重慶市渝北區(qū)的一處樓盤(pán)。 新華社記者 陳 誠(chéng)攝
[題要]一邊是一二線(xiàn)城市輪番上演房?jī)r(jià)上漲行情,一邊是大多數(shù)三四線(xiàn)地區(qū)商品房庫(kù)存高企。進(jìn)入2016年,中國(guó)樓市發(fā)起去庫(kù)存攻堅(jiān)戰(zhàn),在分類(lèi)調(diào)控、因城施策的思路下,一線(xiàn)及二線(xiàn)重點(diǎn)城市房地産市場(chǎng)呈集體降溫之勢(shì),三四線(xiàn)城市積極去庫(kù)存並取得了初步成效——
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,要化解房地産庫(kù)存,按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,通過(guò)加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫(kù)存,穩(wěn)定房地産市場(chǎng)。
一年來(lái),我國(guó)城市間房地産市場(chǎng)分化加大,一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲,三四線(xiàn)城市仍面臨庫(kù)存壓力。為完成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“去庫(kù)存”任務(wù),各地方、各部門(mén)在分類(lèi)調(diào)控、因城施策思路下,陸續(xù)出臺(tái)精準(zhǔn)、精細(xì)的調(diào)控措施,去庫(kù)存取得階段性成果。
政策擲地有聲
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出多條去庫(kù)存政策措施。其中,加快農(nóng)民工市民化,以消化庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)是重點(diǎn)之一。2016年10月26日,河南省政府辦公廳出臺(tái)政策,鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。其中包括,研究出臺(tái)擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋範(fàn)圍的政策措施,將符合條件的農(nóng)民工等納入住房公積金受益範(fàn)圍;結(jié)合本地實(shí)際出臺(tái)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼政策,鼓勵(lì)建立農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu),為進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民提供融資便利和支援。
各地紛紛在吸引農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房方面採(cǎi)取措施,包括落實(shí)享受基本公共服務(wù)的政策,特別是子女上學(xué)問(wèn)題;出臺(tái)優(yōu)惠政策,對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼;努力解決農(nóng)民工就業(yè)問(wèn)題……都是針對(duì)農(nóng)民工的需求痛點(diǎn)而發(fā),措施給力,效果明顯。
此外,各地還紛紛出臺(tái)金融優(yōu)惠政策,降低購(gòu)房門(mén)檻。例如:在推進(jìn)公積金異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件、降低首付比例等方面做出規(guī)定,以期鼓勵(lì)有住房需求的職工購(gòu)房,使公積金在去庫(kù)存過(guò)程中發(fā)揮更好作用。
當(dāng)然,也要看到三四線(xiàn)城市去庫(kù)存將是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程,不可能一蹴而就。正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在今年“兩會(huì)”期間所言,“農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房是一個(gè)歷史過(guò)程,需要逐步實(shí)現(xiàn)”。
除了鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房,許多三四線(xiàn)城市正逐步打通棚戶(hù)區(qū)改造與商品房的通道,棚改越來(lái)越多地實(shí)現(xiàn)貨幣化安置。實(shí)踐證明,被安置居民拿到拆遷補(bǔ)償款後去市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品房,既解決了安置問(wèn)題,又有效促進(jìn)了去庫(kù)存。
此外,一些地方也在積極推動(dòng)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅遊、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地産項(xiàng)目,開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地産、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)。並將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地産等。
成效初步顯現(xiàn)
來(lái)自山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至今年10月底,山東全省庫(kù)存商品房去庫(kù)存週期15個(gè)月,環(huán)比縮短1個(gè)月,同比縮短8個(gè)月。山東的商品房去庫(kù)存週期持續(xù)縮短,其中商品住宅去庫(kù)存週期11個(gè)月,處?kù)?1至14個(gè)月的最佳供需平衡區(qū)間。
這組數(shù)據(jù)是各地去庫(kù)存成效的縮影。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,11月末,商品房待售面積69095萬(wàn)平方米,比10月末減少427萬(wàn)平方米,連續(xù)9個(gè)月減少。
儘管去庫(kù)存已在很多城市初步見(jiàn)效,但仍有相當(dāng)數(shù)量的三四線(xiàn)城市仍處在漫長(zhǎng)的去庫(kù)存過(guò)程中。面對(duì)一些地區(qū)高企的庫(kù)存,一些購(gòu)房者會(huì)逐漸對(duì)該地區(qū)房地産市場(chǎng)産生悲觀(guān)情緒,甚至?xí)绊憣?duì)整個(gè)城市未來(lái)發(fā)展的判斷。
針對(duì)上述情況,陳政高表示,首先,對(duì)我國(guó)的房地産形勢(shì)作出預(yù)測(cè),要看基本條件。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變,有了這個(gè)基本面,房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展就有了前提條件。其次,中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒(méi)有變?,F(xiàn)在已經(jīng)有了7.7億人口住在城鎮(zhèn),常住人口的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了56.1%。“十三五”末期要達(dá)到60%。這樣一個(gè)大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,為房地産發(fā)展提供了巨大的空間。
同時(shí),居民的住房需求,特別是新市民住房需求沒(méi)有變。城鎮(zhèn)居民有改善性需求、有剛性需求,特別是新市民住房需求量還很大。城鎮(zhèn)居民的住房需求和新市民的住房需求是未來(lái)房地産發(fā)展的巨大潛力。專(zhuān)家表示,在中央對(duì)房地産市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建圖景已然清晰的情況下,應(yīng)對(duì)中國(guó)的房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展充滿(mǎn)信心。
分化仍需重視
今年是房地産市場(chǎng)分化加劇的一年,三四線(xiàn)城市處?kù)侗容^漫長(zhǎng)的去庫(kù)存週期,一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的房地産市場(chǎng)則十分火爆。今年春節(jié)以後,以上海、深圳為首的一線(xiàn)城市開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)的快速上漲。3月25日,上海、深圳出臺(tái)促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展意見(jiàn),從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策,延長(zhǎng)了非本地居民連續(xù)繳納個(gè)稅和社保的年限,同時(shí)對(duì)信貸政策作出了新規(guī)定,深圳實(shí)行差別化的信貸政策,上海提高二套房首付。
一線(xiàn)城市還不算是樓市上漲的“主力”。今年初以來(lái),熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的漲幅開(kāi)始擴(kuò)大,南京、蘇州、合肥、廈門(mén)等幾個(gè)二線(xiàn)城市一度領(lǐng)漲全國(guó),地王頻出,被並稱(chēng)為房?jī)r(jià)上漲“四小龍”。一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市在此期間也相繼出臺(tái)了或緊或松的調(diào)控措施,但效果似乎並不是很理想。不少熱點(diǎn)城市的樓市仍舊熱度不減,成交量上升,價(jià)格高企。
面對(duì)過(guò)熱的房地産市場(chǎng),今年國(guó)慶節(jié)前後,20多個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市密集出臺(tái)調(diào)控措施。這些措施大都針對(duì)投機(jī)性需求,從限購(gòu)、限貸、增加供應(yīng)等多個(gè)角度,給高燒的樓市降溫,促進(jìn)其平穩(wěn)發(fā)展。
政策的效果總體是明顯的。密集的調(diào)控措施出臺(tái)後,一二線(xiàn)市場(chǎng)降溫,走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。然而,仍有個(gè)別城市短暫趨穩(wěn)之後又出現(xiàn)快速上漲苗頭。於是,深圳、南京、武漢等城市的樓市政策又進(jìn)一步收緊,隨後上海、天津在信貸和土地市場(chǎng)等方面,也繼續(xù)收緊調(diào)控措施。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為,短短1個(gè)多月三波調(diào)控來(lái)襲,彰顯了各個(gè)層面控制樓市過(guò)熱的決心。(經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)·中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 亢 舒)
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