延續(xù)前兩月二手房成交回暖的勢(shì)頭，9月前兩周北京二手房市場(chǎng)成交依舊保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。購(gòu)房者觀望心態(tài)的轉(zhuǎn)變以及價(jià)格見(jiàn)底的預(yù)期，令部分改善型和剛需群體考慮再度入市。在這些購(gòu)房者中，有相當(dāng)一部分人都是計(jì)劃賣舊買新的換房群體。成交平穩(wěn)上漲、價(jià)格仍在探底，目前二手房市場(chǎng)底部特徵逐漸顯現(xiàn)，令蟄伏已久的換房群體看到了希望。對(duì)於換房大軍來(lái)説，市場(chǎng)回暖意味著手裏的房子能儘早出手。而目前市場(chǎng)整體價(jià)格仍在低位徘徊，對(duì)於換房人來(lái)説，也可以從容選擇性價(jià)比合適的住宅。

　　新增客源以換房群體為主

　　“最近來(lái)看房的客戶確實(shí)比之前多了。比如左安浦園最近掛出來(lái)的一套91平米的兩居室，報(bào)價(jià)350萬(wàn)元，光是上周就有19組客戶看房?！弊蟀查T(mén)附近一家仲介門(mén)店的工作人員介紹，6、7月份的時(shí)候打電話給客戶約他們來(lái)看房，很多人都會(huì)説最近市場(chǎng)不好，想要等等看。最近打電話給客戶介紹優(yōu)質(zhì)房源，一部分客戶明顯比之前感興趣。

　　該工作人員介紹，最近來(lái)看房的客戶以換房群體為主，“左安浦園對(duì)口中學(xué)是北京市五十中學(xué)，所以不少客戶想趁現(xiàn)在價(jià)格還沒(méi)回漲的時(shí)候在這裡安家，以便孩子將來(lái)上學(xué)。”

　　同樣的情況也出現(xiàn)在海澱區(qū)上地區(qū)域?！?月份以來(lái)區(qū)域裏的大兩居和三居房源很受客戶青睞，部分性價(jià)比高的房源在9月以來(lái)帶看量明顯增長(zhǎng)。像上地東裏一套108平米的三居，目前報(bào)價(jià)是500萬(wàn)元，單價(jià)折合46296元/平方米，遠(yuǎn)低於該小區(qū)55000元/平方米的成交均價(jià)。因此僅上週日就有16組客戶前來(lái)看房?！鄙系貣|裏附近一家仲介門(mén)店置業(yè)顧問(wèn)介紹。

　　根據(jù)鏈家地産數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)，北京90平方米以上房源的客源需求佔(zhàn)比從35.4%上升至37.3%。鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭介紹，在上半年市場(chǎng)不景氣的背景下，換房群體已成為購(gòu)房者群體中重要的組成部分。這類購(gòu)房者一般比較挑剔，考慮更加全面，對(duì)交易的流程也比較了解，有的已經(jīng)持幣觀望了一段時(shí)間。隨著市場(chǎng)底部特徵逐漸顯現(xiàn)，換房人群增多，選擇在這個(gè)時(shí)候加入換房大軍的購(gòu)房者都想在市場(chǎng)冷卻之時(shí)，添最少的錢換一套自己中意的房子。

　　換房需求拉動(dòng)市場(chǎng)成交

　　“鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭表示，在2011年調(diào)控後，受制于購(gòu)房資格的限制，換房需求就逐漸增多。從近期市場(chǎng)的情況看，購(gòu)房者中二手房換房群體人數(shù)正在增多。由於一個(gè)換房需求至少能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來(lái)兩次成交，對(duì)市場(chǎng)成交量的上升也産生有積極作用。隨著下半年來(lái)需求的逐漸復(fù)蘇，一部分業(yè)主的房源順利出售而成功換房，也在一定程度上帶動(dòng)成交量的上漲?！泵鎸?duì)換房需求的增長(zhǎng)，張旭分析。

　　“8月份區(qū)域裏的成交量也在上漲，這種改善型的房源成交量佔(zhàn)據(jù)了不小的比例。例如上地東裏小區(qū)成交的7套房源中，有4套都是90平米以上的大兩居或三居?！鄙鲜錾系貐^(qū)域仲介門(mén)店置業(yè)顧問(wèn)介紹，不少客戶就居住在附近，由於計(jì)劃與父母同住、孩子就學(xué)等原因一直在尋找合適房源。由於之前市場(chǎng)形勢(shì)不好，很多客戶拿不準(zhǔn)主意。但看到最近兩個(gè)月來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)也就決定出手了。

　　■ 案例

　　以小換大，想説愛(ài)你不容易

　　“這個(gè)月剛開(kāi)始上班，看房的人突然多起來(lái)，真是出乎意料?！闭跒閾Q房奔波的程女士不無(wú)驚喜地表示。

　　程女士在海澱區(qū)學(xué)院路的一所高校從事行政工作，目前夫妻兩人居住在五棵松附近的一套一居室裏。從住在這套房子裏開(kāi)始，程女士的煩惱就開(kāi)始了。

　　“這房子是2012年下半年樓市正火的時(shí)候買的，為了找到合適的房源，當(dāng)時(shí)可是費(fèi)了很大力氣。但也許是因?yàn)樘珎}(cāng)促，沒(méi)有很好地考慮到交通問(wèn)題，現(xiàn)在我每天上下班都很不方便。我先生在門(mén)頭溝工作，每天開(kāi)車往返都很擁堵?！背膛拷榻B，除了交通原因，一居室的有限空間阻隔了他們想和父母同住的計(jì)劃，到了今年初，換房已經(jīng)正式被提上日程。

　　但令程女士疑惑的是，他們的一居室自從4月份掛出，來(lái)看房的人就寥寥可數(shù)。“這附近一居室需求量本身就不大，再加上之前二手房市場(chǎng)不好，我們這套房子一直沒(méi)出手，因此在昌平購(gòu)買一套兩居室的計(jì)劃也被擱淺了?！背膛坑行o(wú)奈。

　　最近看房人的增多，又讓程女士看到了儘快換房的希望。“這個(gè)週末我們也打算去昌平看看有沒(méi)有合適的房源。市場(chǎng)不好的時(shí)候換房太揪心，希望這次能夠順利?！?/p>

　　由遠(yuǎn)換近，逃不掉的學(xué)區(qū)房

　　年過(guò)不惑，馮先生再次為房子的事情頭疼起來(lái)。而這一切則緣起于馮先生的兒子考上了市重點(diǎn)高中。

　　馮先生一家住在黃村附近的一套150平米的三居室裏。因?yàn)槠綍r(shí)只有馮先生、妻子和兒子一家三口，這麼大的空間住得很愜意。雖然每天開(kāi)車從黃村到辦公地西直門(mén)需要一定時(shí)間，還要早出晚歸躲避交通高峰，但對(duì)馮先生來(lái)説也可以接受。

　　直到今年8月，馮先生的兒子考上了位於海澱區(qū)的一所市重點(diǎn)高中後，馮先生就再次考慮其換房的事情。因?yàn)楦咧袑W(xué)業(yè)比較繁重，馮先生本計(jì)劃在學(xué)校附近租套一居室，以便平時(shí)照顧兒子生活。但一打聽(tīng)該學(xué)校附近的一居室租金基本在4000元/平方米以上。

　　“這個(gè)租金水準(zhǔn)，如果不想有過(guò)多負(fù)擔(dān)，就得把黃村的三居租出去，一家人來(lái)擠一居室了?！狈锤菜剂恐拢T先生決定將黃村的房子出售，在兒子就讀高中附近買一套兩居室。

　　眼看著二手房正在逐步回暖，馮先生決定儘快出手，找到合適的房源。

　　■ 連結(jié)

　　配套資源成換房主因

　　記者採(cǎi)訪了解到，目前市場(chǎng)上的換房需求，主要是以小換大為主，教育、交通、醫(yī)療資源等顯示需求是換房的主因。

　　鏈家地産市場(chǎng)研究中心根據(jù)2012年以來(lái)鏈家交易的15000多條換房交易記錄分析發(fā)現(xiàn)，在換房群體中，以小換大這種情況大概能佔(zhàn)到換房總數(shù)的三分之二。因?yàn)槭赘逗褪杖氲南拗疲状沃脴I(yè)一般選擇買一套小戶型的房子過(guò)渡，隨著收入和需求水準(zhǔn)上升，以小換大換房就成為了這部分購(gòu)房者的必然選擇。

　　“當(dāng)然，也有以大換小的情況出現(xiàn)。賣大買小的換房者有的是因?yàn)橛袑W(xué)區(qū)、醫(yī)療或交通等方面的需求要從近郊區(qū)搬到城區(qū)，有的則是因?yàn)榧毙栀Y金週轉(zhuǎn)，需要賣房湊齊資金。這種情況約佔(zhàn)換房購(gòu)房者總數(shù)的三分之一。”張旭介紹。

　?。ū景娌蓪?xiě)/新京報(bào)記者 方王洋）