yè)園區(qū)，今年漲幅遠遠超過了蘇州傳統(tǒng)老城區(qū)觀前街一帶，蘇州新地標‘東方之門’就在金雞湖畔，屬於工業(yè)園區(qū)，還有位於吳江區(qū)的太湖灣一帶也是熱點?！痹趯μK杭市場充分踩點之後，李舟告訴《中國經濟週刊》記者，目前這些處於未來城市發(fā)展功能區(qū)內、人口流入呈正向的板塊裏，容積率不到1、綠化率30%以上、離地鐵口半徑1公里內的高性價比新盤已經寥寥無幾。

　　據悉，去年10月，蘇州工業(yè)園區(qū)均價還只有1.5萬元/平方米左右，目前已經一路飆升到了3.2萬元/平方米，足可抵上上海某些熱門板塊的漲幅。

　　8月12日，蘇州重啟限購，但觀察執(zhí)行一個月後的數據發(fā)現，樓市依然熱度未減。9月19日到9月25日期間，蘇州樓市住宅類房源共成交3574套，環(huán)比漲幅高達55.12%，成交面積漲幅也超過了50%，而在9月26日，上半年還是蘇州價格洼地的吳江也拉開了限購的大幕。

　　泛長三角

　　南京開發(fā)商搶地全拼搖號，合肥頂級豪宅被秒

　　事實上，蘇杭只是民間資本洶湧的長三角俱樂部房價猛漲的兩個縮影，作為長三角唯一的“特大城市”，南京樓市當然也是“瘋情”澎湃。國家統(tǒng)計局數據顯示，南京8月同比上漲38.8%，超過了上海的漲幅，相對應的實際漲幅可想而知。2016年前8個月南京二手房成交10.74萬套，比去年全年成交量還多出1.3萬餘套，新房庫存只夠賣兩個月。

　　南京的“地王潮”更是奪人心魄。9月19日上午，江寧正方新城地塊經過182輪慘烈競拍，最終因為達到最高限價不得不擱淺等待搖號決勝。正當看客們尚未回過神之際，20日7幅宅地全部超出限價，開啟了南京地王的“搖號時代”。

　　據少數獲準現場觀摩的媒體人回憶，當天土拍剛一“開閘”，1分鐘內已經有50輪競拍，最終以每場3~5分鐘的速度衝到“現房銷售待確認”的地步，並以平均15分鐘進入搖號。有觀點戲稱，這些衝破最高限價的地塊，深刻影響了周邊房價，附近“有房族”每5分鐘賺足1萬元/平方米。截至目前，今年南京已經出現25宗總溢價率超過100%的地塊。記者注意到，南京新房庫存量持續(xù)走低，已經連續(xù)5個月低於3萬套，供需失衡刺激下的南京樓市，房價一天一個樣，局部樓盤高達5萬元/平方米，直接叫板上海。中國房地産業(yè)協會發(fā)佈的數據顯示，2016年8月，南京在全國省會城市房價排行榜上位列第三位，均價超過2萬元/平方米，已經趕超廣州。

　　而最晚加入“長三角俱樂部”的合肥更是樓市殺出的一匹黑馬，當地人稱買房變成了一場體力、運氣、關係甚至是人品的終極較量。據悉，中秋加推的位於主城區(qū)東部的樓盤252套房源有700人現場爭搶，下轄的肥東縣336套房源則在暴雨中引來近千購房者。

　　從價格看，相比今年3月的備案價格，前一個樓盤每平方米單價已經跳漲了4000元，漲幅將近50%；而“東大門”肥東雖然只是一個縣城，半年內房價也積累了類似漲幅，新房均價如今都已經過萬，商品房消化週期已經低至1.6個月。

　　9月24日，合肥最貴豪宅開盤，開盤當日1小時産生6億元銷售額，高層産品被哄搶一空。前一天，土拍市場的表現更讓合肥坐實了二線城市“房價四小龍”的寶座，單日11宗地塊平均溢價率達到250%，其中3宗溢價超300%。

　　北深

　　深圳爆出“20萬+”樓盤，首都現恐慌性買盤

　　雖然近期的房價暴漲輪轉到了強二線城市，但和上海一樣最早在“樓瘋”中扮演主角的北京和深圳市場如今也都走出了調控政策發(fā)佈後的沉寂期。

　　記者從深圳各個區(qū)域一手新盤最新內部數據看到，在南山區(qū)已有樓盤均價達到21萬元/平方米，達到19萬元/平方米的樓盤也有3個。“現在關內的羅湖、福田、南山、鹽田4個區(qū)新盤均價普漲到了‘10萬+’，‘15萬+’的新開樓盤佔到了絕大多數，關外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)也不乏‘8萬+’、‘9萬+’的新盤，基本消滅了均價低於5萬元的樓盤?！币晃坏禺b數據庫資深人士告訴《中國經濟週刊》記者，就連新成立的龍華新區(qū)單價也都賣到了7萬元、8萬元，要想找單價略低於5萬元的一手新房目前只能去距離市中心30多公里開外的光明新區(qū)。

　　近日，美國經濟諮詢公司Longview Economics一項最新研究顯示，目前深圳已成為全球房價第二貴的城市，僅次於加州聖何塞。

　　但這並不意味著北京就不是遍地“10萬+”的現狀。記者登錄北京市住建委官網，隨機查看發(fā)現，距離市中心20公里左右的部分新開樓盤售價也都在10萬元/平方米的水準，而這一度只是佔據了北京不少重點中小學教育資源的西城區(qū)學區(qū)房的“特權”。

　　“我們不久前以200萬元的價格賣掉了自己的一套一居室，當時打算換一套兩居室，但是流程還沒走完，看來看去還是換不動，房價又飆上去了，房東每天都在跳價，我們實在擔心踏空，正好有老鄰居在賣房，我們就趕緊買了回來，所以最後只是換了個門洞，還多加了50萬元。”在國企做財務工作的汪女士連嘆自己當時的魯莽。

　　而今年1—6月北京住宅市場半年成交量195646套，同比增長58.1%，佔去年全年成交量301010套的2/3，迎來7年以來最火爆的市場行情。二手房交易方面，北京西城區(qū)堪稱北京“樓瘋”的典型樣本，如德勝門學區(qū)和西單附近的西長安學區(qū)，方圓1.5公里範圍內的所有二手房價格都達到了10萬元~ 12萬元/平方米，平均房齡在20年到25年；而金融街的二手房，無論是否帶學區(qū)，價格都達到了13萬元~18萬元/平方米。

　　內陸省會

　　省會城市房價“火燒連營”

　　一線城市和強二線城市的“樓瘋”就像是一場傳染病，一圈圈向外擴散，隨著部分城市限購限貸政策的頻頻落地，這股搶房的勁風終於刮到了內陸省城。和前兩年只漲北上深不同，今年以來的“瘋情”已經形成了“群城亂舞”的形態(tài)。

　　《中國經濟週刊》記者查看國家統(tǒng)計局數據發(fā)現，與7月相比，31個省會城市中(除拉薩未發(fā)佈相關數據外)，8月新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有29個，下降的城市僅有烏魯木齊1個。其中，尤以近億人口支撐的中原腹地城市鄭州的漲幅最為亮眼，環(huán)比5.6%的漲幅排名第一，合肥屈居其後。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉坦言，一二線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均比上月有所擴大。而據記者了解，鄭州樓市二手房交易價格的環(huán)比增幅同樣領跑全國，堪稱“雙料冠軍”。據悉，鄭州8月二手房成交均價已經逼近1萬元/平方米，而不少本地網友吐槽稱“1.2萬元/平方米以下很難挑到好房子”。因為群情焦慮，鄭州甚至還出現土地使用證都沒辦好就違規(guī)開盤售房的現象，擔心錯過行情的購房者則不顧風險紛紛掏錢。

　　最近幾天，一則“武漢即將出臺限購政策”的消息刷爆朋友圈，消息甫出就為這個地理位置得天獨厚的“九省通衢”火爆的樓市再添一把烈火。

　　2016年上半年，武漢有18個項目開盤即售罄，連夜排隊、搖號買房、偷偷開盤、千人搶房的橋段層出不窮，“日光”已成為武漢樓市的常態(tài)。上半年交易量已經超過2012年武漢樓市全年成交量的總和。數據顯示，武漢8月各大片區(qū)中僅有3個片區(qū)的均價在9000元/平方米以下，多達8個片區(qū)均價過萬，和鄭州一起跑步奔向全城萬元單價時代。

　　同樣受“瘋情”鼓舞的還有長沙樓市。記者從長沙韶山南路某樓盤銷售處聽到的説法是，每天接待量達到了200人以上，日日加班，不乏清晨6點排隊買房的情況。目前，長沙新房庫存週期降至5個月，梅溪湖等多個板塊鬧起房荒，一房難求。長沙市房地産市場預警預報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數據顯示，9月11日—17日這一週，長沙樓市連續(xù)兩周突破5000套。而8月市內六區(qū)新建商品住宅成交面積同比上漲25.89%，成交均價為6593元/平方米，同比上升了17.82%。

　　由華東、華中起始的“樓瘋”也讓少數西部省會從中分得了一杯羹。比如天府之國成都9月中旬開出的新盤，首日600套房源遭到了3000組客戶爭搶，開盤兩小時即告“空盤”，在接受第二批預約的前夜，300余人通宵排隊。古都西安則在來自鄭州、合肥、北京、新疆甚至廣西的外地投資者的合抱下，為“金九”遞交了不錯的成績單。