編者按:隨著各地樓市調(diào)控政策的不斷加碼,房價、土地市場都有了明顯的變化。從北京樓市看,數(shù)據(jù)顯示,賣地佔銷售額比重創(chuàng)新低。今日本報聚焦房地産市場,希望提供有益的價值參考。
■本報記者 王麗新
“現(xiàn)在超額完成業(yè)績的房企,並不著急銷售北京的房子。”近日,有業(yè)內(nèi)人士曾向《證券日報》記者如此表示,尤其手握內(nèi)城別墅或稀缺平層豪宅的開發(fā)商,其背後則是因供地減少而致。
據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計顯示,截至12月15日,2016年北京僅成交26宗經(jīng)營性用地,規(guī)劃建築面積471.92萬平方米,創(chuàng)近10年新低,土地成交金額為772.19億元,創(chuàng)近4年新低。而商品房市場的成交熱度卻始終高企,達到4739.39億元,創(chuàng)下歷史新高。相比之下,截至目前,今年北京土地出讓收入僅佔到當年商品房銷售額的16%,這一比重創(chuàng)下歷史新低。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示,土地是商品房的生産資料,土地供給的不足將打破未來樓市市場供需的穩(wěn)定局面,成為推動房價上漲的誘因之一。而北京的“930”調(diào)控,則劍指需求側調(diào)控,通過提高不同人群的首付比例,來降低購房杠桿,減少購房需求,以期達到平滑供需關係、穩(wěn)定市場的目的。
剛需客群入市節(jié)奏放緩
調(diào)控之後,北京樓市的成交走勢也實現(xiàn)了調(diào)控的預期目的,迅速進入量縮價穩(wěn)的階段。數(shù)據(jù)顯示,9月份,北京純商住宅的成交套數(shù)還高達5499套,調(diào)控後的10月份銳減四成,降至3354套,11月份環(huán)比再降兩成,跌至2670套,12月前半月北京僅成交1665套純商住宅,預計全月銷量將與11月份持平;成交量重挫的同時,成交均價的漲勢得以止步,調(diào)控後,北京純商住宅的整體均價水準大致穩(wěn)定在了4萬元/平方米上下。
而除了量、價得以控制,調(diào)控之後,北京樓市的成交結構也出現(xiàn)明顯分化。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:調(diào)控後(10月1日-12月15日)純商住宅中,120平方米以下中小戶型成交佔總銷量的比重為41.8%,相比今年調(diào)控前的9個月下滑了8.5個百分點,而200平方米以上大戶型成交佔比則由調(diào)控前的15.9%升至22.3%。
郭毅認為,按總價分類顯示出同樣的市場變化??們r500萬元以下的剛需、剛改型純商住宅的成交佔比由調(diào)控前的66.2%降至52.6%,而1500萬元以上的高端住宅成交佔比則由5.6%上升至10.5%。她進一步稱,調(diào)控後,不同消費能力客群對於調(diào)控的認知度不同,以及對於資金調(diào)配自由度的不同,因此面臨調(diào)控時的應對策略發(fā)生根本性的變化,是造成市場結構顛覆性改變的原因。
事實上,正如郭毅所示,剛需剛改客群對於價格更敏感,樓市經(jīng)歷長週期調(diào)控後,成交量的下滑最終將作用到價格,供需博弈的僵持局面一旦被打破,二手房將率先出現(xiàn)價格調(diào)整,此後可能會傳導向環(huán)京以及北京遠郊的新房項目,而今二手市場已經(jīng)出現(xiàn)價格彈性加大的信號,意味著價格下行的通道正在打開。剛需剛改客群更關注調(diào)控週期內(nèi)的價格變化,基於對購房後房價下跌的擔憂,同時抄底心態(tài)下,造成調(diào)控後剛需剛改客群的入市步伐放緩。
房企表露惜售意向
值得關注的是,對於中産以及財富客群來説,其洞察市場的視野更為宏觀,能夠跨越調(diào)控週期去看待房地産市場的長期性發(fā)展,最近則頻繁出手。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,11月末廣義貨幣供應量(M2)仍維持在11.4%的增速,貨幣超發(fā)仍在繼續(xù)。而與此同時,11月製造業(yè)投資增速雖然在企穩(wěn)回升,但同比增幅仍僅3.6%。
鋻於此,郭毅稱,實體經(jīng)濟尚未穩(wěn)固,投資市場上産品稀缺、風險提升,財富客群兼具居住與投資需求,配置高品質(zhì)的稀缺型住宅産品仍是首選。此外,資金的充沛度也使得中産及財富客群在應對信貸調(diào)控升級的過程中更加從容。而不同於剛需可以轉向二手,財富客群對於面積改善及品質(zhì)升級的雙重追求使得其大多會選擇購置新房。
但是,當北京高端置業(yè)需求上升時,卻遭遇房企惜售,“930”調(diào)控後,北京純商住宅的新增供應套數(shù)由9月的3255套,10月份一路下降到單月僅千余套供給。北京新房産品供給不斷下滑的大趨勢也使得其購房更具緊迫性。
事實上,另有5000萬元量級以上操盤者曾向本報記者直言,“我們項目量少,不著急銷售,慢慢賣?!?/p>
郭毅稱,當樓市調(diào)控成為長效穩(wěn)定市場的手段,北京新房市場價格走高與供應走低同步,新房與二手容納的客群的涇渭分明趨勢將進一步彰顯,二手主要承載剛需剛改客群,而新房市場則徹底被高端改善客群佔據(jù)。
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