融創(chuàng)百億元收購八成股權 天津“最著名”爛尾樓“復活”

　　《中國經濟週刊》 記者 胡巍|天津攝影報道

　　責編：周琦

　?。ū疚目l(fā)于《中國經濟週刊》2017年第24期）

　　遠眺星耀五洲。融創(chuàng)用102.54 億元，獲得了一個未售計容面積235 萬平方米的超大盤。

　　6月3日，靠近星耀五洲售樓中心的萬人和平廣場一側，停車位幾乎被佔滿。門口的保安不時向來者解釋，“售樓中心目前不對外開放，公司正在進行業(yè)務交接?！?/p>

　　一個月前，這裡可能還是全天津最冷清的樓盤。自2012年停工以來，這個曾位列天津市20個重點項目的爛尾樓盤，重新回到人們的視野中。

　　5月12日晚，一則收購公告稱，融創(chuàng)中國（01918.HK）擬收購天津星耀80%股權及債權。這可謂是一份重量級公告：公告中前者的掌門是地産大佬孫宏斌，後者則是當年為開發(fā)星耀五洲而成立的項目公司。在這102.54億元的收購價中，股權代價為38.77億元，需要償還第三方投資者的借款及利息分別為54.82億元和8.95億元。星耀五洲項目未售計容面積235萬平方米，折合樓面地價相當於4363元/平方米。也就是説，融創(chuàng)僅用102.54億元，就獲得了一個235萬平方米的超大盤。

　　一石激起千層浪。業(yè)主、購房者、仲介、物業(yè)人員等，開始越來越頻繁地出現(xiàn)在小區(qū)及周邊。更讓大家好奇的是，這個當年風光無限的項目，是如何成為天津“最著名”爛尾樓的？偃旗息鼓5年後，為何是融創(chuàng)接盤？融創(chuàng)真的能讓這個項目起死回生嗎？

　　2017年6月3日至5日，《中國經濟週刊》記者實地探訪星耀五洲。

　　四輪信託募資後資金鏈仍斷裂

　　時間回到2007年。雲南星耀集團通過旗下的天津星耀，擊敗來自京滬等地的多家上市公司，以62.9億元的總價，拿下天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖地塊。這片包含4100畝陸地和7000畝水面的土地，被規(guī)劃成一個縮微版“世界”——擁有歐亞、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲五大板塊，以各大洲人文特色來定位和設計。

　　對於當年面積和總價的“雙料地王”，政府部門可謂是全力支援。星耀五洲于2008年被列為天津市20個重點項目之一，津南區(qū)政府也搬遷至八里臺鎮(zhèn)。

　　然而，在看似風光無限的背後，隱藏著巨大的風險。

　　早在星耀集團拿地後不久，外界就有了質疑之聲。業(yè)內估計，完成整個項目開發(fā)，至少要投資200億元以上。當時的星耀集團，總資産只有大約120億元，年産值20余億元。

　　在該地塊土地出讓合同中，對開發(fā)商有如下規(guī)定：30天內繳清全部土地出讓金；簽約3個月內開工；3年內住宅項目竣工80%；5年內所有項目竣工。依照合同，星耀五洲每年建成面積至少要50萬平方米，實現(xiàn)銷售額約40億元。

　　項目動工的2008年，樓市開始進入低迷期，加之星耀五洲高達每平方米約2000元的樓面地價（碧桂園一年後同在八里臺鎮(zhèn)拿下的地塊樓面地價約合每平方米740元，星耀五洲附近其他三個樓盤也比其低不少）影響了項目的銷售，2009年星耀五洲僅實現(xiàn)銷售額18.8億元，和開盤之前星耀集團董事長顏語預計的30億元相比，差了近四成；2010年，星耀五洲的銷售額更是降至9.85億元。事實上，即使是銷售額最高的2009年，18.8億元的收入也難以覆蓋當年的33億元借款本金和13億元利息。

　　不過，雲南前首富顏語堅信自己有破題之道。為了繼續(xù)開發(fā)，顏語將土地使用權全部抵押，拉來實力更雄厚的中信信託，募資30億元，雖然該信託計劃于2008年8月提前終止，但同年9月25日，由中信信託作為受託人進行另一信託計劃生效，規(guī)模達68.9億元。

　　雖然資金看似源源不斷，但一個項目先後出現(xiàn)兩個信託計劃的資金投入，被外界質疑有“借新債還舊債”之嫌。

　　此後，為了解決與此項目有關的債務和利息，星耀集團又在2009年、2010年再次通過兩個信託項目募資。儘管歷經4次“連環(huán)信託”，星耀五洲仍無法解決資金問題，施工步伐越來越慢，至2012年上半年全面停工。此時，只有北美板塊和部分歐亞板塊完成建設，據媒體估算，僅佔該地塊不到1/3的體量。

　　業(yè)主最擔心再次爛尾

　　開工近10年後的今天，星耀五洲附近的交通仍非常不便。經過這裡的公交線路共兩條，207路在早上7點到下午6點間運營，每小時發(fā)車一趟；659路（區(qū)間線）在星耀五洲爛尾後，由每小時一趟改為每天4趟左右?！吨袊洕L刊》記者試圖搭乘計程車，無論在路邊等待還是使用APP叫車均未成功。

　　因樓盤爛尾，配套設施不完善，物業(yè)服務幾乎缺席，星耀五洲的入住率很低。入夜後，已經交付的幾處高層住宅零星亮起燈光。

　　低入住率也難以帶動周邊商業(yè)的發(fā)展。佔地超過萬畝的星耀五洲，僅有兩三家便利店。一家餃子館老闆介紹，他一天的營業(yè)額不到400元，好在商鋪的租金僅每年1萬元，不然除去成本後根本賺不到錢。

　　在尚未動工的區(qū)域，由於基本無人打理，野草長得比人還高，甚至有附近農戶將牛群趕至此處放養(yǎng)。據已入住的業(yè)主介紹，樓盤爛尾的數(shù)年間，這樣的情景是常態(tài)。

　　2017年5月12日，一則收購公告突然改變了這一切。

　　安保人員進駐星耀五洲建成、半建成區(qū)域，保潔及維修工人開始打理損毀的設施，大型機械和建築工人也再一次出現(xiàn)在小區(qū)周圍。説到自己供職的融創(chuàng)時，一位做入戶調查的工作人員似乎透著一絲“優(yōu)越感”：“融創(chuàng)的專長就是提供高端物業(yè)服務，管好這裡自然不在話下。”

　　緊隨物業(yè)人員而至的是房産仲介。在萬人和平廣場及小區(qū)內部，仲介商鋪的數(shù)量比便利店及餐館還多，店舖位於其他樓盤的仲介人員也在附近攬客。記者誤入一家裝修公司的門店時，店員迅速解釋，他們也兼營房産仲介業(yè)務。

　　仲介表示，現(xiàn)在最大的麻煩是房源不夠。“去年很多人想及早脫手，不惜虧本賣房。融創(chuàng)收購後，賣房的人就少多了。現(xiàn)在能拿到的房源，不少是因為業(yè)主急用錢?！?/p>

　　《中國經濟週刊》記者發(fā)現(xiàn)，由於還未形成真正的市場，目前星耀五洲存量房産的報價差距懸殊，雖然大部分單價集中在1.1萬~1.3萬元之間，但在個別區(qū)域，也有報價低至9000元以下或高至近2萬元的房産。

　　“現(xiàn)在肯定是最低價。融創(chuàng)剛接手的那周，單價就漲了兩三千元，以後的價格肯定反超其他樓盤?！敝俳槿藛T用這種高預期向人們熱情推銷。

　　對於目前勢頭強勁的融創(chuàng)來説，星耀五洲的巨大體量仍不能小視。收購公告顯示，星耀五洲“總建築面積約為412萬平方米，計容建築面積約為300萬平方米”。不過，竣工的部分年久失修、半完工的建築需推倒重建，再加上尚未開工的區(qū)域，擺在融創(chuàng)面前的工程量依然很大。

　　星耀五洲的業(yè)主也有疑問：“我們並非融創(chuàng)的直接客戶，開發(fā)商會不會區(qū)別對待新老業(yè)主？最初的版圖規(guī)劃是否會保留？”當然，他們更擔心的是再次爛尾和工程品質，“融創(chuàng)的確口碑很好，但當年的星耀不也雄心勃勃嗎？”