原標(biāo)題：房地産藍(lán)皮書(shū)：今年房?jī)r(jià)或小幅上漲

　　新京報(bào)製圖/高俊夫

　　新京報(bào)訊 （記者許路陽(yáng)）按照社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所的預(yù)測(cè)，今年全年的房産交易將穩(wěn)中有增，房?jī)r(jià)可能保持小幅上漲，但具體漲幅取決於調(diào)控政策力度。

　　昨日，社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)佈房地産藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)房地産發(fā)展報(bào)告No.11（2014）》。

　　交易總量或與上年持平

　　報(bào)告編寫(xiě)組認(rèn)為，儘管今年年初全國(guó)月度房産交易呈萎縮趨勢(shì)，部分城市的個(gè)別樓盤(pán)紛紛降價(jià)，但預(yù)計(jì)今年房産市場(chǎng)交易熱度仍將延續(xù)，全年全國(guó)房産交易總量仍可能與上年持平，甚至略有增長(zhǎng)，成交價(jià)也可能小幅增長(zhǎng)。

　　究其原因，藍(lán)皮書(shū)列舉了5個(gè)因素，例如因?yàn)槭杖朐鲩L(zhǎng)和城鎮(zhèn)化趨勢(shì)推動(dòng)，消費(fèi)性購(gòu)房需求將保持旺盛增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，去年底至今年初，主要城市頻出“地王”，導(dǎo)致不少出讓地塊樓面地價(jià)超出周邊房?jī)r(jià)，必將從土地成本推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。此外，大部分龍頭房産開(kāi)發(fā)企業(yè)在去年獲得了豐厚銷售收入和盈利，使其今年以降價(jià)去庫(kù)存化的壓力並不大。

　　藍(lán)皮書(shū)表示，具體房?jī)r(jià)漲幅取決於房地産調(diào)控政策和資本市場(chǎng)取向。

　　鬼城、死城數(shù)量或?qū)⒃黾?/p>

　　藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，大多數(shù)普通城市在經(jīng)歷去年釋放較大成交量後，今年需求增長(zhǎng)有限，其房産成交量和價(jià)格，將保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　一些缺乏産業(yè)支撐，又在前期片面進(jìn)行人為造城的城鎮(zhèn)，房産供大於求的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)將大大增強(qiáng)，“鬼城、死城數(shù)量也將會(huì)在一定程度上增加?！?/p>

　　“我們預(yù)期2014年房地産領(lǐng)域稅費(fèi)優(yōu)化改革有望推進(jìn)?！彼{(lán)皮書(shū)認(rèn)為，隨著不動(dòng)産登記制度等在逐步展開(kāi)，房地産稅費(fèi)的諸多制度障礙也在逐步消除，在重慶、上海等城市房産稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上，以包括普通存量住房為徵稅對(duì)象的過(guò)量住房持有稅，有望在重點(diǎn)城市開(kāi)徵。

　　同時(shí)，一些不利於優(yōu)化住房資源配置的房産交易稅，也可能逐步取締或淡化。

　　■ 焦點(diǎn)

　　“官員過(guò)量住房或加速上市”

　　藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，今年，存量住房供應(yīng)存在進(jìn)一步快速釋放潛力。其中，隨著中央加大反腐力度，官員財(cái)産公開(kāi)制度實(shí)施預(yù)期增強(qiáng)，部分多套住房持有官員所持過(guò)量住房，可能加速上市。

　　不過(guò)，實(shí)際供應(yīng)情況取決於調(diào)控政策走向。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，如果繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施20%個(gè)人所得稅政策，供應(yīng)將延續(xù)去年下半年的萎縮趨勢(shì)。

　　而如果調(diào)控政策轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)稅政策，則可能促使存量住房供應(yīng)，在中短期內(nèi)加大釋放。

　　藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，過(guò)去全國(guó)“一刀切”的房産調(diào)控政策已不適應(yīng)日趨複雜的房地産市場(chǎng)，需實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

　　“分類不必拘泥于所謂一、二、三、四線城市，根據(jù)反映市場(chǎng)狀況的重要指標(biāo)分類會(huì)更有意義?！彼{(lán)皮書(shū)指出，調(diào)控對(duì)象、方向、目標(biāo)、措施、時(shí)機(jī)等都需差別化，如針對(duì)房地産過(guò)熱的城市，需要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增加土地和保障房供給，以緩解供求矛盾，對(duì)房?jī)r(jià)泡沫行將破裂的城市，則應(yīng)採(cǎi)取柔性微調(diào)措施，消化存量，減緩或停止土地供應(yīng)，控制新開(kāi)發(fā)總量。

　　■ 房市調(diào)控

　　南寧鬆綁限購(gòu)：周邊居民可來(lái)買(mǎi)房

　　國(guó)內(nèi)首個(gè)官方發(fā)佈的限購(gòu)調(diào)整文件；南寧稱新政係配合政策

　　新京報(bào)訊 （記者李丹丹 張旭 實(shí)習(xí)生范小潔）28日晚，南寧市出臺(tái)了購(gòu)房新政：北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)其他城市居民可享同等購(gòu)房政策。這也是國(guó)內(nèi)第一份由官方正式發(fā)佈的限購(gòu)調(diào)整文件。

　　南寧市房管局發(fā)文稱，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

　　據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，南寧市住房保障和房産管理局表示，這一新政的出臺(tái)是推進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展的一項(xiàng)配合政策。

　　中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春認(rèn)為，“房地産業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)型變化，必須要求對(duì)於房地産整個(gè)的調(diào)控要有重新的定位，重新根據(jù)不同區(qū)域的情況進(jìn)行‘量體裁衣’?！?/p>

　　■ 全國(guó)情況

　　天津、杭州現(xiàn)“限購(gòu)鬆綁”跡象

　　“一些地方已在暗度陳倉(cāng)地開(kāi)始出一些鬆綁限購(gòu)的政策?！弊蛉?，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春對(duì)記者表示。今年以來(lái)，多個(gè)城市樓盤(pán)傳來(lái)降價(jià)的新聞。伴隨著降價(jià)新聞的，還有多地?cái)?shù)次關(guān)於“限購(gòu)鬆綁”的傳聞。

　　新京報(bào)記者梳理今年各地媒體公開(kāi)報(bào)道發(fā)現(xiàn)，僅4月份以來(lái)，多地就採(cǎi)取了不同程度的措施來(lái)刺激樓市。比如，前日下午，天津?yàn)I海新區(qū)表示，將實(shí)施差別化限購(gòu)，“只要濱海範(fàn)圍內(nèi)無(wú)房，即可在新區(qū)購(gòu)房?！焙贾菔袊?guó)土資源局蕭山分局近日表示，在購(gòu)地保證金為出讓地價(jià)的10%保持不變以外，設(shè)置了1000萬(wàn)元的上限。緊接著，該區(qū)再次表示擬推新政，從原先的分房安置為主調(diào)整為鼓勵(lì)貨幣安置，而且拆遷後一年內(nèi)購(gòu)房者還可獲得補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房?jī)r(jià)的2%。

　　而在4月18日，無(wú)錫市房管局對(duì)外發(fā)佈通知明確，自5月1日起，無(wú)錫市執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定中戶均建築面積達(dá)60平方米以上，而之前的購(gòu)房落戶門(mén)檻則為70平方米。

　　中國(guó)房地産學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，多地在原有的門(mén)檻上，以不同的形式突破限購(gòu)的約束?！白罱K解決的是增加需求，去市場(chǎng)庫(kù)存，緩解市場(chǎng)的供需矛盾?！?/p>

　　■ 專家分析

　　限購(gòu)鬆綁對(duì)房?jī)r(jià)影響有限

　　對(duì)於“限購(gòu)鬆綁”，普通人最關(guān)心的莫過(guò)於對(duì)房?jī)r(jià)的影響。對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲，還是要取決於供應(yīng)關(guān)係。

　　“如果再度出現(xiàn)供應(yīng)緊張，供不應(yīng)求的話，當(dāng)然會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲。”他解釋，儘管南寧不屬於庫(kù)存偏高的城市，但是也處?kù)豆┐箪肚蟮臓顟B(tài)?！安挥脫?dān)心限購(gòu)鬆開(kāi)後，會(huì)面臨房?jī)r(jià)快速上漲的局面?！?/p>

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，市場(chǎng)的供應(yīng)關(guān)係和供求狀況是影響房?jī)r(jià)走向的最基本因素?！跋拶?gòu)的因素對(duì)房?jī)r(jià)影響重要，但是不能過(guò)於放大?！?/p>

　　對(duì)於“限購(gòu)鬆綁”帶來(lái)的效果，陳國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，這個(gè)只是一種短期的刺激手段。他認(rèn)為，只要是信貸上有差別化，這個(gè)尺度依然是從嚴(yán)審核的，那麼限購(gòu)鬆動(dòng)帶來(lái)的需求段的刺激效益是有限的。