重慶市渝北區(qū)的一處樓盤。 新華社記者 陳 誠攝
[題要]一邊是一二線城市輪番上演房價上漲行情,一邊是大多數(shù)三四線地區(qū)商品房庫存高企。進(jìn)入2016年,中國樓市發(fā)起去庫存攻堅戰(zhàn),在分類調(diào)控、因城施策的思路下,一線及二線重點(diǎn)城市房地産市場呈集體降溫之勢,三四線城市積極去庫存並取得了初步成效——
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,要化解房地産庫存,按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地産市場。
一年來,我國城市間房地産市場分化加大,一二線熱點(diǎn)城市房價快速上漲,三四線城市仍面臨庫存壓力。為完成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“去庫存”任務(wù),各地方、各部門在分類調(diào)控、因城施策思路下,陸續(xù)出臺精準(zhǔn)、精細(xì)的調(diào)控措施,去庫存取得階段性成果。
政策擲地有聲
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出多條去庫存政策措施。其中,加快農(nóng)民工市民化,以消化庫存、穩(wěn)定市場是重點(diǎn)之一。2016年10月26日,河南省政府辦公廳出臺政策,鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房。其中包括,研究出臺擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋範(fàn)圍的政策措施,將符合條件的農(nóng)民工等納入住房公積金受益範(fàn)圍;結(jié)合本地實際出臺農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼政策,鼓勵建立農(nóng)民進(jìn)城購房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu),為進(jìn)城購房農(nóng)民提供融資便利和支援。
各地紛紛在吸引農(nóng)民進(jìn)城購房方面採取措施,包括落實享受基本公共服務(wù)的政策,特別是子女上學(xué)問題;出臺優(yōu)惠政策,對農(nóng)民工購房進(jìn)行補(bǔ)貼;努力解決農(nóng)民工就業(yè)問題……都是針對農(nóng)民工的需求痛點(diǎn)而發(fā),措施給力,效果明顯。
此外,各地還紛紛出臺金融優(yōu)惠政策,降低購房門檻。例如:在推進(jìn)公積金異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件、降低首付比例等方面做出規(guī)定,以期鼓勵有住房需求的職工購房,使公積金在去庫存過程中發(fā)揮更好作用。
當(dāng)然,也要看到三四線城市去庫存將是一個長期過程,不可能一蹴而就。正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在今年“兩會”期間所言,“農(nóng)民工進(jìn)城購房是一個歷史過程,需要逐步實現(xiàn)”。
除了鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房,許多三四線城市正逐步打通棚戶區(qū)改造與商品房的通道,棚改越來越多地實現(xiàn)貨幣化安置。實踐證明,被安置居民拿到拆遷補(bǔ)償款後去市場上購買商品房,既解決了安置問題,又有效促進(jìn)了去庫存。
此外,一些地方也在積極推動企業(yè)利用存量房發(fā)展旅遊、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地産項目,開展多元化經(jīng)營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地産、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)。並將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地産等。
成效初步顯現(xiàn)
來自山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至今年10月底,山東全省庫存商品房去庫存週期15個月,環(huán)比縮短1個月,同比縮短8個月。山東的商品房去庫存週期持續(xù)縮短,其中商品住宅去庫存週期11個月,處於11至14個月的最佳供需平衡區(qū)間。
這組數(shù)據(jù)是各地去庫存成效的縮影。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,11月末,商品房待售面積69095萬平方米,比10月末減少427萬平方米,連續(xù)9個月減少。
儘管去庫存已在很多城市初步見效,但仍有相當(dāng)數(shù)量的三四線城市仍處在漫長的去庫存過程中。面對一些地區(qū)高企的庫存,一些購房者會逐漸對該地區(qū)房地産市場産生悲觀情緒,甚至?xí)绊憣φ麄€城市未來發(fā)展的判斷。
針對上述情況,陳政高表示,首先,對我國的房地産形勢作出預(yù)測,要看基本條件。而中國經(jīng)濟(jì)長期向好的基本面沒有改變,有了這個基本面,房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展就有了前提條件。其次,中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有變。現(xiàn)在已經(jīng)有了7.7億人口住在城鎮(zhèn),常住人口的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了56.1%。“十三五”末期要達(dá)到60%。這樣一個大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,為房地産發(fā)展提供了巨大的空間。
同時,居民的住房需求,特別是新市民住房需求沒有變。城鎮(zhèn)居民有改善性需求、有剛性需求,特別是新市民住房需求量還很大。城鎮(zhèn)居民的住房需求和新市民的住房需求是未來房地産發(fā)展的巨大潛力。專家表示,在中央對房地産市場發(fā)展長效機(jī)制構(gòu)建圖景已然清晰的情況下,應(yīng)對中國的房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心。
分化仍需重視
今年是房地産市場分化加劇的一年,三四線城市處於比較漫長的去庫存週期,一二線熱點(diǎn)城市的房地産市場則十分火爆。今年春節(jié)以後,以上海、深圳為首的一線城市開始出現(xiàn)房價的快速上漲。3月25日,上海、深圳出臺促進(jìn)房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見,從嚴(yán)執(zhí)行限購政策,延長了非本地居民連續(xù)繳納個稅和社保的年限,同時對信貸政策作出了新規(guī)定,深圳實行差別化的信貸政策,上海提高二套房首付。
一線城市還不算是樓市上漲的“主力”。今年初以來,熱點(diǎn)二線城市的漲幅開始擴(kuò)大,南京、蘇州、合肥、廈門等幾個二線城市一度領(lǐng)漲全國,地王頻出,被並稱為房價上漲“四小龍”。一些熱點(diǎn)二線城市在此期間也相繼出臺了或緊或松的調(diào)控措施,但效果似乎並不是很理想。不少熱點(diǎn)城市的樓市仍舊熱度不減,成交量上升,價格高企。
面對過熱的房地産市場,今年國慶節(jié)前後,20多個一線和熱點(diǎn)二線城市密集出臺調(diào)控措施。這些措施大都針對投機(jī)性需求,從限購、限貸、增加供應(yīng)等多個角度,給高燒的樓市降溫,促進(jìn)其平穩(wěn)發(fā)展。
政策的效果總體是明顯的。密集的調(diào)控措施出臺後,一二線市場降溫,走勢明顯趨穩(wěn)。然而,仍有個別城市短暫趨穩(wěn)之後又出現(xiàn)快速上漲苗頭。於是,深圳、南京、武漢等城市的樓市政策又進(jìn)一步收緊,隨後上海、天津在信貸和土地市場等方面,也繼續(xù)收緊調(diào)控措施。市場人士普遍認(rèn)為,短短1個多月三波調(diào)控來襲,彰顯了各個層面控制樓市過熱的決心。(經(jīng)濟(jì)日報·中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 亢 舒)
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