王健林：行業(yè)強(qiáng)週期性 促使萬達(dá)從地産開發(fā)向輕資産運營轉(zhuǎn)型

　　王健林　　

　　在房地産行業(yè)火熱的2016年，萬達(dá)集團(tuán)調(diào)減了600億元地産收入目標(biāo)，堅決實施企業(yè)轉(zhuǎn)型。正是基於這一背景，雖然萬達(dá)集團(tuán)2016年營業(yè)收入增長不大，合同收入還有所減少，但凈利潤卻同比實現(xiàn)兩位數(shù)的增長。來看看萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林對企業(yè)未來的發(fā)展有什麼思考：

　　2016年，萬達(dá)新開業(yè)50個萬達(dá)廣場。我去年在國外跟一個老外講，萬達(dá)一年要開業(yè)50個廣場。他很吃驚，問一個萬達(dá)廣場多大面積？我説十幾萬平方米。老外説“喔，十幾萬尺”；我説不對，不是十幾萬尺，是十幾萬平方米，他當(dāng)時就暈了。

　　全球房地産行業(yè)的大多數(shù)人都不敢相信萬達(dá)有這麼快的速度。但更讓人關(guān)注的是，新開業(yè)的這50個萬達(dá)廣場中，已有21個屬於輕資産。這標(biāo)誌著萬達(dá)正在穩(wěn)步地實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　一個公司收入減少四分之一，凈利潤還正增長，這説明企業(yè)的收入品質(zhì)明顯提高。而轉(zhuǎn)型的另一方面證據(jù)來源於服務(wù)業(yè)收入、凈利潤大於地産。

　　2016年集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入佔比55%，歷史上首次超過地産；服務(wù)業(yè)凈利潤（未經(jīng)審計）佔比超過60%，也大於地産開發(fā)利潤，萬達(dá)提前一年實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型階段目標(biāo)。所以説2016年對萬達(dá)極其重要，具有標(biāo)誌意義。

　　特 別是轉(zhuǎn)型的核心企業(yè)萬達(dá)商業(yè)，雖然地産收入仍大於租金等業(yè)務(wù)，但預(yù)計租賃業(yè)務(wù)凈利潤佔比約55%，以租金等為主的非地産凈利潤超過了地産開發(fā)凈利潤。甚至 可以説，萬達(dá)商業(yè)也不再是地産企業(yè)，所以我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業(yè)地産名字改了得了，叫商業(yè)投資管理服務(wù)集團(tuán)，別再當(dāng)?shù)禺b商 了。

　　因為萬達(dá)資訊化程度比較高，租金中管理費佔比比較低，只有不到兩成，繳完稅金，剩下的就是凈租金。我們把這種輕資産模式叫投資類萬達(dá)廣場，就是別人拿錢下訂單，我們負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運營。

　　更為可喜的是，2016年萬達(dá)商業(yè)輕資産還探索出一種新模式，叫合作類萬達(dá)廣場，就是對方出地又出錢，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)指導(dǎo)、招商運營。

　　合作類模式可以説是萬達(dá)輕資産模式的最高級形式，連資本化環(huán)節(jié)都省掉了，還可以創(chuàng)新性地解決集體用地問題。

　　中 國土地分為國有用地和集體用地，國有用地（使用權(quán)）在市場上可交易，能辦産權(quán)證；集體用地不能買賣，辦不了産權(quán)證。但中國城市化極快，30年前北京二環(huán)外 很多都是農(nóng)村，現(xiàn)在北京市區(qū)內(nèi)還有一些土地是集體用地。像深圳好多城中村，土地也是集體的。這類地塊大部分城市裏都是用來建商業(yè)。

　　過去萬達(dá) 重資産持有模式下，我們不敢碰這種項目，因為是集體用地，辦不了産權(quán)，進(jìn)不了資産表。但這種合作用地有的位置很好，比如去年我們破天荒在北京二環(huán)內(nèi)找到一 個合作類萬達(dá)廣場項目，這塊地留了十多年了，不管誰來開發(fā)，這個村的老百姓一直都沒投票通過。這回萬達(dá)去合作，超過90%村民同意。這種合作模式不但能分 得租金，省去資本化，還解決集體用地問題，是萬達(dá)商業(yè)的重大創(chuàng)新。

　　我多年前曾講過一句話，企業(yè)經(jīng)營的最高境界就是“空手道”，但這個空手道可不是騙子——只要你有品牌，有能力，別人找到府來，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。但要做到這個境界是極難的。

　　萬 達(dá)商業(yè)是集團(tuán)轉(zhuǎn)型的重點公司，要成為商業(yè)服務(wù)型企業(yè)。要完成這樣的目標(biāo)，必須要逐步減少地産投資。2020年以後，原則上不再搞重資産，全部為輕資産。除 了萬達(dá)城配套的住宅外，萬達(dá)原則上也不再新增住宅開發(fā)。等萬達(dá)城全部開發(fā)完以後，萬達(dá)商業(yè)就逐漸從地産開發(fā)這個行業(yè)退出。萬達(dá)商業(yè)要用實際行動來證明，不 當(dāng)?shù)禺b商。

　　萬達(dá)要完成向輕資産運營的轉(zhuǎn)型。萬達(dá)從地産開發(fā)退出不是對中國房地産行業(yè)看空，原因主要在於兩點：

　　首先是中國房地産開發(fā)的週期性太強(qiáng)，這個週期性可以説全球罕見。我從事地産行業(yè)28年，再兩年就30年了，被調(diào)控了十來次。中國地産好年景很少有能持續(xù)四五年的時候，基本上三年左右來一回調(diào)控。行業(yè)週期性太強(qiáng)，造成現(xiàn)金流不穩(wěn)定，預(yù)期也容易經(jīng)常發(fā)生變化。

　　其 次，更重要的是萬達(dá)已經(jīng)可以靠品牌掙錢了——過去靠賣住宅、商鋪的錢來建萬達(dá)廣場，現(xiàn)在設(shè)計運營就可以分得很大一杯羹，何樂而不為？現(xiàn)在兩個合作類萬達(dá)廣 場就能頂一個重資産萬達(dá)廣場，如何把輕資産廣場的量做上去，和我們自己每年開發(fā)20個重資産廣場有什麼區(qū)別？可其中的風(fēng)險呢，當(dāng)然是大大減少了。

　?。ū疚母鶕?jù)大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林上月在集團(tuán)年會上所作的工作報告整理，有刪節(jié)）