目前國內(nèi)買房最火熱的地區(qū),當(dāng)屬調(diào)控政策執(zhí)行最為嚴(yán)厲的一、二線城市。今年以來,“新國五條”將限購措施擴(kuò)大到這些城市的全部轄區(qū),住房按揭政策也繼續(xù)收緊,特別是近期很多商業(yè)銀行已經(jīng)停止發(fā)放房貸。但是,這依舊沒有阻擋住國人的購房熱情,近期“日光碟”在全國主要城市持續(xù)上演。
國人買房不僅僅局限在國內(nèi),同時(shí)也是國際購房大軍的主力。來自全美房地産經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,自2011年起,中國人就超越墨西哥人和英國人,成為僅次於加拿大人的第二大美國房地産買家。此外,根據(jù)高力國際發(fā)佈的報(bào)告,在多倫多、倫敦、開普敦等海外置業(yè)熱門地區(qū)中,境外買家當(dāng)中有20%~40%來自中國。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,除了中國人自古以來就有“安居才能樂業(yè)”的傳統(tǒng)習(xí)俗外,如此熱衷於買房,投資渠道狹窄是主要原因。不可否認(rèn),在證券市場是否還具有投資功能受到諸多質(zhì)疑、理財(cái)産品市場有待完善等情況下,多購買幾套“看得見的”房産物業(yè),無疑成為為數(shù)不多的可取投資之道。更何況,近年來房價(jià)不斷上漲,已經(jīng)讓投資房産成為較好的資金保值增值渠道。
但是,筆者認(rèn)為,投資渠道狹窄也只是部分原因,根本原因還在於我國城市社會(huì)保障體系不健全。首先,在很多城市,是否擁有住房與是否擁有本市戶籍直接掛鉤,而是否擁有戶籍與能否享受城市的社會(huì)保障或公共服務(wù)直接掛鉤,如教育、醫(yī)療、就業(yè)、傷殘等。而政府之所以將社會(huì)保障供給與戶籍掛鉤,也是因?yàn)樯鐣?huì)保障供給不足,無法做到全覆蓋。
其次,買房意味著在城市安定、真正成為市民、能夠享受社會(huì)保障,而這同時(shí)也意味著租房並不是終極需求,而只是暫時(shí)或不得已的行為,買房才是住房的終極需求。我國基本不存在像美國、德國等“租購”相結(jié)合的二元住房體制,租房無法獲得和買房一樣的地位,無法分流住房需求。
再次,即使買房能夠享受社會(huì)保障,但也是“撒胡椒面”式的供給,遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需求,而且優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)需要培育。目前,很多城市新房供應(yīng)集中的區(qū)域,配套公共服務(wù)往往“只有名沒有實(shí)”。優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源依然集中在城市中心區(qū),與住房相配套的公共服務(wù)供給不到位,産生很多無效或低效住房供應(yīng)。需求無法滿足與無效供應(yīng)的現(xiàn)象並存,人為造成需求源源不斷的情景。同時(shí),近年來,城市化或住房建設(shè)實(shí)際推進(jìn)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快於社會(huì)保障增長的速度。
另外,需要值得注意的是,社會(huì)保障供給不足的影響遠(yuǎn)不止於此。目前,大城市的生活成本越來越大,儘管公共資源較多,但趕不上人口增長對於公共資源爭奪的速度,生活和工作環(huán)境愈發(fā)緊張,未來支出越來越大、越來越不確定。例如,按照1996-2011年的數(shù)據(jù)計(jì)算,北京戶籍人口年均增長13.3萬人,但優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源並沒有大幅增加,人口快速增長造成的“城市病”卻令居民生活成本有增無減。因此,對於大多數(shù)市民來説,在大城市生活的成本更大,上述成本也本應(yīng)當(dāng)作社會(huì)保障部分彌補(bǔ)。
城市社會(huì)保障供給越不充足,居民當(dāng)前支出和未來支出預(yù)期就越大,對於未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)就越發(fā)擔(dān)憂。如果在年輕時(shí)購置房屋,未來將房屋兌現(xiàn)時(shí),既可以實(shí)現(xiàn)保值增值,又可以獲得足以彌補(bǔ)社保不足的額外支出,這本質(zhì)上是社會(huì)保障供給不足時(shí)市場自發(fā)衍生的一種保障形式。從本質(zhì)上而言,一些發(fā)達(dá)國家(如美國)存在的住房“倒按揭”,也是衝抵社會(huì)保障不足的一種形式。政府對於社會(huì)保障供給不足,必然衍生出變相的市場保障形式。毫無疑問,房地産在我國從某種程度上承擔(dān)了這一角色,這也是我國未來房地産發(fā)展和社會(huì)建設(shè)不可忽視的問題。(深圳市房地産研究中心 李宇嘉)
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