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上海別墅市場(chǎng)現(xiàn)"僧多粥少" 中海項(xiàng)目或成孤品

2014-08-14 10:51 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 字號(hào):       轉(zhuǎn)發(fā) 列印

  2010年12月,上海規(guī)土局一則 “為貫徹落實(shí)國(guó)土資發(fā)(2010)204號(hào)文精神,朱家角鎮(zhèn)張家圩路南側(cè)A3-1、A3-2地塊等六幅地塊從即日起暫停預(yù)申請(qǐng)活動(dòng)?!钡墓鏀噭?dòng)了上海別墅市場(chǎng)的平靜。根據(jù)上述公告,上海已經(jīng)執(zhí)行國(guó)土資源部當(dāng)年第204號(hào)文,叫停了容積率1.0以下的住宅用地出讓。

  自那時(shí)起的四年間,上海別墅市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入“僧多粥少”時(shí)期??硕鸬难芯繑?shù)據(jù)則進(jìn)一步顯示,上海的別墅産品新供應(yīng)面積銳減,由限墅令前的250萬(wàn)平方米,滑落至去年的160萬(wàn)平方米。

  在限墅令之後,上海的城市別墅正變得日趨稀有。尤其是上海的規(guī)劃部門(mén)對(duì)房屋的建築層高、贈(zèng)送面積等都有著嚴(yán)格的限制,想要在城市核心區(qū)域購(gòu)買(mǎi)在純別墅小區(qū)裏購(gòu)買(mǎi)一套別墅産品,難度更是非常大。

  而在上海的城市核心區(qū)域中,位於大虹橋板塊的別墅尤其難得。作為世界最大的交通樞紐,虹橋被認(rèn)為是長(zhǎng)三角最核心的CBD,未來(lái)的發(fā)展前景被普遍看好。而在這個(gè)板塊中,目前唯一由一線開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的知名品牌項(xiàng)目,僅中海紫禦世家一家而已。

  供給不斷下滑的城市別墅/

  德佑地産營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理丁宗洋表示,近年來(lái),隨著“限墅令”等因素的影響,別墅的供應(yīng)量較前兩年有明顯的減少。

  因?yàn)檫@一原因,上海的別墅漸漸具有收藏品的價(jià)值。以上海浦西內(nèi)中環(huán)的城市核心區(qū)域,別墅的供給本就十分稀缺,從2002年至現(xiàn)在,有別墅産品可以購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目,總量不會(huì)超過(guò)一百個(gè)樓盤(pán)。而其中,能有成規(guī)模別墅産品可以購(gòu)買(mǎi)的區(qū)域更是極為稀少。

  尤其是在2010年限墅令出臺(tái)之後,上海不僅嚴(yán)格限制容積率在1.0以下的地塊上市,而且還在很多出讓文件中明確規(guī)定了對(duì)於建築的限高和限低規(guī)定,這意味著原本通過(guò)提高高層建築層高,為別墅開(kāi)發(fā)騰挪容積率的做法也被嚴(yán)格限制,上海的城市別墅,尤其是核心區(qū)域的別墅産品因此面臨著供應(yīng)的枯竭。

  克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,上海自2010年開(kāi)始,別墅供應(yīng)面積就呈現(xiàn)下滑狀態(tài),大部分年份的別墅供應(yīng)面積都只有160多萬(wàn)平方米,2012年甚至只有140多萬(wàn)平方米。而今年上海的別墅供應(yīng)也不樂(lè)觀。截至今年7月,別墅的總供應(yīng)面積還不足1000萬(wàn)平方米,供應(yīng)的稀缺性可見(jiàn)一斑。

  特別是一些目前發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域,如大虹橋、濱江等板塊,可以購(gòu)買(mǎi)的城市別墅産品更是屈指可數(shù)。類(lèi)似像上海中海紫禦世家那樣,由國(guó)內(nèi)一線房地産企業(yè)傾力打造的高端品牌別墅産品,更是極為難得。

  因?yàn)檫@一原因,城市別墅的升值和保值性能已經(jīng)被業(yè)界公認(rèn)。上海中原地産物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍説,由於別墅用地極為緊張,目前位置好的別墅保值增值性能更為突出,交易行情即將趨穩(wěn)。即使是那些位置一般的別墅價(jià)格行業(yè)不會(huì)有大的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

  不斷走高的土地價(jià)格/

  事實(shí)上,即使沒(méi)有限墅令的出臺(tái),中海紫禦世家的高性?xún)r(jià)比也已經(jīng)在上海的別墅市場(chǎng)有口皆碑。

  縱觀整個(gè)上海樓市,內(nèi)環(huán)市中心開(kāi)發(fā)趨於飽和,住宅面臨供不應(yīng)求局面;中環(huán)作為內(nèi)環(huán)住宅需求的首要補(bǔ)充,近年來(lái)“地王”頻現(xiàn),屢次刷新樓板價(jià)紀(jì)錄,在過(guò)去一年內(nèi),上海只推出的一塊中環(huán)內(nèi)地塊,樓面價(jià)便已超過(guò)40000元/m2;就連外環(huán)附近寶山區(qū)顧村都已達(dá)到20150元/m2樓面價(jià)!

  與此同時(shí),限墅令下,別墅類(lèi)産品日漸稀缺,城市別墅更是一“墅”難求,而以中海紫禦世家一套實(shí)際使用面積近650m2的聯(lián)排為例,如果按現(xiàn)在中環(huán)邊上的樓板價(jià)4.5萬(wàn)/m2計(jì)算,僅土地成本就要3000多萬(wàn)元。

  而根據(jù)網(wǎng)上房地産的資訊,中海紫禦世家目前在售的一棟最貴的別墅,總價(jià)也只有三四千萬(wàn)元,對(duì)購(gòu)房者來(lái)説,相當(dāng)於是買(mǎi)地送房。

  然而,儘管是相當(dāng)於“白送”,但中海紫禦世家的業(yè)主們所獲得的別墅來(lái)歷卻絕不普通。上述別墅産品,是中海延請(qǐng)國(guó)際當(dāng)今最一流的建築設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)的,而且房屋使用的大多是上等的名貴建材。

  關(guān)於建築本身的價(jià)值,即使沒(méi)有學(xué)過(guò)建築設(shè)計(jì),也可以從銅仁路333號(hào)的 “綠房子”的經(jīng)歷得到啟發(fā)。由於該建築出自匈牙利著名設(shè)計(jì)師鄔達(dá)克之手,一直是上海文物部門(mén)欽定的上海優(yōu)秀歷史保護(hù)建築。類(lèi)似的保護(hù)建築,在目前的二手房市場(chǎng)幾乎是一房難求,已經(jīng)成為上海房地産市場(chǎng)的無(wú)價(jià)之寶。

  遠(yuǎn)景:大虹橋或成長(zhǎng)三角CBD/

  對(duì)中海紫禦世家來(lái)説,位於大虹橋覆蓋的長(zhǎng)風(fēng)板塊,更令它的保值增值能力進(jìn)一步提升。在國(guó)家會(huì)展中心正式入駐大虹橋之後,整個(gè)大虹橋在長(zhǎng)三角,乃至全國(guó)的戰(zhàn)略地位正日益顯現(xiàn)。

  作為整個(gè)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上最重要的一個(gè)CBD,也是全球最大的交通樞紐,大虹橋正在大規(guī)模吸引華東乃至全國(guó)的企業(yè)入駐,僅僅全國(guó)知名的房地産企業(yè)選擇在大虹橋作為集團(tuán)總部或者區(qū)域總部的就有幾十家之多,另外大量的金融分支機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)也把大虹橋視為深入拓展整個(gè)華東乃至長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的最好位置。

  在這樣的背景下,已有市場(chǎng)人士預(yù)期,未來(lái)大虹橋的能量將超過(guò)目前的淮海路、南京西路、徐家匯等路段,將成為浦西唯一能和陸家嘴比肩的超級(jí)商務(wù)中心。

  而作為既是大虹橋內(nèi)屬區(qū)域又是市中心區(qū)域的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū),在上?!笆濉币?guī)劃的推動(dòng)下,正以CBD和CED的雙重身份,乘勢(shì)而上,啟動(dòng)上海又一中心城區(qū)發(fā)展的引擎。

  從重視程度來(lái)看,長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)作為西上海的發(fā)展中心,承接浦西已發(fā)展成熟的中心城區(qū)和正在快速發(fā)展的大虹橋,價(jià)值飆升,前景無(wú)限。特別是通過(guò)軌道交通和中環(huán),長(zhǎng)風(fēng)板塊直接對(duì)接上海虹橋交通樞紐,能夠到達(dá)地球村的任意角落。

  目前長(zhǎng)風(fēng)板塊最大的受益者顯然非中海紫禦世家莫屬,其位於長(zhǎng)風(fēng)公園的西側(cè),同時(shí)靠近蘇州河,是整個(gè)區(qū)域自然資源最佳的住宅樓盤(pán)之一。周?chē)€有118廣場(chǎng)、旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)等商業(yè)中心以及華東師範(fàn)大學(xué),附近還有雲(yún)嶺實(shí)驗(yàn)學(xué)校、怒江中學(xué)、曹陽(yáng)二中、華師大附屬小徐二等近10所學(xué)校,是上海名校資源最為集中的板塊。 (文/楊涵茗)

[責(zé)任編輯: 林天泉]

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