北京樓市“定向加息”倒逼房企以價(jià)換量

　　北京房貸政策再次收緊。

　　一位房地産仲介門店經(jīng)理告訴記者，其4月底就接到通知稱，包括國有四大行在內(nèi)的多家銀行，在5月1日起將上調(diào)房貸利率，其中首套房最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。

　　“3·17新政”之前，首套房貸款利率可達(dá)基準(zhǔn)利率的9折，二套房貸款利率則為基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　“一年之前，首套房貸款利率還可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打八折?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅説。

　　隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深入，通過資金層面調(diào)控供需的舉措也在增多。

　　北京部分銀行上調(diào)房貸利率的做法，被媒體稱為“房貸定向加息”。

　　但是易居智庫研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒道，雖然被叫做加息，但是這一次的利率調(diào)整並非是央行主導(dǎo)的，而是各個(gè)銀行自發(fā)的行為。

　　記者注意到，在今年2月，北京市場的房貸利率已經(jīng)經(jīng)過一次上調(diào)，當(dāng)時(shí)15家銀行共同簽署了《關(guān)於增強(qiáng)北京地域個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律治理增進(jìn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展的公約》，公約要求各家銀行執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率不低於基準(zhǔn)利率的0.9倍。

　　在此之前，首套房房貸利率是基準(zhǔn)利率的八五折。

　　在房地産市場火熱的情況下，房貸是各家銀行爭搶的資源，為何多家銀行會(huì)連續(xù)上調(diào)貸款利率？在政府頻頻對(duì)市場進(jìn)行調(diào)控的情況下，房貸的收緊對(duì)於市場會(huì)又何影響？

　　月供增加

　　抑制誰的需求

　　“本次房貸利率上調(diào)後，按貸款100萬元、25年還清、等額本息方式計(jì)算，相比去年同期，首套月供上升514元，總還款額增加16.6萬元；二套月供上升295元，總還款額增加8.84萬元?！惫闼懔艘还P賬。

　　但是，郭毅表示，2017年前4個(gè)月北京商品房套均總價(jià)在664萬元左右，以此為基準(zhǔn)，以首套房首付40%計(jì)算，一年前同期的首套貸款利率八折優(yōu)惠的情況下，月供為20853元，總購房成本1024萬元；現(xiàn)在將首套貸款利率提高至基準(zhǔn)利率後，月供增加2206元，總購房成本變?yōu)?090萬元。

　　“首套購房者月供相比去年增加了2206元，同時(shí)當(dāng)前信貸審批嚴(yán)格，需要家庭月收入達(dá)到4至5萬元才足以支撐高昂的房貸月供，因此，定向加息將對(duì)購房需求起到有效的抑製作用?！惫阏h。

　　那麼這樣的加息政策對(duì)於哪些群體影響最大？

　　平安好房研究院首席分析師陸騎麟也告訴法治週末記者，房貸利率上調(diào)主要影響的是剛需和改善型需求。

　　“利率上調(diào)就是影響剛需人群和改善人群的購買力，因?yàn)闀?huì)增加其還貸的成本，那麼收入一定的情況下買的房産總價(jià)就是小了?！标戲T麟説。

　　“3·17新政”之後，北京房産市場成交量下滑已成事實(shí)。

　　來自亞豪君岳會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月北京商品住宅僅實(shí)現(xiàn)成交2339套，這一成交量創(chuàng)造了自2015年3月以來的近26個(gè)月的新低。

　　“五一”期間通常是房地産市場成交的小高潮，但是亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2017年“五一”小長假（4月29日至5月1日），北京成交商品住宅（不含保障房與自住房）142套，成交面積1.62萬平方米，環(huán)比清明小長假分別減少13%、22%，同比去年五一小長假的降幅分別達(dá)到82%和81%。

　　“這一成交量也創(chuàng)造了近9年的同期新低。與此同時(shí)，五一小長假期間，北京商品住宅成交均價(jià)為38061元/平方米，環(huán)比下跌5%，同比上漲12%?！惫愀嬖V記者。

　　不過，陸騎麟補(bǔ)充道，這些政策對(duì)於高端豪宅購房者的實(shí)際影響最小，這些人群完全可以增加首付或者乾脆不貸款買房。

　　銀行自發(fā)調(diào)息

　　把控貸款風(fēng)險(xiǎn)

　　房貸曾是銀行眼中的香餑餑。

　　銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾在今年4月下旬公佈一組數(shù)據(jù)：房地産相關(guān)貸款（含以房地産作為抵押、擔(dān)保）的佔(zhàn)比已經(jīng)超過了銀行（總貸款）的1/3，個(gè)別銀行的地産相關(guān)貸款佔(zhàn)比甚至超過了50%。

　　然而，一旦銀行提高利率，勢必會(huì)影響到購房者的購房能力，進(jìn)一步影響房貸的規(guī)模。

　　那麼，銀行為何會(huì)有“定向加息”的舉動(dòng)？

　　陸騎麟認(rèn)為，銀行上調(diào)房貸利率，最主要還是跟當(dāng)前整體的貨幣政策偏緊有關(guān)，政策偏緊導(dǎo)致銀行放貸的動(dòng)力因而不足。

　　“商業(yè)銀行正在加大對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)把控，所以房貸市場也被納入重點(diǎn)監(jiān)控領(lǐng)域?！眹?yán)躍進(jìn)提供了另外一個(gè)背景。

　　今年3月2日，郭樹清出任銀監(jiān)會(huì)主席後出席國新辦發(fā)佈會(huì)時(shí)，也提到，要穩(wěn)健、審慎把握對(duì)房地産資金的投放。

　　“房地産風(fēng)險(xiǎn)是泡沫風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分。去年新增的貸款裏面，將近一半是房地産，其中房貸就佔(zhàn)了很大比例。也是需要我們審慎來關(guān)注的領(lǐng)域?！惫鶚淝逭h。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在這樣的背景下，監(jiān)管部門以查銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的方式，管控房貸政策，也是有理有據(jù)的。而從當(dāng)前商業(yè)銀行的心態(tài)來看，保守型的貸款政策也容易在檢查中獲得認(rèn)可，畢竟過多的住房貸款可能會(huì)惹出問題，比如，貸款資金是否會(huì)流入炒房領(lǐng)域。

　　房企利空

　　會(huì)以價(jià)換量嗎

　　在“房貸定向加息”之後，房企的相關(guān)舉措是否會(huì)有調(diào)整？

　　陸騎麟認(rèn)為，接二連三的政策會(huì)影響開發(fā)商的開發(fā)意願(yuàn)，但是目前整個(gè)樓市的銷售情況還可以，開發(fā)商的拿地意願(yuàn)應(yīng)該不會(huì)馬上消退。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，就北京而言，今年以來上市的新盤數(shù)量並不多，但是需求仍然在，而且今年因?yàn)檎咴?，新盤預(yù)售的價(jià)格都沒有達(dá)到開發(fā)商的預(yù)期，新房和二手房甚至出現(xiàn)價(jià)格倒掛，部分龍頭開發(fā)商開發(fā)的新盤一房難求，“別説找折扣了，能買到就不錯(cuò)了”。

　　中原地産首席分析師張大偉還提供了這樣一組數(shù)據(jù)：今年前4個(gè)月，拿地最多的25大房企拿地總金額超過5199.26億元；而2016年同期拿地最多的25大房企（前後兩年拿地企業(yè)不完全對(duì)應(yīng)）合計(jì)拿地金額為2549億元。

　　“調(diào)控很猛，為什麼房企還在拼命搶地？”

　　張大偉的分析是，歸根結(jié)底還是錢多，房地産企業(yè)資金鏈目前非常安全。

　　不過，同策諮詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴法治週末記者，如果這樣的政策擴(kuò)容一直持續(xù)執(zhí)行，勢必會(huì)影響到房企的正常銷售，事實(shí)上各地預(yù)售許可證審批從嚴(yán)、網(wǎng)簽從嚴(yán)已經(jīng)放緩了交易節(jié)奏，導(dǎo)致房企結(jié)算週期拉長，導(dǎo)致企業(yè)的回款週期進(jìn)一步拉長。

　　張宏偉認(rèn)為，今年下半年房企資金兌付壓力窗口期即將到來，屆時(shí)，房企資金壓力越來越大，持續(xù)政策有可能會(huì)倒逼開發(fā)企業(yè)“以價(jià)換量”，通過各式各樣的“策略性降價(jià)”或直接降價(jià)彌補(bǔ)上調(diào)房貸利率對(duì)於市場成交量的影響。

　　對(duì)此，郭毅則補(bǔ)充道，2016年，北京住宅土地的超低成交，使得房企手中土地儲(chǔ)備不足，去庫存的壓力較小，集中“舍價(jià)保量”的可能性也相對(duì)較低，因此預(yù)計(jì)2017年北京住宅低速供應(yīng)也會(huì)成為常態(tài)。

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